上月底我们发出了《太原，这个城市还有前途么》这篇文章之后，有很多读者留下了留言，他们希望我们能够说一说太原的房价。
我们特意从上海出发前往太原。我们跑遍了龙城的各个大街小巷，进行市场调查，以此来了解真实的太原。
01
太原这座城，总是给人一种独特的感觉，它特立独行，自成一体，难以与其他城市进行对标。
吕梁山将汾河谷地包裹，太行山也将汾河谷地包裹，二者一起形成了“两山夹一川”的特殊形态。此形态使得汾河谷地与华北、关中两个邻居基本隔绝，而这种隔绝大约是这种城市性格形成的根源之一。
交通是一座城市的发展标志。自 2013 年开始，太原踏上了高速发展的道路。在这 6 年期间，随着室内快速交通体系以及立体交通等工程陆续开始实施，太原的城市化建设呈现出日新月异的变化。
太原在百强城市中处于第 30 位，9 月其房价在全国处于第 47 位。有许多人表示太原工资低但房价高，那么，太原的房价究竟是否高呢？
太原房价在 2011 年至 2016 年期间，始终在 8000 元左右徘徊。2017 年初，房价开始逐步上升。在短时间内，就突破了万元大关。到今年 8 月，已经突破到 1.3 万元。从 2017 年初到现在，整体涨幅超过了 50%，并且上涨的趋势还在持续。
从上图能够得知，9 月六城区的住宅销售均价为 13423 元。在今年的 9 个月当中，太原的房价呈现出平均上涨的态势，上涨幅度为 26%，每平米的价格上涨了 2793 元。
新建商品住宅的均价达到了 1.1 万以上。在中环内，大开发商的楼盘均价超过了 1.3 万。而在核心区域，像长风西、晋阳湖、龙城大街等地，大开发商的楼盘均价超过了 1.5 万。
国内很多一线开发商都已踏入太原市场。恒大早早进入了，富力也进入了，星河湾同样进入了，万科进入了，华润也进入得比较早。保利进入得较晚太原北美房价，融创进入得较晚，泰禾进入得也较晚，市场的竞争正变得越来越激烈。
在太原，面积处于 120 到 180㎡这个范围的住宅，其均价在 1.2 万到 1.5 万元之间，这种价格段的住宅在市场份额中所占比重是最大的。这表明太原市的住宅市场已经全面进入了改善型的时代。
太原的房价收入比为 16.5 年，在全国处于 22 名的位置。这意味着太原人均收入与房价之间的关系相较于周边的几个省会城市而言是较低的。
数据表明，8 月太原的库存面积为 976 万平米，其去化周期是 13.4 个月，这处于合理范围。客观地讲，太原的房价上涨速度较快，不过其上涨幅度处于合理的状态。
02
坊间总是听说太原置业怪相丛生，有很多坑。
之后，太原市开始大力治理房地产乱象。
事实到底是否如此呢？有些事不能仅看表象，只有亲身去体验一番，才能获得更准确的答案。
我们将太原的大街小巷都走遍了。在太原，存在着几个较为有意思的现象。其一，一些高端住宅的命运颇为坎坷。其二，中端楼盘呈现出令人欣喜的涨势。
太原市的高端产品都有一定比例的外地购房群体。比如在小店区龙城大街板块的星河湾，其购房客户里，外地购房者大概占 50%，并且入住率很低。
星河湾 2010 年 7 月首次开盘时万人争购，当时均价为 2.7 万。到现在 5 号园的均价是 1.9 万，其中最小户型为 1.6 万，跌幅接近 50%。
层高有所降低，装修也进行了减配。不得不承认，这属于星河湾的战略失误。太原星河湾以及鄂尔多斯星河湾，它们是星河湾走向没落的起始之处。
这说明原先靠煤炭致富的那波人，在一个侧面上，已经逐渐与太原远离了。而市场的中坚力量是改善型置业。
市区有很多小产权房。这些小产权房的均价比周边大产权房的均价普遍低 30%左右，有的甚至低得更多。同时，这些小产权房的物业管理比较粗放，导致小区的折旧率较高。
五证不全就不会有产权证。只要去物业进行更名，就被认为是购房了，但在法律上是没有保障的。买房对于任何人来说都是一件重要的事情，所以还是应该购买五证齐全的品牌开发商的项目，这样会让人安心且有保障。
