【摘要】：随着我国经济的快速增长,大部分行业都在高速增长。 而房地产行业则增速逐渐放缓，甚至2018年4月商品房销售面积单月同比增速为负。 这种现象是由多种原因造成的。 通过简要概括房地产行业的发展背景及其发展的关键时间节点，详细分析当前房地产行业发展现状的优缺点，分析房地产行业未来的发展趋势并结合当前经济发展形势提出建议。 房地产企业多元化发展； 解决新业态下财务管理问题的建议。
一、房地产行业发展背景
20世纪80年代之前，我国的房地产业并不繁荣，在此之前甚至称不上一个产业。 主要原因是受到当时政府计划经济体制的限制。 当时几乎没有一家企业能够像今天的房地产开发商拿到土地后全面建设商品房。 家家户户的房屋基本上都是建国初期保留的房屋或者政府按照一定标准分配的房屋。 1978年至1998年，随着我国改革开放战略的实施，这一阶段房地产业快速发展。 从此，房地产业正式登上历史舞台。 这一时期，政府大力鼓励房屋商品化。 1993年，国家相继颁布实施住房公积金制度并发行住房债券。 在宏观经济环境过热的背景下，这直接引发了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。 到了1998年，这是房地产行业的生死存亡点。 在生存的关键时刻，不少企业面临破产等困境。 为此，我国出台了降低贷款利率、减少部分税收等一系列刺激需求的政策。 这一系列政策的实施，促使又一轮新增长开始。 2003年以后，房地产业迎来了黄金时期。 大量开发商进入市场。 政府通过取消集体土地建设用地使用权，实现了十年经济高速增长。 随之而来的是2010年至2015年的低迷时期，由于疯狂拿地建楼，出现了一批库存房，供大于求。 政府实施了一系列刺激政策来减少库存。 2015年后，全国各地出现“限购、限贷、限购、限价”。 截至目前，调控政策已得到全国各城市的响应。
2、房地产行业发展现状
（一）对房地产行业的有利影响
1、城镇化率低
尽管各级地方政府积极倡导城镇化进程，但截至2016年，我国城镇化率仍仅为57.35%，这意味着未来5-10年，大量人口将从农村进入城市。 如果进城的居民想在城市定居，就会刺激人们对住房的需求。 人们选择搬到城市的原因有很多。 首先，对于孩子的教育，城市比农村有更好的教育资源和硬件设施。 大多数父母都认为孩子的教育非常重要，并希望为孩子提供教育。 为我们的孩子提供更好的学习环境。 其次，在医疗保障方面，全市医疗设施比较齐全，机械设备比较先进，能够保障人民群众的身体健康。 最后，人们的生活水平不断提高，经济条件越来越好，人们也希望接触更多的新事物，开阔眼界。 同时，随着我国人口老龄化加剧，国家全面二孩政策的出台，也表明未来对于住房的需求也会增加。
2. 仍处于开发阶段
尽管近年来受宏观调控影响，销量和销售面积持续波动并出现放缓迹象，但人们对房屋的需求却丝毫不减。 一方面，地方大学生落户政策的实施起到了一定的推动作用。 另一方面，房地产企业是一些城市的支柱产业，可以给城市带来经济发展。
（二）对房地产行业的不利影响
一、国地税合并的大趋势
2018年3月13日，第十三届全国人民代表大会第一次会议第四次全体会议在北京人民大会堂举行。 《说明》第十一条第二点明确“改革国地税征管体制，整合省地税征管体制”。 省级以下国税、地税机构合并后，具体承担辖区内各项税收和非税收入的征收管理职责。 国地税机构合并后，实行以国家税务总局为主体和省（自治区、直辖市）人民政府的双重领导。 管理系统。” 目前，并购的范围也在不断扩大。 与分税制相比，由于地方政府主要财政收入依靠地税系统征收的税款，原来征收的是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税等。由当地税务部门。 对于纳税最多的房地产企业、工厂企业，当地政府部门对其发展给予支持，使其能够做大、做大销量。
