（续昨天）
以下是我自己用来处理这些借口的一些方法：
借口一：学历没有房地产知识
我的金融教育是从大富翁游戏开始的。 富爸爸经常和他的儿子和我一起玩这个游戏。 当我问他为什么这么喜欢这个游戏时，他告诉我：“因为你可以找到致富的方法。”
其实我们大多数人都知道这个原理：4个绿色的房子可以变成一个红色的酒店。 当我9岁的时候，我意识到如果我遵循这个方法，我可以在现实生活中像在游戏中一样成功。
富爸爸还带我们参观了他自己的温室。 十年后，当我 19 岁的时候，我的富爸爸在威基基海滩买下了自己的红色酒店。 我只是看着棋盘上的游戏变成了现实。
当我从越南战争回到夏威夷时，我问富爸爸如何开始自己的房地产生意。 他的回答很简单：“先学习。我已经把我知道的都教给你了，然后就看你的了。” 一个月后，我在电视上看到房地产课程的广告，决定学习。 。 总学费为 385 美元。 这对当时的我来说是一大笔钱，因为我在海军每个月只赚 600 美元。
学完那门课程后，我开始真正学习房地产知识。 讲师教给我们的一切都派上了用场。 “你遇到的第一个问题是房地产经纪人，”他说。 “大多数房地产经纪人只是销售人员，而不是投资者。他们不知道好的投资和坏的投资之间的区别。” 这个理论今天仍然正确。 近几个月来，我听到所有房地产经纪人都说：“你不能这样做，这些交易根本不可行。”
讲师说的第二句话是：“找一个导师，一个真正投资过房地产的人。” 富爸爸已经是我的导师了，所以我立即去找他。 我的富爸爸对我说：“你什么都没做富爸爸房地产投资指南 txt下载，我怎么教你呢？”
尖端
“你还什么都没做，
我该如何教你？ ”
——富爸爸
在接下来的几个月里，我利用空闲时间四处开车。 我去看了房子，与经纪人交谈，并按照富爸爸的建议开始做一些实际的事情。 当我最终选定一所房子并提出报价时，我立即跑回我的富爸爸那里向他炫耀。 正如你可能已经猜到的，他把我的提议撕成碎片。 尽管认识到自己的无知是痛苦的，但迈出第一步的经历是无价的。
我给他看的交易的首付很低。 但问题是它并没有给我带来正的现金流，反而让我往上面投入钱。
我的富爸爸问我：“如果你必须补贴每栋房子，你能投资多少栋房子？” 当然我的回答只能是：“房子很少”。
他又问我：“你为什么花钱就赔钱？” “因为房产经纪人说房价会上涨，然后我就能赚钱。” 我回答。
“房产中介能给你保证吗？” 富爸爸问道。
“我不知道。” 我回答。 “他只是告诉我，如果我转手的话可以赚很多钱。”
“他能给你保证吗？” 富爸爸又问。
“我不知道。” 我又回答了。
接下来，他说道：“如果你投资的房产每个月都能给你带来利润而不是亏损，你能做多少投资？” 想了想，我犹豫地回答：“没有上限吗？”
富爸爸笑着对我说：“出去寻找能帮你赚钱的房子吧，别再做这种赔钱的生意了，别把钱押在房价上涨上。”
就像我的富爸爸曾经告诉我的那样，如果我不做事，他就无法教我。 现在，我终于开始学习新的东西了。
我的第二课是学习如何应对挫折。 随着时间的推移，我开始变得越来越灰心。 我看中的房子要么太贵，要么所需的维修费用太高。 我跑回富爸爸那里，试图博得一些同情。 但一无所获。
当我抱怨没有足够的钱时，我的富爸爸笑了。 他教导我：“如果你能找到有利可图的投资，钱就会随之而来。”
一个月后，我在毛伊岛的一栋公寓楼里发现了一套一居室的公寓。 它地理位置优越，距离著名的白沙滩仅一个街区。 我找到了这么好的投资标的，心里很兴奋。 我用信用卡买了 3 件，并向卖家借了钱。 每栋房子每月给我净赚 25 美元。 从此我就开始赚钱了，不再赔钱了。 富爸爸是对的。 当你找到正确的投资目标时，钱就不再是问题。
