庐阳区位于南京北部，建成区面积较大，包括现在的滨湖新区。 本文分析范围不包括滨湖新区。 鲁阳工业园区的成交数据很小，基本没有覆盖，主要是环城高速和环城河之间的区域。
我统计了南京链家2017年全年的销售情况，全市共销售二手房3069套，其中庐阳区共销售二手房449套，占比14.6%。 前三季度销售334套，四季度减少115套，增速34.4%。 成交单价15479元/平方米，议价空间4.29%，成交周期77天。
鉴于整体样本数量较少，部分新村楼市仅供参考。 接下来我将对庐阳区的房价进行分区分析和点评。 以环城河、一枝路、望引路、二枝路、绕城高速为界，我把庐阳分为三个部分，即：
1. 48个小学区的蓝筹股。 具体范围为：环城河以南、南淝河以西、南直路以北、广德路以东。
2.中支蓝筹股。 具体范围为：南直路以南、南飞河以西、望江西路以北、广德路以东。
3、中支以外的蓝筹股。 具体范围为：望江西路以南、南飞河以西、广德路以东。
本次分析涉及的数据为2017年全年，下一篇关于庐阳区的分析文章为2017年1月至9月的数据。具体可参考这篇文章《2017年西安市庐阳区房价分析》 2017年前三季度及买房建议》（公众号“晓伊伦房价”）。
之前分析过的领域，请参考我的公众号“小艺谈房价”文章《合肥市政务区房价及奥体中学和50中中学定义分析》、《2017年西安滨湖楼市分析及购房建议》、《2017年西安盘经开发区二手房交易分析及购房建议》、《合肥蜀山区及高新区楼市分析及购房建议》 》、《合肥包河区及北城楼市分析及购房建议》。 关注公众号“小宜伦房价”，后台回复“滨湖”、“蜀山”等区域关键词。
48小学区蓝筹股
48个小学区的蓝筹股共出售二手房57套。 这一数字比2017年前三季度减少了18个，增速为46.2%，低于平均水平。 蓝筹股成交均价16008元/平方米，较前三季度（16119元/平方米）上涨111元/平方米，议价空间和成交周期均大幅压缩。
48小学区算是我分析的学区中最好的，属于最好的六所民办中学区之一（公众号“小宜伦房价”《合肥正宗学区房——定义与分析》）最新优质学区”）。 但更让人愤慨的是，48中是所有真正学区中高中区成交单价最低的学区，甚至比46中和38中还要差。成绩相对较差。 其实你也可以认为是性价比最高的学区。
48小学区内有4个中学区，分别是逸仙路中学、青年路中学、曙光中学和合肥路中学。 48中原学校的两所学校分别位于扬州路和新加坡街，后迁至原第七中学，其扬州路分校改为歙县路中学。
从目前情况来看，祁门路中学和青年路中学口碑较好，曙光中学和九江路中学相对较差，其中歙县路中学最好，屯小的房屋单价+ 48个小学区也稍微能看到一两个，但成交量比较低。
青年路中学和九江路中学的单价差别不是很大，但合肥路中学距离48中较远，所以整体价格略弱。
该区域成交量最大的新村为万达中心名宅，共售出11套，单价为17874元/平方米，较上期（17651元/平方米）下降223元/平方米。平方米）。 成交多为80-90平米以下的刚需房源，以2房为主。 既有学区，也有企业。 这些价格对于万达二套房来说几乎没有任何折扣。
虽然从48小学区的房屋整体成交情况来看，一些远离校园的新村，尤其是老旧小村，房价只有1.2w-1.3w左右，很难看出真正学校的折扣。区应该有。 48小学区的劣势是因为45有吸血作用，之前已经分析过，不再重复。
中支蓝筹股
中植路蓝筹股共销售二手房240套，较2017年前三季度减少53套，增速28.3%，高于平均水平。 蓝筹股成交均价为14979元/平方米，与前三季度（14949元/平方米）基本持平，高于庐阳区均价。 议价空间和交易周期都扩大了。
