保利发展在行业中规模排名第一，它交出了一份中期成绩单，这份成绩单令外界感到“惊讶”。
保利发展上半年营收有微小增长，归母利润同比下降了将近四成，在这份成绩单中佛山保利房地产，近年来备受房企关注的关键指标经营活动现金流净额约为 -171 亿元，大幅下降了 339% 。
与此同时，在发布中期报告的当日，保利发展另外发布了一份募资预案，该预案涉及金额高达95亿元 。
这两则消息使保利发展再度处于众人瞩目的焦点之下，在成功攀升至行业规模首位后，保利发展净利润为何出现增速放缓的情况，其资金层面是否会遭遇压力 ？
上半年归母净利润跌破百亿，毛利率16%
保利发展中期业绩报告截图
今年上半年，保利发展实现营业总收入约1392.49亿元，这一收入同比增长了1.66%；归属于上市公司股东的净利润约74.20亿元，该净利润同比下降了39.29%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约72.30亿元，此净利润同比下降了38.35%。
这是保利发展自2013年起首次在上半年度出现归母净利润负增长的情况，也是自2013年起首次在上半年度出现归母扣非净利润负增长的情况。从规模来看，在2020年至2023年度上半年期间，保利发展的归母净利润均在百亿元以上。这是其近5年来上半年度归母净利润首次跌破百亿元关口。
民生证券在对保利发展的半年报点评中指出，上半年保利发展归母利润出现下滑，主要原因是两费费用增加，这是由销售费用因代理及渠道费增加、财务费用因利息收入减少导致的，同时还受到结算权益比下降的影响 。
中期业绩报告数据显示，保利发展上半年销售费用为31.22亿元，同比增加2.99%，销售费用增加是因为销售代理费及渠道费增加，上半年财务费用为20.12亿元，同比增加13.18%，财务费用增加是利息收入降低所致。
上半年利润出现下降，这也会让保利发展全年利润面临压力。在2021年到2023年期间，保利发展的归母净利润分别是273.9亿元、183.5亿元以及120.7亿元佛山保利房地产，已连续三年呈现下滑态势，同比分别下滑了5.39%、33.01%、34.1% 。
从另外的盈利指标毛利率来看，半年报有所显示，保利发展上半年的毛利率是16.0%，其与2023年全年水平保持一致。回顾过往历史数据，2021年保利发展的毛利率为26.80%，2022年为22.01%，2023年为16%，2023年相较于2021年，毛利率已经跌去了10个百分点。
房地产行业毛利率下滑是事实，保利发展作为有融资优势的央企，其毛利率下滑幅度也较大。从横向对比看，2023年华润置地（开发业务）毛利率为20.7%，中海地产毛利率为20.32%。
保利发展在业绩说明会上表示，目前行业处于筑底阶段，在行业波动时期，公司仍处于行业领先地位，对于利润下滑，公司未来年度的结转收入及利润情况，将视项目交付结转情况而定。
经营性现金流净额大幅下滑，抛高额募资预案
中期业绩报告表明，在2024年上半年，保利发展经营活动现金流净额是 -171亿元，和2023年上半年的71亿元相比，减少了243亿元，下降幅度达到339%，降幅明显。
保利发展当期经营活动现金流净额大幅下降，这成为外界关注的焦点。对此，保利发展在其半年报中进行了说明，经营活动产生的现金流量净额变动原因是，支付上一年度拓展项目的土地款，同比有所增加。
民生证券在对保利发展半年报进行点评时指出，保利发展经营活动现金流净额为 -171 亿元，这一数值较去年同期下降了 243 亿元，其中用于支付 2023 年度拓展项目土地款的金额为 366 亿元，该金额同比增加了 160 亿元，预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将会得到改善。
据中指研究院数据，2023年，保利发展全年权益拿地金额为1125亿元，在全行业中排名第一，而且新增地块里有不少是高溢价地块。保利发展要为过去的土地成本付出代价，所以在短期内难以避免地会承受现金流压力，也必然要承受高溢价拿地带来的痛苦。
今年年初的时候，保利发展在投资拓展方面采取了“急刹车”举措。今年1月至7月期间，保利发展权益拿地的金额仅仅是207亿元，从中能够看出其拓展战略出现了大幅度的收缩。
值得关注的是，在经营性现金流锐减的情况下，保利发展发布了募资公告，且是在半年报发布的同时。公告显示，保利发展拟发行可转债，募资总额不超过95亿元，这些资金将用于北京、上海、佛山、大连等城市的15个房地产项目的开发建设，还用于补充流动资金。
在发行报告里，保利发展还指出，当下房地产市场尚处于筑底时期，在行业销售下降、资金回笼变慢的整体环境中，虽说公司依靠稳健经营、科学管理以及央企信用优势抵抗了市场风险，然而持续发展的动力也受到了限制，仍旧需要增量资金来满足公司发展的需求 。
对此，中指研究院企业研究总监刘水分析称，保利发展此举能够优化公司资产负债结构，增强抗风险能力，若债券持有人完成转股，公司的净资产会有所增加，资产负债率会有所下降，公司的资本实力将进一步提升，偿债风险也会随之降低。另外，随着募集资金到位，随着使用效益释放，未来经营活动现金流入也会有所增加，进而增强抗风险能力。”
但是，保利发展会因此面临股价压力 ，刘水进一步分析称 ，保利发展将面临短期盈利摊薄 ，股价受压 ，募集资金到位后 ，其产生经济效益需要一定时间 ，预计公司基本每股收益 、稀释每股收益及净资产收益率等指标在短期可能出现一定程度下降 ，即期回报会出现一定程度摊薄 ，股价面临压力 。
从股价表现方面来看，今年保利发展股价面临的下行压力有所增大。今年4月，在公布了一季度销售额之后，保利发展股价曾一度跌破8元/股，创下了自2016年以来的新低，其总市值也跌破了千亿元。截至今日收盘时，保利发展收报7.87元/股，下跌幅度为2.11%，总市值为942.07亿 。
行业中的领军者并非易为之事，在规模攀升至首位后，保利发展在未来会呈上一份怎样的答卷呢？
新京报记者 徐倩
编辑 袁秀丽 校对 杨利