尖端
“当你找到正确的投资目标时，钱就不再是问题。”
——富爸爸
虽然25美元听起来并不是很多钱，但它是四类收入之一。 对于房地产来说，收入有四种方式：
1、现金流。 在这种情况下，我赚了 25 美元。
2、分期还款。 每个月我都会偿还部分贷款。 如果我持有房产直到贷款到期，租客实际上会为我还清全部贷款。
3. 折旧。
会计和税法允许我对我的财产进行折旧。 这意味着我可以使用折旧作为应税收入的扣除额。 省税不等于赚钱吗？ 因此也称为隐性收入。
4. 增加价值。 这就是房价的上涨。 升值也是资本收益。 大多数人投资都是为了这个目的。 上次房地产热潮期间，很多炒房者通过买卖差价赚了很多钱。 这是一项为了获得附加值而进行的投资。
这四种收益方式就形成了我们常说的内部收益率（IRR）。 认识到这4种收入方式让我更有信心。
我之前说过，我的投资目标不是增值，而是现金流。 其实我不喜欢频繁买卖房产的原因之一就是我对自己想买的房产要求非常高，最好同时满足以上4个条件。 因此，我不愿意卖掉我精心挑选的房产。
另一个原因是我无需出售房产即可享受增值的好处。 例如，如果我以 20 万美元购买一套房子，几年后它的价值就会升值到 30 万美元。 与其卖掉它，我还不如再融资。 这样，租户可以继续支付我的抵押贷款，我也可以获得我需要的资金。 显然，只要我收取足够的租金来支付每月的抵押贷款即可。
我以前也不是没有尝试过翻房子，但结果并不容易。 这是我的故事：
这可不是修厕所那么简单
我真希望买下那三间一居室后，我就能从房地产学校毕业了。 不明白第二期学习（物业管理）才刚刚开始。 就在我买下那三套房子几个月后，整栋公寓楼的污水系统就出现了问题，污水甚至流进了我的一栋房子。 接下来要学习的是如何与开发商、业主协会和律师打交道，以及如何处理那个有臭味的房间。
我遇到的第一个问题比修厕所严重得多。
卖掉问题
好消息是，虽然租户因为这次事件搬走了，我失去了租金收入，但毛伊岛的房地产市场正在开始回暖。 一位房地产经纪人，房地产界警告我们要特别警惕的那种人，为我的一居室公寓开出每人 48,000 美元的价格。 我以每张 18,000 美元的价格购买了它们。 如果我把它卖给他，每套房子我可以净赚 3 万美元。 我同意这笔交易是因为利润高而且污水问题麻烦。
我拿到钱后不到一周，经纪人就以65,000美元的高价将每栋房子转手出售。 我又学到了很多东西。 虽然我赚了钱，但我也损失了一些钱。 烦人的污水系统让我更加感性地思考而不是理性地思考。
对于房地产投资者来说，下水道系统可能是一个很大的障碍。 不知不觉间我就变成了一个想要逃避的人。 这类人不想保留自己的财产，他们想尽快卖掉它。 他们非常情绪化，缺乏理性思考。 2007年次贷危机后，市场上到处都是这样的人。 好的投资者最喜欢他们。 如果你想致富，就去找那些急于出售房产的人。 他们的房产将比市场价格便宜。
更多财产——更多问题——更多利润
我学到的下一件事是资本利得税。 卖这三间一居室我赚了很多钱。 我花了这笔钱，却发现自己明年要缴纳资本利得税。 我赚了钱，但我遇到了税务问题。 我发现政府税务人员不喜欢听我的借口。
每处房产都会向您提出新问题和新知识。 每一次我都必须学习更多，获得更多的人生经验。 结果我变得更聪明、更富有。 我通过一次又一次的失败不断积累财富。 我发现，没有失败过的人是不可能成功的。
尖端
