3 月 26 日，戴德梁行举办 2025 年一季度发布会，主题为“破土·聚势”。论坛邀请了投资人、运营商、基金等多方面的重磅嘉宾。大家共同探讨 2025 年写字楼、零售市场、消费市场、租赁住房等热门话题。
戴德梁行北区的董事总经理胡峰在开场致辞里讲道。在过去的一年中，中国的房地产市场凭借着政策与市场的双重推动，呈现出了极为强大的韧性以及活力。随着国家“稳增长、促转型”这一政策不断地深化并且得以落实，房地产的长效机制也在持续地进行完善，市场的供需结构进一步得到了优化。中央经济工作会议明确地提出了“支持刚性和改善性住房需求”，给这个行业注入了新的信心。全球范围内，经济复苏的进程在加快。外资对于中国的核心资产，其配置的意愿有了显著的提升。这为大宗交易市场带来了多种不同的投资机遇。希望在今天，我们的探讨能够为我国房地产市场的健康发展贡献出一点点力量。
戴德梁行北区的首席政策分析专家以及北区研究部主管魏东在主旨演讲里讲道，2025 年将会是政策给房地产市场带来深远影响的一年。这些政策旨在刺激消费，让房地产市场保持稳定并且促进经济增长，它们会对市场需求以及投资活动产生明显的推动作用。当下的市场虽然遭遇着经济的不确定性以及新供应竞争不断加剧等挑战，然而房地产市场的长期前景依旧是向好的。优质资产的需求在持续增长，并且政府坚定地扶持着房地产行业，所以在未来几年，市场会继续吸引投资，也会创造新的商业机会。今年的北京政府工作报告把“着力发展壮大高精尖产业，努力打造新质生产力的重要发动机”当作重点任务之一。报告指出要重点培育人形机器人、商业航天、生物制造、新材料、未来能源等 20 个未来产业。未来，相关企业将成为北京写字楼租赁市场的主要租户来源。
市场租赁成交相对积极，空置率下行的同时市场租金继续下探
一季度，北京写字楼市场没有新的供应进入市场。甲级写字楼市场的总存量一直是 1368 万平方米。在整体市场需求变慢、租金普遍下降以及竞争激烈这一共识之下，大多数业主为了降低空置率和减轻经营压力，采取了更大幅度的租金下调措施，给予了更长的免租期，并且提供了定制装修以及更多优质的商业配套等租赁条款和增值服务，以此来加快交易的进程。此影响之下，本季度北京写字楼市场租金有进一步下探的情况。全市租金与上季度相比下降了 7.2%，达到每月每平方米人民币 227.2 元。五大核心商圈租金环比下降 8.7%，为每月每平方米人民币 264.4 元。这推动提升了甲级写字楼市场的去化能力。五大核心商圈的空置率同比下降了 2.3 个百分点，为 10.8%。
全市甲级写字楼租金&空置率 数据来源：戴德梁行研究部
续租主导市场，三大传统行业成交占比超90%
从成交类型方面来看，续租是企业租户租赁到期后的主要选择。在一季度，续租面积在季度租赁总成交面积中所占比例为 45.9%。而在新租和搬迁类型里，TMT 行业占所有行业总新签约面积的 38.7%，金融业占 41.2%，专业服务业占 10.1%。其中，专精特新中小企业在 TMT 行业的表现最为突出；在金融业里，投行和证券类企业的表现较为积极；在专业服务业中北京金源汇房地产，律所板块一直保持着活跃的状态。
2025年市场新增供应有限，租金水平将继续处于下行区间
到 2028 年的时候，北京写字楼市场新增供应能够达到 198.3 万平方米。然而，在 2025 年进入市场的项目可能会少于 5 万平方米。在接下来的一年里，有限的新增供应与市场的逐步去化这两种情况相互叠加，或许会促使空置率进一步降低。戴德梁行北区项目及企业服务部的主管邓姗姗表明，在短期内，降本增效以及以价换量这两点仍会持续成为租户和业主在企业运营方面的主要旋律。同时预计租金水平将会持续处在下行的区间内北京金源汇房地产，企业租户能够继续把握住议价的优势，从而完成其升级搬迁的需求。
城市更新项目已成优质购物中心供应的主要来源
这些城市更新项目在空间结构和招商品牌方面都有极大提升。
