跌OR涨
近日读到两篇有关深圳楼市预测的文章，二者带有相互对怼的意味，令人不禁莞尔。
这使得概帮主不禁回忆起今年三月，前副市长张思平曾在报告中提出，深圳房价应当控制下降速率，要在三年内从5.4万降至3.3万 。
那么，深圳楼市三年内究竟何去何从呢？
房价三年跌到3.3万
今年三月，原深圳市委常委、副市长张思平，历时半年完成了一份14万字的报告，即《深圳住房制度改革和房价调控报告》，该报告探究了深圳高房价的成因，还对未来深圳房价走势作出了分析与预测。
在他看来，深圳10年来房价失控且大幅上涨深圳房价降了，这是因为住房制度设计存在问题，没有坚守上世纪九十年代初的方案，未来深圳房价的走势，取决于新的住房制度设计是否合理。
《报告》提出了一个大胆的结果，要通过三年左右时间，让深圳市场商品房价格每年降低10%-15%左右，到2022年左右，使房价回归到2015年每平米33406元左右的水平。
通过发展，逐步化解房地产风险，逐步释放房地产泡沫，让深圳的房价实现“软着陆”，这可能是比较理想的结果。
深圳房地产市场开发近四十年来，关于房地产制度与房价的反思次数众多，相关资料汗牛充栋。然而，如此细致、科学且由前政府官员专门撰写的研究报告，似乎还是首次出现。
当然，不能只因是前政府官员发出的声音，就盲目相信。科学的分析，具有一定可参考性。科学的预测，也具有一定可参考性。特别是综合众家之长进行的分析，更具可参考性 。
意见有点太“标题党”
昨天，概帮主又看到了一篇文章，文章标题是《再见，房地产！深圳突然宣布》。看到标题的瞬间，他着实吓了一跳，心想着，这不会又是标题党吧？！
文中提到：日前，深圳的《深化住房制度改革加快建立住房供应与保障体系的意见》最终版正式发布，该体系为多主体供给、多渠道保障、租购并举。
这表明，被称作先试先行的深圳房改，最终正式实施了！实际上，文件是去年8月3日发布的。
这篇深圳楼市新政的有关规定，内容丰富，含金量爆棚：
从2018年开始，在新增的居住用地当中，人才住房用地比例不低于60%，安居型商品房用地比例不低于60%，公共租赁住房用地比例不低于60%，而普通商品房用地供应仅占40%。
到2035年，新增建设筹集各类住房数量将达到170万套，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房这三类保障性住房，其总量不会少于100万套。
人才住房的价格约为市场价的60%，其面积小于90平，并且这种住房可租可售。
安居型商品房价格约为市场价的50%，面积小于70平，重点面向本市户籍居民，这些居民需符合财产收入限额标准，该商品房可租可售且以售为主。
公租房的租金，约为市场价的30% ，特困家庭、低保家庭以及低保边缘家庭的租金，最低可降至10% 。
重点面向符合条件的户籍中低收入居民供应，重点面向为社会提供基本公共服务的相关行业人员供应，重点面向先进制造业职工等群体供应，面积以30 - 60平为主。
更重要的是，几乎每一个深圳人都有机会。按照计划，到2035年深圳新增约550万人。按照三人一户计算，大概需要183万套新增住房。而深圳规划170万套住房，几乎可以满足每一个人的需求。
是的，看上去解决了深圳新增的住房问题，新增住房约183万套，是为满足约550万人三人一户的居住需求。即便按照这个理想化的数据来看，那之前的历史遗留问题又该如何解决呢？
好了，我们再来看看一周前深圳知名地产专家宋丁的看法，恐怕情况会变得非常糟糕 。
宋丁观点如数家珍
宋丁在《分析深圳楼市，就从这组数据开始》中引用了一组数据：
深圳到目前为止一共建了1060万套房子，其中有房产证的商品住房有185万套，有房产证的保障性住房有45万套，这两者加起来是230万套，其他830万套房子是没有房产证的农民房、小产权房、军产房、集体宿舍等等，按照1300多万常住人口计算，拥有房产证住房的人口占比大约30% 。
宋丁开玩笑说，从总量方面来看，深圳如今已拥有1065.5万套（间）住房，其总面积达5.9亿平米，不管是依照1300多万常住人口来计算，还是按照2500万大数据统计人口来计算，住房都是够住的。
什么叫“以偏概全”？这就是典型的以偏概全。仅拿出一个住房总量数据，再拿出一个户均人口数据，将二者相乘，便轻松得出深圳房子富余的结论，这样做未免太过简单，甚至太过草率了。
有房产证的住房数量情况如何呢 有181万套商品住房是有房产证的 50万套保障性住房中 除去公租房外的其他住房有房产证 按二分之一计算 大约有25万套
单身公寓有房产证，商务公寓也有房产证，按照“单身公寓、商务公寓、养老院及其他类住房”统计的93万套总量的二分之一来计算，大约是46万套。
这三类住房加起来总共约252万套，这些是深圳住户拥有房产证的全部房子，它们在1065.5万套（间）总量的房子中占比23.7%，住户没有房产证的房子占比76.3%，这便是深圳基于房源得出的基本房权结构。
按照每户平均3口人来计算，理论上能够解决756万常住人口的自有住房问题，这756万常住人口大约占到总常住人口的60% 。
但实际情形是，这252万套住房并非严格意义上的一套对应一户，存在有的人一户拥有两套、三套乃至更多套房子的情况，并且还有一些房子是被并非常住人口买走的，如此计算下来，就远远无法解决252万户、756万人的自有住房问题。
按照2/3的比例估算，252万套自有住房中，大约解决了168万户市民的自有住房问题，按照一户3口人计算，解决了504万常住人口的自有住房问题。