我通过一次又一次的失败不断积累财富。 我发现，没有失败过的人是不可能成功的。
如今，我和妻子 Kim 拥有大约 15,000 套公寓房产，每个月为我们带来的收入比许多人几年的收入还要多。 然而，我对房地产知识和经验的积累却从未停止，它们也给我带来了非常丰厚的回报。 即使经历了次贷危机，我们的物业仍然表现良好。 无论经济形势如何恶化，人们仍然需要房子来遮风挡雨。
说到导师，为本书做出贡献的房地产专家就是我们的导师。 无论我和金遇到什么问题，我们都会打电话给他们寻求帮助。 正是因为我们面临的问题和挑战永无休止，所以我们需要不断学习。 那么，我们如何克服对失败的恐惧呢？ 我的答案是——成长。 因为失败是学习的一部分，就像孩子学走路一样。 孩子们先学会爬，然后学会走，最后学会跑。 他们在学习的过程中会遇到很多绊脚石，而在他们还小的时候就开始学习并犯错误实际上对他们有好处。 因为即使摔倒了，也不会太严重。
我们的传统教育有两大缺陷。 首先是对犯错误的学生进行惩罚。 如果你不犯错误，你的结果一定是最好的。 如果你总是犯错误，你的成绩肯定会不及格。 这就是为什么很多人在学校表现出色，但在社会上却碰壁的原因。 第二个缺陷是，在学校参加考试时，你只能靠自己。 如果你试图与同学合作，你就会被称为“作弊”。 我之所以比很多尖子生赚更多的钱，很简单，因为我不仅犯错多，而且作弊多——与人合作。 这本书是在我的“作弊”伙伴的帮助下完成的。
﹤如何寻找好的顾问和导师
我经常被问到的一个问题是：“我如何找到好的顾问和导师？” 我的回答是：“在童话故事和现实生活中，在亲吻王子或公主之前，你会亲吻很多人。 青蛙。 那么，为什么不现在就开始接吻呢！”
我学到的一个重要教训是“在每一个糟糕的行业中，我都会遇到好人。” 比如，我遇到了一个看上去很自信的男人——乔（化名）。 他也拥有出色的学术资历，但当交易开始恶化时，他的真实本性就暴露出来，他的阴暗面也暴露了出来。 但幸运的是，我在这个过程中遇到了肯·麦克尔罗伊。 现在乔已经不见踪影，但肯和我已经成为非常好的朋友，并一起致力于价值数百万美元的项目。
如今富爸爸房地产投资指南 txt下载，我不再害怕生意不好了。 因为我知道，即便如此，我依然能遇到好人。 换句话说，当生意变差时，人的本性就显露出来了。
﹤如何克服对失败的恐惧？
您现在可以做以下 10 件事：
1. 在开始之前参加一些课程并阅读一些书籍。 如果你没钱，就去图书馆。 请记住，您的思想是您最大的资产。 从投资开始。
2.不要听失败者的建议。 远离那些对事物持消极看法的人。 还要提防房地产销售人员，因为他们自己不投资，只是给出盲目的建议。
3.寻找实现你理想的人作为你的导师。
4.实际购买前至少查看100套房屋。 上下班途中，你可以选择不同的道路，看到不同的环境。 您还可以在新社区周围慢跑或骑自行车，看看有什么变化以及人气是变好还是变差。 一旦您看到您感兴趣的区域，请调查周围的五个街区。 您需要了解周围环境一平方英里内的一切。 当你找到了一个能赚钱的投资标的，钱自然就来了。
5.从小事做起。
要明白你总会犯错误。 我的富爸爸经常说：“如果你太急于赚钱，你就会失败。” 从离家较近的地方开始投资。
6. 保持谦虚。 人们在赚钱时常常表现得骄傲。 当他们骄傲时，他们就会犯愚蠢的错误。 无论成功还是失败，都要保持谦虚和幽默，学会笑。 换句话说，不要把事情看得太严重。 当我房间的污水管爆裂，污水流满屋子的时候，我还在笑。 今天，我会对负面因素更加警惕，因为我很清楚它们是什么。
