影响房价的因素很多，其中重要的是“货币政策”、“土地供应”和“人口”。 这似乎是人尽皆知的事情。
但我们知道，前两者往往会因经济发展不同阶段宏观调控的需要而发生变化，从而成为影响房价的中短期因素； 而“人口”这个因素则不同。 其流动趋势一旦形成，就会与城市经济发展形成互动闭环。 人口流入越多，经济就越发展； 经济越发达，城市的人口集聚能力越强，吸纳周边人口的能力也越大。 反之亦然，但这是一个恶性循环。
在住宅市场，房地产的核心价值是由城市价值决定的； 在城市价值的基础上，人口形成的需求因素起着很大的影响。 因此，影响房价的三个因素中，最重要、最关键的就是“人口”。
河南省统计局发布的第七次全国人口普查结果为我们判断河南住宅市场长期走势提供了依据。
PART 1 2021年河南18市房价涨跌情况
在研究人口数据变化之前，我们先看一下2021年河南省辖18个城市（含济源示范区，下同）的房价情况。首先看下图：
从上图可以看出，除郑州、洛阳外，河南18个城市的房价大多在6000元至8000元之间。 这一价格与国家统计局2021年1-6月全国房地产开发投资和销售情况上半年中部地区商品住宅成交均价7550.89/㎡基本一致。 7月15日，差距不大。
我们来看看今年上半年18个城市的房价涨跌情况，如下图：
从图中可以看出，在后疫情时代全球和国内货币发行量增加的刺激下，特别是2020年以来南方城市房价大幅上涨的带动下，河南省大部分城市房价出现了较大幅度的上涨。也有不同程度的增加。 其中，涨幅较大的前三名城市分别是济源、三门峡和南阳。 三个城市房价同比涨幅均在5%以上许昌未来3年内的房价，济源超过10%。 此外，涨幅榜第四位的城市是漯河市，涨幅为4.87%。 这4个城市构成了河南18个房价上涨城市的排头兵。
2020年上半年，我们曾发表文章讨论未来住宅市场将以城市分化为特征，疫情引发的货币扩张政策将极大推动房价上涨的结论。 事实上，城市联手抬价的时代确实已经过去了。 尽管大部分城市房价上涨，但仍有部分城市房价下跌。
从图中可以看出，开封市房价同比下降8.13%； 房价同比下跌的城市包括驻马店、商丘，跌幅分别为2.83%和0.97%。
这里有一个重要的问题需要考虑。 是什么推动了城市房价的上涨？ 跌市是一轮调整还是新趋势的开始？
PART 2 河南18地市第七次人口普查，人都去哪儿了？
我们相信需求驱动的增长是健康的。 需求从何而来？ 显然，有“人”才有“需求”，人口增长才能带动住房需求的增加。 一个城市人口减少，会导致二手房供给增加，住房需求减少，从而导致住房市场枯竭。 房价失去了需求的支撑，再上涨就是病态的。
这里，我们通过河南省统计局发布的《河南省第七次全国人口普查主要数据》来看看河南省人口十年变化：
全省常住人口总数9936.6万人，占全国人口的7.04%，居全国第三位，低于广东、山东。 与2010年的9402.4万人（第六次全国人口普查数据，下同）相比， 增加534.2万人，增长5.68%
从常住人口存量数据可以看出，河南仍然是全国第三人口大省。 但从十年常住人口534.2万的总增量来看，低于广东、浙江、江苏、山东，仅位居全国第五。
尽管如此，河南省的人口增长仍然相当可观。 然而，这并不重要。 需要看到的是，河南人口增长并不平均，城市之间存在巨大差异。 看下面的图片：
可以发现，2010年至2020年“第六次全国人口普查”期间，河南省人口增长高度集中在郑州一市，增加397万人，占全省十年增长的74.34%。常住人口； 第二梯队为新乡市、洛阳市、商丘市，分别增加54.42万人、50.75万人、45.45万人。 从这个数据对比来看，河南确实把全部人力都投入到了郑州的发展上。
