房地产堪称周期之母，特别是在人类步入20世纪之后，十次危机中有九次与地产相关，几乎就像规律一般，持续在全球各个国家得到验证。
最著名的有，上世纪二十年代美国的房地产市场泡沫，还有八十年代日本的房地产市场泡沫。
房地产泡沫发生与破灭的根源不在于地产本身，而是货币的极端收放周期，即便到了现在，这种历史规律仍在上演。
疫情爆发以后，欧洲等国家纷纷采取大规模放水的举措来刺激经济，房地产市场也因而持续被加热，在过去一年多的时间里，这些国家众多地区的房价甚至出现了具有历史意义的最大幅度上涨。
海量货币引发了通胀，这使得这些国家很快陷入严重的经济危机，最终迫使它们开始不得不收紧货币供应，房价也随之迅速下跌 。
最近，越来越多的数据表明，美国房地产市场正处在一个起始阶段，这个阶段是自2006年以来最为显著的收缩阶段 。
历史，再重演一遍。
01海外房价泡沫刺破
近期，加拿大、新西兰、澳大利亚的房价均出现较大跌幅。
中国人海外置业比较倾向的加拿大，6月房价创下了17年来的最大跌幅，今年6月，加拿大平均房价持续下降，跌至将近一年来最低水平，房屋销量也持续下降，同样跌至将近一年来最低水平，按照MLS房价指数，加拿大6月房价创下了2005年记录以来的最大跌幅。
今年3月到6月期间，加拿大第一大城市多伦多的房价出现下跌，跌幅近10% ，由于加拿大央行进一步加息，居民负担房贷变得更加困难，预计未来房价还会持续下跌 ，据私营部门经济师预测，加拿大平均房价可能最多下跌20% 。
另两个发达国家新西兰和澳大利亚，也是国人较喜欢去置业的地方，它们的房价也呈现出下跌趋势。根据TradeMe的数据，今年6月，新西兰住房的平均价格创下了3%的历史最大跌幅。其中，新西兰最大的城市奥克兰地区，平均要价出现了4%的月度下跌，首都惠灵顿的房价也大幅下跌了3%。
相对而言，澳大利亚房价虽跌幅不算大，不过已开始呈现连续阴跌的态势。6月，澳大利亚房价环比下跌0.6%，此跌幅超过了5月份的0.1%。其中，悉尼房价当月下跌1.6%，且下跌速度加快，墨尔本房价下跌1.1% 。
澳大利亚联邦银行表示，因为澳大利亚央行加大了加息幅度，加快了加息速度，所以预计悉尼房价在今明两年会有累计跌幅，墨尔本房价在今明两年也会有累计跌幅美元加息对中国楼市影响，且这两个城市房价的累计跌幅将达到18%。
美国房地产市场是海外房地产的风向标，在经历了一年多的异常火热后，随着今年加息预期的抬升，开始明显转冷，成交量连续5个月下滑。
今年6月，美国房价中位数创下历史最高纪录，达到41.6万元，平均抵押贷款规模持续大幅攀升，然而随着形势迅速变化，抵押贷款规模迅速下滑，进而导致出现近30年来最大的半年度震荡幅度。
今年上半年，美国房屋成交量持续下滑，美国成屋销量从今年1月的649万户降至6月的512万户，成交量萎缩了21%，创下近两年的最低纪录，新屋销量相较于去年12月的高峰期也显著下滑，同时新屋开工以及建筑许可证数量也在减少，楼市呈现出疲态 。
有经济学家表示，今年上半年美国抵押贷款申请减少了将近四分之一，当下这种下降趋势仍看不到终点。很快，在这几个月买房的人将会处于亏损状况。
上述国家楼市降温的最大元凶是加息。
疫情期间出现货币大放水，俄乌冲突爆发，西方国家制裁俄油，这些黑天鹅事件发生后，供应链受到冲击，全球粮食价格急剧上涨，国际油价持续飙升，这一切都使得全球通胀爆表加剧 。
今年5月，全球通胀中位数达到了7.9%，这一数值比去年6月增长了一倍多，美国CPI为8.6%，欧元区超过了8%，荷兰、希腊、俄罗斯等国家更是达到了夸张的10%以上。6月，美国通胀率飙升至9.1%，创下了40年以来的新高，欧元区通胀同比达到8.6%，再次创下新高。
为抑制高通胀，美国、欧美、加拿大、澳大利亚等全球主流国家都相继被迫启动大规模加息行动，这使贷款买房负担愈发沉重，越来越多潜在购房者开始放弃购房计划。
美国30年期按揭贷款固定利率，在今年1月初时为3.25% ，如今飙升至6%附近 ，上一次达到这种水平 ，是在2008年美国房地产泡沫破裂之前 。
加拿大、新西兰、英国等国家加息后，房贷利率跟着提高，这对购房者的置业积极性打击巨大 。