2、宏观调控
如今，我国房地产行业存在大量经济泡沫，房价越涨越高。 针对这一现象，政府出台了一系列旨在通过宏观调控抑制泡沫膨胀的政策。 其中包括2010年首次出台的限购政策； 税收、利率、价格等一系列经济措施。 尤其是未来，如果房价持续高位运行，政府可能会加大宏观调控力度，积极遏制非理性行为。 需要。
3、竞争激烈，泡沫多
我国有数以万计的房地产企业，竞争极其激烈，这也会导致大量的泡沫。 首先，在土地征用方面，每个地区都有自己的“地王”，即在土地竞拍过程中高价征用的土地。 甚至还出现过土地天价的情况。 可以想象，如果拿地成本过高，建筑成本也会相应增加，最终导致房价上涨。 但一些炒房者会趁机不断推高房价。 再加上部分民众的恐慌心理，导致房价居高不下。 其次，对于房地产企业来说，其资产负债率普遍远高于其他行业。 例如，我国房地产龙头企业碧桂园集团在2017年年报中显示，其资产负债率高达89%。 恒大集团、融创中国等也普遍超过70%。 因此，财务杠杆的高使用和较大金融风险的存在，导致一些银行征信机构加大了资信审查力度，一些房地产企业因此破产。 最后，出于成本考虑，少数房地产开发商会在房屋建设过程中偷工减料，以增强竞争力。 事后发现问题再解决，无疑会增加户主的烦恼。
三、未来发展及合理建议
（一）房地产企业多元化发展
首先，对于房地产企业来说，一些龙头企业近年来推出了自己的物业并建立了配套的商业设施。 初期虽然不会带来巨额利润，但在物业管理方面，可以与公司建立的住宅小区提供配套服务，从而更好地管理和与业主沟通，使其发展方向是更符合用户的需求。 商业设施方面，各类商场、公园、电影院等休闲娱乐场所可以为居民提供活动场所，满足日常生活需求。 其次，租赁住房将是未来的一大趋势。 随着现代年轻人观念的不断转变，在各地尤其是一二线城市房价居高不下的情况下，越来越多的人会选择租房而不是买房，尤其是那些刚刚拥有房产的人。大学毕业，即将步入社会。 大学毕业生、大部分白领上班族和部分游客。 除了游客之外绿地房地产行业现状，他们不仅不用像大多数所谓的“房奴”那样每月偿还一大部分工资，而且还可以通过租房经常体验不同的环境，并且不局限于居住一个地方。 住的地方，你就能找到适合你的住处。 在大数据时代背景下，系统化的管理模式和自助租赁模式可以让用户生活更加方便、快捷、舒适，让年轻人先住后买房。 最后绿地房地产行业现状，随着越来越多的人追求生活品质，他们不仅仅局限于“住得安心”，还追求“住得舒心”。 房地产企业可以从以下不同角度考虑这一需求，提高住房质量。 一是安全服务。 对于一个房子来说，安全是最基本也是最重要的。 随着科技的飞速发展，加上人工智能时代的到来，每个家庭都可以配备人脸识别等安防系统，以保证家庭财产的安全。 二是医疗卫生服务。 尤其是对于老人和小孩来说，这个功能尤其实用。 房子可以配备紧急按钮，以便在发生事故时立即通知家人。 第三是其他有助于舒适的服务。 针对空气质量、环境卫生、噪音等，可以开发相应的产品供用户选择，从而提高业主生活的舒适度。
（二）解决房地产企业财务管理问题
一方面，房地产企业资产负债率普遍较高，这是无法改变的。 但高度需要控制。 否则，对于房地产企业通常经营周期长、资金投入大的行业来说，就不好控制。 使用杠杆很容易引发金融危机。 以中海地产为例。 其资产负债率为55%，这在行业内基本上是极少数的数字。 也正是其稳中求进的发展战略，使其销售收入保持在第一梯队。 发展潜力巨大。 另一方面，我国房地产企业财务人员财务管理意识较低，从业人员素质良莠不齐。 因此，培养具有财务管理意识的高科技人才是企业所需要的。 他们不仅要合理规避税收、征地和销售核算，还要为房地产企业目前面临的财务问题提供解决方案，实现企业价值。 在分支机构较多的房地产企业集团中，最大限度地加强与房地产企业集团的财务整合。