深圳常住人口有1300多万，占比约为38%，其他约800多万人仍没有自己的住房，占比达约62%。
新加坡模式追晚了
概帮主觉得，这有这样的意味，就算《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》到2035年最终圆满达成了盖房规划。
深圳有大约800多万人依旧没有自己的住房，这部分人的占比仍然保持在大约62%！！
概帮主更是进一步觉得，就算未来16年新增建设筹集各类住房达到170万套这件事顺利达成了，那其中“居者有其屋”、人均各一套要怎样具体去实现呢？
在商品房市场里，除了刚需群体，还有刚改群体、改善群体以及豪宅群体。这其中，刚改群体、改善群体以及豪宅群体也肯定会分流一部分商品住房。
另外，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房这三类保障性住房，总量不少于100万套，要进行分配，到时候真的能够做到分配准确、合理吗？
中国住房制度过去学习香港的做法，通过卖地来获取土地财政。未来，中国会向新加坡模式靠拢。
新加坡的住房体系以公共为主，私宅为辅。
立国之初，就把公共住房建设当作优先任务。当下，形成了保障房市场，其以组屋和共管公寓为主。还形成了住房体系，其由以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成。
简单来说，房子被分成保障房和商品房这两大类，保障房由政府主导，具有公共属性，是专门面向普通居民的，商品房则归属于市场，是专门服务有钱人的，其价格爱怎么涨就怎么涨，这部分会是政府收入的主要来源。
实际上，从中国建国初期开始，新增的房屋主要是公有性质的，然而，自房改之后，商品房市场很快就成为了市场的主流 。
未来，中国将会形成一套住房模式，这套住房模式以新加坡为师，且兼具“中国特色”，包括商品房，其具有市场化特点，遵循价高者得原则，还有平价住宅，也就是共有产权房，实行封闭运行，去除投资属性，另外有租赁住房，面向中低端市场，实现租购同权，以及保障房，针对穷人 。
香港、日本房价跌教训
但是尤其对于深圳来说，在将近四十年的商品住宅发展历程中，深圳住房商品化的道路已基本确定，并且在中国这条道路的执行是最为彻底的。如今，要做出改变，其难度极大！！
更何况，对于大量购买房价在3.3万以上的深圳人或深圳家庭来说，这样大幅度的下跌绝对不合理。到那个时候，可能不只是个别物业的业主会因不满而闹事，更会有相当多的业主群体站出来维护购房权益。
对此，我们可以回顾一下香港“二次房改”的历史教训。
香港回归以后，高房价成为首先面临的问题，香港民众的房价痛苦指数在全球排名第一 。
于是，新上任的第一届香港特首是董建华，他推出了“八万五建屋计划”，该计划提出的执政目标是，每年供应不少于85,000套住宅，希望10年内全港七成家庭可以自置居所，还希望轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。
香港于是大力增加市场供应，又遭遇97金融风暴，迅速降低了香港的房价，并且是大幅降低，直接以三折出售，香港的房价最终恢复正常了。
但董特首最终还是得罪了香港有产阶层，大量香港人的一辈子财富都在房子上，房价下跌简直要了香港人的命 。
于是炒房客选择跳楼，出现大规模示威游行，舆论风向变得十分可笑，变成了“拯救香港中产阶级、拯救香港经济”等 。
于是香港改变了过去的放手做法，从加速供地转变为几乎零供应，香港房价开始触底反弹，并且收复了97年的最高点，涨到如今，成为了宇宙第一，简直登天了！！
所以说，香港人被房价集体束缚住了深圳房价降了，政府也被束缚住了。所有人都厌恶高房价，然而所有人都谨慎小心地维持着它，没有人愿意去捅破这个美好的泡沫。
还有一个日本，东京是其最高峰，东京的总房价出现下跌，下跌幅度达到了三分之二，下跌后的东京总房价可以购买整个美国！！
房地产价格的下跌对经济的打击是长期的，也是巨大的。这种打击相对于股市的下跌更为明显。这一点在美国的次贷危机中完全显现出来了。
日本在1990年代初期经历了泡沫破裂，这一事件给日本带来的伤痛或许更大，其产生的影响也更为深远。
20年已经过去，这件事却依旧在持续产生影响，对日本人的经济与精神造成打击，日本6大都市圈的平均房价方面，商用地从1991年的最高点开始下跌，到现在已降至不足原来的1/7，住宅地则下降到现在的1/3左右 。
人同此心，世同此理。
深圳房价不能跌
从前海自贸区开始，政策持续刺激深圳，之后是深圳东进，再到粤港澳大湾区，然后是社会主义先行示范区，深圳几乎从未消停过，政策一直火热 。
未来的深圳，更将有多少政策继续支持深圳，简直不敢想象！！
所以，在深圳房地产的客观形势下，在对深圳未来的期望指数方面，在房价下降对人心和经济造成的打击方面，根本不要去想象深圳房价会下跌，也不要去想象其下跌的水平。
我们所能做的，是在当前房价基础上继续保持平稳，给房地产一点信心。我们所要做的，是在当前房价基础上继续保持微涨，给房地产一点信心。此外，要不断抬高各种工资水平，以期早一点赶上房价的相对合理水平。还要不断抬高各种奖金水平，以期早一点赶上房价的相对合理水平。并且要不断抬高各种福利等水平，以期早一点赶上房价的相对合理水平，当然又会引发大通胀。
一句话，难，太难了！但除此之外，我们还能做什么呢？！
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