2017年3月25日，由大型商业银行主办、七色石策划实施的“解码两会智慧财富”主题论坛在广州白云宾馆举行。 本次活动邀请了著名财经评论家、财经专栏作家叶檀博士进行讲座，共有500位嘉宾出席了论坛。 论坛反响热烈，嘉宾纷纷表示受益匪浅。
以下为叶檀在论坛上的发言要点摘要。
宏观经济好不好？
难道是因为宏观经济太好了，这两年中国房价上涨了这么多？ 事实上，事实并非如此。 我一直在讲，2008年的金融危机不是美国的危机，而是中国的危机。 中国的GDP增速在2008年3月就暴跌到谷底然后反弹，因为当时有4万亿元出来，然后反弹然后一路下跌。 中国的宏观经济不好。
当然，从全球角度来看，中国的宏观经济数据依然是全球最好的，GDP增速达到6.7%，CPI低于3%。 但我们从事实体经济的人都知道，我们的经济不太好。 中国的CPI无法统计。 房地产不再纳入CPI，水、电、煤气纳入CPI，食品的权重也降低了，所以我们的CPI数据确实非常好看。
货币政策到底是什么样的？
中国GDP的6.0%多一点基本上是由投资拉动的。 我们投资越多，我们的债务就越高。 因此，中国企业债务是全球最高的。
我们的货币发行量太大了。 1990年，国家年度广义货币为1.53万亿。 什么概念？ 这意味着1990年国家的广义货币只相当于今天一个公司的总资产，而我们在25年里发行了几乎100倍的货币。 本轮中国房地产价格大幅上涨。 绝对不是因为中国经济转型成功了，而是因为货币。
一、二、三线房地产市场状况
一线城市：涨幅高、跌幅大，波动性极大。 一线城市面临的风险最大。
二线城市：波动性也比较高，但总体来说比一线城市好很多，这意味着可以过上稳定的生活，不会疯狂上涨或下跌，幸福感很强，不会有很多钱。 ，而且你不会损失太多。
三线城市：最温柔。 我毫不犹豫地告诉你，我买房，一定会买在一线城市，尤其是一线城市的市中心和规划核心区。 这是中国最安全的地方。 如果想要获得投资溢价，一线城市显然要好得多。
商业地产投资
写字楼的质量和租金水平表明了当地商业和经济是否发达。 上海市中心已经有房产税，商业地产房产税为1/3。
当时我花了250万元买了一栋写字楼。 现在每月租金至少15000元。 在市中心买写字楼或者商铺，绝对不是像住宅一样，等几年翻一番再卖，而是为了现金流。 ，对于出租来说，租金回报率为5%，这在中国是非常高的回报率。 3%已经相当高了，所以如果达到5%，你绝对可以买。
如果你想投资开店？ 现在上海最好的商店是那些新建城镇或住宅区的商店。 从目前来看，这类住宅区下的商铺是最好的，租金回报率也是最高的。
房价还会继续上涨吗？ 哪里买房？
三大城市群是保费最高的地方，也是最安全的地方。 我给大家推荐几个城市：
1、中国京津冀地区是未来五年中央和地方政府投资最多的地区，因此其周边房价也是房价上涨最快的地区。
2、其次是长三角，相对均衡。
3. 其次是珠江三角洲。 一般来说，省会城市的房价最高，因为他们拥有最多的资源。 只有珠江三角洲是一个可怜的例外。 从经济角度来看，珠三角绝对是中国最大经济带动城市。 这是深圳。 深圳的经济发展不仅比广州好，我什至认为未来会比上海好。
如果你想买房，不要买没有品牌溢价的开发商。 一定要有品牌溢价，不然质量就太差了。
1. 广州
我写了《中国十大最具潜力卫星城市》。 原来广州的增城、从化都是卫星城市。 其实不是，因为他们是广州的区。 广州向东西两侧发展，东西两侧最有可能成为其卫星城市。 卫星城是佛山，广佛市，所以只要是在佛山，有轨道交通，未来的风险就很小，这是毫无疑问的。
广州不是整个在讲大湾区吗？ 所以我们可以看看大湾区边缘的城市，然后我们可以看看轨道交通、桥梁交通比较好的城市。
2、深圳
深圳与香港基本持平，因此未来深圳的房价还会继续上涨。 因为深圳土地很少，所以必须要向外扩展。 但深圳的本外币存款已经与香港持平，财富也与香港相差无几。
我在深圳找了两个卫星城市中国房价指数k线图，东莞就是其中之一。 它位于广州和深圳之间，所以它接管深圳的产业应该是非常有利的。 另一处是在惠州。 投资房地产的时候一定要看政府投资最多的地方，然后是轨道交通最发达的地方。 此外，其周边环境也非常好。 我们可以考虑这样的地方。