更让人担忧的是，截至目前，这些国家的通胀问题仍难以得到有效抑制，所以还需继续加息，高昂的房价以及迅速飙升的房贷利率，会进一步使购房者望而却步，在这种情形下，海外房价下跌风险将加剧。
02新周期才刚刚开启
这两年，全球有将近90%的国家房价处于上涨状态，许多国家房价涨幅超过了10%，其中涨幅最大的是土耳其，其房价直接大涨30.3% 。
易居房地产研究院的数据显示，2021年全球80个主要经济体的房地产泡沫率上升到了10年以来的最高值，全球房价泡沫率达到了14.4%。阿根廷的房价泡沫率为98.1%，在世界各国中排名第一。因为贷款收入比非常高，去年阿根廷一个家庭要花费78.4年才能还清房贷，这一时长远远高于9.2年的全球平均水平。
报告还显示，2021年，韩国房价泡沫排在前五，智利房价泡沫排在前五，菲律宾房价泡沫排在前五，墨西哥房价泡沫排在前五，美国房价泡沫率很高，达到20.5%，加拿大房价泡沫率也很高，达到16.5%。
2020年，美国房价指数飙升了10.4%，2021年继续猛涨，涨幅为18.8%，创下34年以来的新高。今年3月时，美国房价仍在疯狂上涨，到如今，全美房价相比2012年的低谷期已经翻了一倍多。
但我们要明白一个最基本的逻辑：
新冠疫情爆发，这对全球经济而言，是一次影响极为深远的沉重打击，它不但给经济活动造成严重冲击，还对全球供应链带来严重困扰 ，同时，过去两年是全球地缘政治问题频繁发生、逆全球化加剧的时期 。
在这种背景下，经济原本会承受巨大压力，哪怕是货币进行超级放水，也仅仅只能在短期内起到对冲作用，将这些病症掩盖住。
全球经济格局遭到破坏，供应链格局也遭到破坏，在这种情况下，不可能因为货币大量增发，就完全当作创伤没有发生过。
所以，这两年海外房价急剧上涨，实际上和它们的经济、股市情况类似，在很大程度上呈现出巨大的虚假繁荣景象，一旦泡沫被戳破，必然会经历“病来如山倒”般的极致考验。
去年，阿根廷、斯里兰卡等外部依赖度很高的小国，其经济相继陷入崩溃状态，国际货币基金组织（IMF）曾发出警告，称目前超过30%的新兴国家和发展中国家正处于债务困境，或者濒临债务困境，债务违约风险威胁着约19个发展中国家，这些国家欠款总计高达2370亿美元 。欧洲有很多国家，其他地区也有很多国家，这些国家依旧陷入危机中，危机是由战乱、粮食、能源、金融等一系列问题引发的。
这一轮美元加息周期刚刚启动不久，即便这样，高通胀仍然难以消除，给这些国家带来的压力将会更大。我们差不多能够看到，新一轮的美元在全球“割韭菜”的模式，正在不可避免地再度上演。
这次加息大周期作用于美国房地产市场美元加息对中国楼市影响，美国房地产市场吸取了以往数次重大教训，可能会妥善地实现软着陆，不太容易出现崩盘式萎缩，然而这并不意味着一些弱小的新兴国家不会出现崩盘式萎缩。
房地产被称作周期之母，当下它和经济一样，都处在下行周期阶段，经济基本面受到重创，又过度放水，这产生了后遗症，需要一段时间来消化这些后遗症，所以继续出现量价收缩是很有可能的 。
03结语
本文并非表示美国的房地产市场从此就陷入低迷状态，也不是说欧洲的房地产市场从此就一蹶不振了，毕竟美国和欧洲是全球经济的重要区域，而且它们自身拥有作为发达国家的资源优势，其根基十分稳固，这样的冲击它们还是能够承受得住的。
未来，当新一轮的降息周期到来，住房成交量重新回稳，此时这些国家的房地产市场，依然会是新的投资好时机。
但这个时机不是现在。
这种情况，与我们国内目前的一二线房地产市场的逻辑是一致的。
其实，海外房地产市场从炽热状态转变为冷场局面，这在很大程度上反映了货币收缩所产生的影响，从侧面来看，这或许也表明包括股市在内的金融市场的泡沫开始被刺破，今年以来美股持续下跌就是一个例证。
所以，海外房地产的景气度变化，非常值得我们关注和重视。
不过股市与楼市存在很大不同，楼市对经济形势的反映常常滞后，股市的预期管理相对更提前，甚至会提前一个季度对未来宏观趋势做出预判反映 。
这个月，通胀势头受到压制，加息预期得以落地，美国股市出现结束下滑并开始扭头反弹的迹象，美股对美国经济最坏的预期是否已成为过去，还有待观察。
要是这样的话，那对于中国而言，也算得上是一件幸运之事，至少来自外部的黑天鹅风险会减少一些。