如果换个角度思考，配置全省资源发展省会的策略也会拖累其他城市的发展。 这是不可否认的。 例如，图中人口负增长的城市有南阳市、驻马店市、三门峡市和漯河市，以及人口下降幅度较小的城市焦作市和鹤壁市。 其中，南阳市常住人口减少55万人，年均减少5.5万人。
我们认为，流失的人口主要是年轻人，他们是价值创造的中坚力量，也是房地产市场的主要需求群体。 可以想象，如果劳动人口没有了，谁来发展经济呢？ 谁来建造这座城市？ 谁会购买住宅市场建造的房屋？
当我们把人口和房价的增减图叠加起来时许昌未来3年内的房价，可以看到一个“神奇”的现象：
从图中看，几个典型城市的房价同比涨跌与人口流动性存在严重偏差：
人口流出最多的城市南阳，房价同比涨幅在河南省18个城市中排名第三； 总人口下降的二、三城市三门峡、漯河，房价同比涨幅也位居全省第二、第四位。 ！ 相比之下，郑州、新乡、洛阳、商丘等人口流入量较大的四个城市则表现不温不火，甚至商丘也出现了小幅下滑。
这不符合逻辑。
第三部分 河南18市城镇居民购买力评价
没有什么比私营部门雇员的平均工资更能代表大多数公民的购买力了。 遗憾的是，河南开封等多个城市尚未公布这一数据。 我们只能用2020年各地统计公报中的“城镇居民可支配收入”来评价居民的购买力。 从山东、江苏等其他省份的相关指标来看，两者呈高度正相关。 看下面的图片：
需要说明的是，上图中城镇居民可支配收入，由于无法找到焦作市2020年最新数据，因此采用该指标2019年的值。
上图中，我们可以看到，居民收入排名前三位的城市分别是郑州、洛阳和济源； 垫底的三个城市是周口、驻马店和信阳。 也就是说，房价同比涨幅较大的城市中，除了收入和同比涨幅突出的济源外，南阳、三门峡、漯河均处于省内中下游，且其城镇居民不具备突出的住房拥有能力。 房价正在上涨。
PART 4 不可忽视的重要指标——人口老龄化
从人口经济学角度看，15-59岁人群是价值创造者，也是最重要的消费群体； 14岁以下和60岁以上的人无法实现产出，只能实现社会投入。 但在住宅市场，从长远来看，60岁以上人口的作用不容忽视。 随着时间的推移，60岁以上的人口将逐渐衰老和减少，并成为二手房的供给者。 我们来看看目前河南各城市的老龄化情况：
据河南省第七次人口普查，60岁以上人口比重为18.08%。 从上图可以看出，郑州60岁以上人口仅占12.84%，远低于全省水平； 洛阳、新乡、商丘流入人口基本接近全省平均水平。
另一方面，人口老龄化水平在18.5线以上的城市包括：开封市19.29、焦作市18.88、许昌市19.70、漯河市21.03、三门峡市19.79、南阳市18.79、信阳市19.27、周口市19.75、驻马店市城区19.80，济源示范区18.66。
这10个城市的老龄化水平均大大超过全省平均水平。 这些城市未来将不断产生新的二手房供应，从而逐步打破目前的供需力量平衡，推动市场从卖方主导向买方主导转变。 在这种几乎确定的事件背景下，南阳、三门峡、漯河等房价大幅上涨的城市需要谨慎观望。
【结论】
事实上，从长远来看，经济总会发展，货币总会发行，所以“绝对”的房价必然会上涨。 但在没有人口增长带动的住房需求的情况下，如果能跑赢通胀，已经是一个更好的结果了。
特别是任何商品都存在比价效应。 如果人口大量流入的城市房价不上涨，人口反向流出的城市却疯狂，这是不健康的。 只能说，在这样的城市，房价涨得越高，风险就越大，所以一定要密切关注。
毕竟，没有人希望自己用毕生积蓄购买的房子成为家庭资产，然后跑输通胀，甚至总价值缩水。 这是一个很大的伤害。