3.北京
溢价最高的（地方）是中国最大的经济城市。 您认为中国的金融中心是上海和深圳吗？ 中国财政占GDP比重最高的城市是北京，为17%。
我还在北京附近买了一套房子，那是以前的军事要塞——张家口。 因为冬奥会在张家口举行。 通常中国房价指数k线图，旅游地产是我们的第三个家。 第一套用于自住，第二套用于投资或改善，第三套通常是旅游物业。 国内最典型的旅游地产是海南、云南、丽江，还有不少人在大理购买别墅。
4.其他竞争城市
Central：在我眼里，只有两个城市可以去，其他的城市我都不会去。 第一个是武汉，第二个是郑州。
北：看西北，离郑州比较近。 西北就像一把芭蕉扇。 只有一个城市有8趟高铁经过它——西安。
西南：人越来越多，发展越来越好，那就是成都。 更重要的是，成都的房价和广州一样，一直都比较有信心。 有人问我为什么不看好长沙。 长沙距离武汉也很近。 我想说的是，正因如此，长沙成为了一座走廊城市。
大家看蓝色圆圈（图片）。 即使你不投资我提到的三个城市群，你也不能忘记一件事：你的投资不能走出圈子。 圆圈越大，有时越具有欺骗性，比如哈长城市群、哈尔滨至长春城市群。
资产分配
资产配置是有规则的。 中国的房地产配置已经很高了，但无论多高，房地产也不能超过你财富的50%。 如果超过50%，一旦房价下跌，就很难卖了。 我非常非常忠实地遵守房产配置比例，我的房产资产不超过我的1/3。
股市情况
股市会上涨还是下跌？ 上证指数从5178点下跌之后，又大幅下跌，然后逐渐回升到2015年12月的底部，你还称其为熊市吗？ 显然是牛市股票，而且是非常稳定的牛市。 月K线反映了长期趋势，其底部是一个逐步向上的过程。
很多人问我现在可以买股票吗？ 大多数人买股票还是会亏钱，还是会像韭菜一样。
接下来市场会发生什么？ 顶部有顶有底，底部步步上升，在很窄的区间内来回波动。 我想房地产过一段时间也会这样，就是看起来指数在上涨的过程中，但实际上你赚不到多少钱。
选股方向？
市值一天损失90%的公司就是辉山乳业，然后一些公司就变成了僵尸公司。 你不应该指望这些公司会借壳上市并赚到如此危险的钱。 现在上市的公司越来越多，未来壳会越来越不值钱。
我一直说有两家公司非常值得买入。 第一个是腾讯； 另一个是网易。 有很多东西是直接针对人们的欲望和消费的，而且是高端消费。 消费品有两个特征。 首先是它可以随着货币贬值的速度而持续上涨。 在中国的消费品领域，能持续涨价的东西有两个，茅台和阿胶。
对于中国股市，我的判断非常清晰，就像房地产一样清晰。 我认为有些行业已经适合投资了，中国股市的底部正在上升。 首先是打造跑赢通胀的产业和企业。 二是打造跑赢通胀的产业和企业。 如果我们什么都不想做，那么我们就做一件事，买指数基金。 这是分享其平均收入的一种方式。
海外配置
把你的鸡蛋放在不同的篮子里，1/3低风险，1/3高风险，1/3低风险，这样你才能立于不败之地。 还有一点就是，当你想去海外进行资产配置时，你必须找到合适的人，或者用最愚蠢的方法去做。
中国进口最多，所以只要中国经济不好，澳元、澳大利亚股市，尤其是那些资源类产品，肯定不会好。 所以，如果捏人民币，再捏澳元或者加元，就相当于捏同一个方向的货币。 你不可以做这个。
唯一能用人民币完全对冲的就是美元，所以最愚蠢的办法就是每年用50%的人民币和50%的美元。 每年总有一种货币让你赚钱，然后你把这部分钱存起来，明年再用。 然后将其更改为 50% vs. 50%。 这是最简单的全额对冲方法。
很多人问可以买日元吗？ 事实上，当我审视全球经济的稳定性时，我会关注几种货币。 我关注英镑、瑞士法郎和日元。 如果中国经济很糟糕，美国经济很糟糕，基本上瑞士法郎肯定会大幅上涨，日元会升值，英镑也会升值，因为这些货币都是传统的避险货币。 最简单的办法就是持有一些美元，一些避险货币，还有一些人民币。 这是最好的办法。
本文由股票论坛编辑，根据叶檀在“解码两会，智慧财富”经济论坛现场演讲内容整理而成。 如需转载请联系我们。
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