03
为让大家清晰认知太原楼市，更好了解太原真实房价水平，我们从北至南对各个区的几个重点板块展开分析。
1）、尖草坪区
区域主要是山西本地的房企，并且住宅的定位大多是刚需。然而，西北部的三给片区在未来会有诸多利好，这会推动房价上升。
三给板块
摄乐桥有望年底通车，河湿地公园等 7 个公园正在建设，太原外国语新校区和太原师院附中入驻，省人民医院新址完成选址，华北最大商业欧亚大卖场，还有地铁三号线带来的地铁经济效益，这些都将为这里带来巨大的人气和消费力。
三给板块区位图
富力占地 1000 亩，旭辉占地 4000 亩，二者项目合计 5000 余亩，这惊人的体量将让三给板块成为太原最大的生活区。
在售楼盘的均价在 0.9 万到 1.13 万之间，竞争态势较为激烈，售楼部一般都会开到晚上 10 点多以后。
晚上 7 点多的时候，我们从一个售楼处走了出来。刚出停车场，就被附近另一个楼盘的销售员冒着雨给拦截了。从这可以看出他们之间的竞争程度是很激烈的。
2）、万柏林区
“南移西进”战略中“西进”的重点区域，楼盘集中供应区。
漪汾板块
曾经是商圈聚集的区域，如今老城的繁华已不复存在，正在进行升级转型，目前在售楼盘的均价在 1.25 万到 1.5 万之间。
迎泽西板块
老城区的配套已经成熟。这里的自然土地资源极为稀缺。住宅项目的货量比较少。在售的楼盘均价在 1.15 万到 1.7 万之间。
另外，滨河东西路早已不批住宅用地，一线河景房越来越稀缺。
长风文化商务区
大部分政府机构正往长风商务区搬迁，这使得长风商务区逐渐取代了老城区的地位，并且成为了省城未来的政治中心、经济中心和文化中心。
长风西板块的房价在太原处于首位，它已经变成了龙城高端房企最为集中的区域，目前正在销售。
楼盘均价1.45-2万。
3）、小店区
太原因市域空间狭小而受到限制，其城市整体的发展方向是“南移西进”。过去，小店只是位于太原南端的城乡结合部，然而如今，它已经成为了太原市城市化进程的主要发展方向，并且还是太榆同城化的主阵地。
小店区的产业分布情况为南部以农业为主，北部以商业为主，中部则是加工制造业。今年，小店区成功入选中国百强区，在全国的排名是 94 位。
小店区产业地图
长风亲贤板块
太原最早的密集型高层住宅在这个板块附近，此地曾被称作“小香港”。这里集中了太原 70%的高端消费，还有高档写字楼以及高档百货商业。其房价为 1.5 万，在太原位居第二。
目前存量房基本由本土开发商开发，这是因为区域发展较早。其居住环境稍差，所以价格不会出现爆发式增长，但租赁市场需求很旺盛。
南中环板块
这里有北美 N1，还有在建的苏宁广场。这里的高端写字楼很集中，并且聚集了很多高新技术企业，像软件园、清控等园区。对于相关专业的就业人员来说，这里是个不错的选择。
南中环夜景
南中环桥的夜景很漂亮，区域内楼盘均价1.3-1.8万。
龙城大街板块
龙城大街是小店成交量最大的板块，也是城市最热门区域。
龙城大街地理位置优越。它东邻武宿机场和太原南站。它西穿汾河。它还接晋阳湖。它也是实现太榆同城化的一个重要交通枢纽。
这里有很多地产大鳄。山西大医院在这儿。百年名校太原新五中也在这儿。东篱公园同样在这儿。并且这里紧邻南中环晋阳街商圈。在售楼盘的均价为 1.6 - 1.9 万。
龙城大街会延续迎泽大街和长风街的价值，并且会成为太原未来的第三个商业中心。
综改示范区
筹建时间还不到一年，它是太原经济发展的关键所在，也是山西转型发展的重要突破口。
综改是真正意义上属于太原的“浦东新区”。现在的它看起来是一片荒凉的景象。然而，在未来十年，它的发展前景是可观的。
4）、晋源区
太原市六城区中，它的经济结构转型速度最快，是一个文化旅游区。这里拥有晋祠，还有晋阳古城遗址，以及明太原县城和蒙山大佛等，这些都是太原最好的文化旅游资源。
晋阳湖板块