本季度，望京华彩商业中心已完成升级改造。它由华彩集团与华润携手合作，正式运营为“望京万象汇”。同时，已闭店进行改造的望京方恒购物中心，也已被新辰商业接手，并且更名为“方恒·新辰汇”。此外，北京世纪金源购物中心开始了大规模的改造。原王府井集团旗下的几个主力店从中撤离。未来，它将以“万种生活博物馆”作为定位进行改造。以蓝岛大厦为代表的朝外大街城市更新二期工程也即将启动。戴德梁行北区商业部的主管孟祎表示，北京零售市场存量项目的升级改造进程在不断推进，并且呈现出从中心城区向外围扩散的趋势。人们的消费习惯和需求发生了改变。新型商业体带来了创新的消费场景。这些创新消费场景给老旧商业项目的运营带来了较大挑战。很多老旧商业项目是由品牌运营商接手进行改造更新的。经过改造更新后，这些老旧项目逐渐被盘活。
首店经济持续发力，高端餐饮及文化娱乐品牌表现活跃
品牌方面，首店经济在北京持续展现出消费新活力。北京商务局消息称，2024 年北京引进了 960 家首店。并且预计 2025 年将引进 800 家首店。本季度高端餐饮类品牌表现活跃，名创优品北京壹号店在 The Box 朝外开业。此外，老城区胡同中的独立店铺逐渐获得了品牌的喜爱。在本季度，JM Cafe·Bakery 的全国首家店铺在北京市西城区宫门口东岔落地。
政策加码扶持老字号、国潮、文化传播类品牌
2025 年北京零售市场会有超过 70 万平方米的优质零售空间进入市场。远郊区域有大体量新建项目，同时城市更新类项目也是供应的主要力量。另外，今年会有一些品牌综合类消费商业体开业，像丰台的京东生活港、朝阳的双井京东 Mall 以及昌平的山姆会员店等。2025 年，北京在推进品牌首店引入的同时，对老字号、国潮、文化传播类品牌的支持也在不断增加。例如，本季度北京出台了实体书店扶持政策。预计未来各个项目会越来越重视融入文化元素，致力于打造具有文化特色的商业空间。
戴德梁行北区商业部主管孟祎于论坛中对 2025 年的新消费热点进行了盘点。她指出，在国家《提振消费专项行动方案》的指引下，北京正在加快构建国际消费中心城市，垂直赛道迎来了发展机遇。其中，银发经济将聚焦于适老化服务以及社区嵌入业态，二线城市的消费增速达到了 22%。单身经济推动了 IP 联名、即时零售等个性化消费，90 后和 00 后贡献了超过 66%的高消费份额。宠物经济已经形成了全产业链，预计在 2026 年其规模将突破 4358 亿元。面对质价比的消费趋势，商业运营开始转向供应链的革新，例如将物流成本降低 30%。同时，还采取了独家货品的策略，包括区域定制和自有品牌。通过这些举措，强化了差异化的竞争力。政策与市场相互协同，推动了“存量优化+场景创新”。在这一年里，有超过 20 个新项目进入市场，通过文商旅融合、非标商业等模式，激活了消费的潜能。
业内独家全国租赁住房数据库发布
戴德梁行重磅发布了业内独家的全国租赁住房数据库。戴德梁行北京估价及顾问服务部的助理董事、产业与行业研究专家赵登科对该数据库进行了解读。他介绍说，从 2021 年保障性租赁住房元年开始，一系列有利于促进行业稳健发展的利好政策密集出台，为租赁住房的可持续发展注入了强大的动力。同时，在当前集中式租赁住房投资热度持续上升的背景当中，全面去洞察市场的动态情况，精准地捕捉投资的良好机会，这一点显得特别重要。基于此，戴德梁行深深扎根于底层资产数据，构建出了一套具有系统性的集中式租赁住房数据库，期望凭借多维的服务内容，给投资人以及其他行业的从业者提供强有力的数据和决策方面的支撑。
在圆桌讨论环节，戴德梁行北京估价及顾问服务部有一位高级董事且是金融业务负责人，名叫刘慧。北京资本市场部有一位主管叫杨蕾。鼎晖投资不动产投资有一位董事总经理叫孙丹，乐乎集团有一位 CEO 叫罗意，高和资本投资管理部有一位执行董事叫郑闻莺，中航基金不动产投资部有一位总监叫王雨宸。他们就租赁住房赛道进行了前瞻性探讨。
刘慧称，租赁住房赛道凭借其极强的民生属性以及万亿级别的庞大市场规模，未来发展潜力极为巨大。戴德梁行将会持续在租赁住房赛道上深耕，并且围绕资产价值的梳理、资产价值的识别以及资产交易退出等领域，为租赁住房市场的高质量发展提供助力。
杨蕾简要概述了 2025 年一季度大宗交易市场情况。她称在这一季度，市场回暖态势明显。机构投资人对 IDC、租赁住房以及养老赛道有浓厚投资兴趣，投资意愿很强。同时，自用买家的收购行为持续活跃，像光线传媒收购奥林 Neo 这个案例就很有代表性，体现出了市场的活力与多元发展趋势。
