价格最终是由价值来决定的，要是实力不足，哪怕你吹嘘得极其夸张，那也是没有作用的。
深圳各区域发展存在巨大差异佳园里房价，经历市场快速发展后，开发商心态浮躁，不少楼盘价格上涨至与实际价值不符的高位 。
过分自信的结果就是库存高企，房子卖不出去，说的就是观澜。
1. 观澜新房库存惊人
观澜目前有10来个楼盘正在售卖以及等待售卖，其中有不少是规模很大的旧改项目，新房供应量达到几万套 。
在售的楼盘还有很多没有卖完（数据仅供参考）
澜湖时代首期去年8月入市，还有76%未售；
观澜汇云境年12月入市，还有68%未售；
观澜汇云庭2023年7月入市，还有45%未售；
雍云府2023年6月入市，还有42%未售；
珑门壹品2024年10月入市，还有78%未售；
景勋天著2024年5月入市，还有50%未售......
臻选找房小程序查备案进度
未来待入市新盘：
鸿荣源观城，规划总户数9674户；
鹏瑞鹭璟府，规划总户数2447户；
阳基御龙湾，总户数2661套......
观澜的新房有库存，预计这些库存还能卖好多年，在售楼盘的销售情况不理想，不少前两年入市的新盘到现在还没卖完。
片区未来旧改的体量会超过2000万㎡，预计将会有天量的住房供应，数量超过10万套。
2. 房价虚高，几乎是光明凤凰城的价格
人们对观澜的印象仍停留在远郊工业区佳园里房价，然而观澜房价已节节攀升，达到刚需都快要买不起的地步了，观澜的客户大多是中心区的刚需外溢客户，只有少量本地改善客群。
片区三房的总价通常要达到400万左右，对于那些掏空六个钱包才得以购房的刚需人群而言，这样的价格还是偏贵的。毕竟花费400多万，就能够买到龙华中心区的珺奕府和鹏宸云筑，这两个楼盘的地段比观澜要好得多。
观澜汇云境的备案价为5万，打折后的价格约为4.3万，三房的价格差不多要400万左右，其总价区间在359 - 516万之间。
溪山禾玺首府的备案价是4.4万，万科启城家园的备案价为5.7万，其总价甚至达到了500万左右 。
价格相差不大的情况下，你愿意选观澜还是凤凰城？
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3. 观澜自身实力撑不起高房价
客观地说，观澜房价与自身实力是不匹配的。
观澜在众人认知里是远郊地区，距离深圳市中心大概20公里，当前仅开通了4号线这一条地铁，通勤时长约1个小时 。
片区的主要道路有观澜大道、环观南路等，观澜大道常常出现拥堵情况，其路面布满坑洼，道路两旁常年处于施工状态，尘土四处飞扬，自驾时的体验欠佳 。
观澜在传统上主要以工业作为发展方向，这里分布着数量众多的厂房，还有多个工业园区，龙华70%的产业规划都集中于观澜，其中有富士康等知名企业。
此外存在不少城中村，城市的面貌比较差，有着做不完的工作，有着吃不尽的猪脚饭，这是观澜多数地区的真实情形，短期内难以得到改善。
观澜有不错的规划，像九龙山数字城、鹭湖中心城等，然而要实现落地还需漫长时间。该片区存在大量旧改项目，其开发周期往往长达十来年，建成落地毫无期限，实际看到的依旧是破败不堪的景象。
观澜有不少产业人群，然而大部分产业人群并非高收入群体，他们难以支撑该片区的房价，并且本地的购房需求有限 。
观澜的房子大多卖给了福田、龙华中心区刚需外溢的人群，不过，观澜自身在地段方面存在不足，在配套方面也有欠缺，所以吸引力比较有限 。
房子的流通性不好，在观澜买房的人大多是为了自住，该片区二手房的流通性欠佳，而流通性差表明未来二手房难以卖出好价钱。
4. 刚需还可以选哪里？
观澜房子去化困难，基本原因在于其位置偏远，城市界面差，工厂众多，发展落后，且房价过高。这里本身就缺乏大量优质购买力，房源数量多，价格却不低，三四百万的价位，在工厂上班的人难以承受 。
这个预算可选择的区域很多！
从地段方面来看，龙胜的珺奕府更好，梅林关的鹏宸云筑也明显更好。从城市面貌以及配套方面来看，光明凤凰城更好，龙岗大运同样更好。从规划以及发展潜力方面来看，沙井远远超过观澜。从交通以及离中心区距离方面来看，布吉也要更好。
合正观澜汇三房大概要四百万，用这个价格去买龙华中心区的珺奕府和鹏宸云筑难道不划算吗？它们距离福田中心区更近，尽管价格稍高，但其地段和配套是观澜所不能比的。
凤凰城是光明的，价格差不多，距离远一些，不过凤凰城的发展潜力比观澜好，居住舒适度也比观澜好。
珈誉府位于沙井，其83平的户型为三房两卫，打折后的总价在383万至435万之间，并且自带面积达50万㎡的湾区壹方商业。前海未来城的价格相对更低，该楼盘76平的户型是三房，总价256万起。
沙井片区具备海陆空交通枢纽的优势，这里规划众多，发展潜力巨大，其整体面貌以及配套设施也要优于观澜，在价格相差不大的情形下，沙井无疑更具吸引力。
龙岗大运片区，深铁阅云境均价4.4万，大运片区城市面貌良好，配套设施完善，是龙岗最好的，其房价稍贵，不过整体比观澜好太多 。
总体而言，观澜的房价偏高，在此购房的多是本地客户以及真正有刚性需求的人，若想选择更好的，有不少地方可供替代。
未来观澜还有大量的新房供应，价格很难起来！
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