政府倾力打造的华北最大的城市公园，如今东岸的雏形已经呈现。东岸的房屋大多属于改善型大户型，其均价在 1.3 万到 1.7 万之间，这种类型的房屋适合那些注重生活品质并且手中资金较为充裕的购房者。
北岸规划有众多商务用地，这里将会成为太原天际线的所在之处。其中已确定的地标项目之一是高达 280 米的冶峪商务中心。
这里是 2019 年第二届全国青运会的主赛区。这里将承办超过 60%的比赛项目。这里还将承办开、闭幕式。
5）、榆次区（晋中市）
2002 年，山西省首条城际公交路线 901 路开通了。自此，太榆同城化正式开始进入实际操作阶段。
2011 年太原北美房价，榆次大学城开始建设。在这一年，许西收费站被撤销，那曾经阻碍两地交通的“拦路虎”被搬掉了。
2015 年，太榆城际铁路的试验段开始正式施工。预计在 2019 年到 2020 年期间可以通车。
大学城板块
大学城板块是太榆同城化的核心区域。目前该板块已发展成熟。它将逐渐与南站板块相连接。
晋阳湖板块未来的品质不容置疑。
目前大学城的二手房仅有万科朗润园，其租金与太原市区相近。新房均为期房，均价约为 1.1 万，比太原城区低两三千，并且关键在于不限购。
汾河
在全市范围内来看，太原的新房现房可供选择的空间非常小，而期房的竞争态势十分激烈，二手房的市场则较为冷清。2019 年，青运会使得全市停工了 290 天，因此期房大多要到 2020 年底以及 2021 年才能够交付。
04
说到这里，很多朋友会问，太原的房价会何去何从？
房价是城市价值或供需关系的一种实时体现。此外，房地产还有一个不能被忽视的因素，那就是预期。
要想买到性价比高的房子，还是得读懂政府的规划。
城改扩建在未来几年仍将是太原的主基调。如今的太原主要是“南移西进”的态势。因此，在选择房子时，要优先考虑南面和西面的房子。在南面和西面这两者之间，又要优先选择南面的房子。
研究太原的地铁规划，尽量选择位于地铁线周边的小区，并且步行距离要在 1 公里以内。因为距离太远会不方便，而距离太近的话价格又会比较高，所以需要进行权衡。
目前太原存在几波利好情况。其一，地铁通车，能够让人们亲身体验轨道交通的魅力；其二，二青会的举办，使世界开始认识太原；其三，晋阳湖的建设，正在打造太原的城市名片；其四，大规模的棚户改造和城中村改造，将会释放出大量的购买力。
我们得出的结论如下：太原的房价存在一定的上涨空间，会以较低的速度缓慢上涨。刚需购房者以及改善型购房者可以在合适的时间进行购房，但最佳的投资时机已经逝去。
等这些利好掏空了，就看有没有其它支撑点了。
如果你资金不是很充裕，想要在太原拥有一个家，那么可以考虑科大板块、三给板块、兴华街板块、森林公园板块、府东板块以及长风东板块。这些板块的房价均价还在一万元左右波动，价格相对较为便宜。
如果你资金较为充足，仅仅是在考虑改善型的住房需求方面的事情，那么就可以考虑一下漪汾板块、迎泽西板块以及长风西板块，能够享受到繁华的生活配套设施。
如果你更看重区域的发展前景，并且还考虑高端改善置业，那么就可以考虑一下晋阳湖板块和龙城大街板块。这里有不断的政策红利，发展潜力也非常巨大。
05
最后再说件小事。
到一个城市时，我会习惯性地去博物馆，它象征着过去；也会去规划馆，它象征着未来。
山西博物馆里人很多，很热闹。然而，太原的城市规划馆以及晋中的城市规划馆，很多市民都不了解它们的存在，这两个馆内都没有一个人，就好像是专门为某一个人举办的活动一样。
同时也表明他们相对而言忽视了未来。
历史辉煌且文化厚重，经济却落后且思想保守，城市包容同时人们质朴，很少有一个城市能如太原这般，将相互矛盾的两种模样融合在一起。
这里有许多地方值得我们认真去游览，不适合只是匆匆而过、粗略地看。甚至很多本地的人，也难以读懂它所蕴含的沧桑过往。
如今太原的城市功能规划较为合理，其外观显得十分美丽。而对于未来，还有着漫长而艰巨的任务需要去完成。