7. 雄心勃勃的目标。 我的第一笔投资与我当前的投资没有什么不同。 我的梦想不是房地产，我的梦想是财务自由。 我拥有的每一处房产，无论好坏，都为我的梦想之旅增添了色彩。
8. 请记住，这个世界充满了勤劳的穷人。 今天很多人都是金钱的奴隶。 如今，很多人都需要工作来赚钱。 所以，每天你都要提醒自己，不要被他们同化。 让你的钱为你努力工作，让你摆脱繁琐的工作。
9、世界上没有完美的投资。 每项投资都有其问题。 每一项投资对您来说都是一次挑战。 每一项投资都会教给你一些新的东西。 如果你什么都不做，你就什么也学不到。 如果你什么都学不到，你就会穷一辈子。 所以记住：什么都不做是最大的失败。
10． 我也修不了厕所。
如果我知道如何修厕所，我会自己修。 所以我从来不学。 相反，我知道如何聘请专家来为我完成这项工作。 房地产经纪人、了解房地产税制的会计师、自行投资房地产的抵押贷款银行家、了解房地产法的律师、喜欢管理房产的物业经理、热衷于建筑房产的承包商以及各种其他专家可以帮我用过。 所以，尽管我不知道如何修理厕所、会计或房地产法，但我知道谁可以做这些事情。
随着您继续投资，您和您的专家团队将变得更加聪明。 归根结底，房地产不是您的资产。 仅靠房地产并不能让任何人致富。 投资房产的过程让你变得更聪明，也给你带来各种经验和教训，让你和你的团队成长。 你的团队最终将成为你最大的资产，就像创作这本书的团队一样。
尖端
如果你没有足够的钱来投资，提醒自己，如果你不能解决这个问题，你的金钱问题将伴随你一生。 我的富爸爸曾经说过：“如果你能解决缺钱的问题，那么你的一生一定会变得越来越富有。”
亨利·福特也曾说过：
“思考是最困难的任务；
所以参与的人很少。 ”
﹤真实故事：为什么不吸取教训呢？
在最近的房地产泡沫期间，我的一个朋友买了一套房子，然后转手卖了一些钱。 这种毫不费力的成功让他头脑发热，就好像唐纳德·特朗普是他的兄弟一样。 当房地产泡沫不断扩大时，他继续购买房产。 迈阿密、拉斯维加斯、旧金山、墨西哥、伦敦和菲尼克斯都是他购买房产的城市。
现在他破产了。 房地产对他来说成了一种负担。 他的问题是，他只知道如何在单方面上涨的房地产市场中运作。 现在，他正感受到房价下跌的痛苦。 直到现在，他仍然把问题归咎于房地产市场，而不是自己去寻找问题所在。
他根本没有从中吸取教训。 他没有意识到的是，在这股衰退期间，房地产投资人才开始涌现。 他们正在寻找愚蠢的投资者被消灭后出现的投资机会。
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之所以穷人比富人多，是因为说“我买不起”比说“我怎么买得起”更容易。 一旦你问自己：“我怎样才能负担得起这个费用？” 你最大的资产之一开始发挥作用：你的头脑。 如果你总是以“买不起”为借口，那么你的大脑就会躲起来睡觉，你就需要像奴隶一样为了钱而工作。
所以，不要让对失败的恐惧阻碍你走向成功的道路。 毕竟，失败是成功之母。
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如果你什么都不做，你就什么也学不到。
如果你什么也没学到，你就会一直贫穷。
因此，不作为是你失败的唯一原因。
【《富爸爸房地产投资指南》全文完成】
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【富爸爸的房地产投资指南】
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