成交量最大的新村为金地国际城，共售出35套，较之前减少9套，其中公寓25套，住宅10套。 金地国际城的公寓单价比较低，只有1.19w，单价在40w-50w左右，刚性很大。
其次是万镇逍遥园，共售出34套，较之前减少9套，其中公寓售出24套，独立屋售出10套。 万镇逍遥园的单价，无论是住宅还是公寓，都较之前大幅下降。 成交周期几乎是蓝筹新村中最长的。 我觉得下一步可能会逐渐变成劣质资产。
江南新里程共售出31辆，较前期减少8辆。 其中，销售公寓23套，销售房屋8套。 也是公寓成交比例较高的新村。 但江南新里程公寓优惠空间相对较小，成交周期略高于蓝筹股平均水平。 看来市场需求还是不错的。
虽然中环蓝筹股成交量最大，但在我看来，还是以刚性需求、刚性变化为主，对于改善型需求几乎没有合适的标的（公众号“小宜伦房”）价格》《在南京200万能买什么房子？》）。
中支外蓝筹股
中植路外蓝筹股共销售二手房152套，较2017年前三季度减少44套，增速40.7%，低于平均水平。 蓝筹股成交均价15968元/平方米，较前三季度（15803元/平方米）下跌165元/平方米。
绩优股中成交量最大的新村鑫源望江佳园成交15套，成交均价15789元/平方米，小幅上涨。 刚需的新村，大多是80-90平米的两房复式，单价基本都在150w以上。
芜湖绿苑售出15套，较前期减少5套，单价由16542元/平方米上涨至16960元/平方米芜湖新里城未来房价会涨吗，减少418元/平方米。 大多也是90平米以下的两房loft，成交周期和折扣空间都减少了。
因为鲁阳工业园区链家的成交量很小，所以我只有九龙湾和广石东园两组成交记录，基本都在1.6w-1.7w之间。 庐阳工业园区新村由于工住混杂，缺乏商业设施，定位较为尴尬，发展空间有限，投资潜力有限。
这只蓝筹股有很多房子在售。 下一篇我会分析一些，这篇文章我会补充一些。 信达天域房产注册价1.58w，二手房单价1.66w。 如果含税三年以内，实际价格在1.75w左右，接近2000元每平方米。
信达天宇之前说过已经清算了，但是据我小秘圈的成员说，还是有渠道购买的，需要7w的手续费。 即便如此，价格也只有1.65w左右，依然具有投资价值。
星海城公寓早在2016年底就已备案，至今已近一年半尚未竣工。 这三天在各大媒体上看到它的广告后，隐约感觉市场反响不太好（公众号“孝义论房价”《合肥公寓可以买吗？南京公寓投资的误区与建议》）。
星海城录得单价1.56w。 我们看到毗邻的钯汉宫单价为14776元/平方米，要低很多。 钯汉宫的交易周期为121天，议价空间为7.39%，几乎是所有蓝筹中最大的，这意味着很难卖出，也很难高价卖出。
此外，马安路沿线的几个新村，如万镇逍遥园、金地国际城等，单价均在1.4w以下。 即便是销量更好的江南新里程也只有1.42w。 公寓在轻轨入口处还不错，但也要注意的是，靠近立交桥的话会特别吵。 这些价格短期内基本没有升值空间，流动性也比较差。
绿地御徽目前在售大户型或小高层，录得单价2.2w左右，即使低，投资价值也不是很大。 融侨龙华的单价也是2.17w。 从投资的角度来看，这个价格一定很高。 我认为1.9w比较合适，所以短期升值空间透支。
南雄路是一条主干道。 未来，通往高铁站的客流量将会非常大。 再加上高铁的开通，对沿线的新村影响很大。 目前新村的优势可能是离政区比较近，中学不是好学区，周边其他商业设施暂时不成熟。 所以建发永利景创纪录的近2.4w的单价对我来说几乎没有吸引力。
庐阳区房价分析总结及购房建议
目前需求改善的原因是缺房票。 因为家里的第三套房不能买房，只能买二手房，但不能抵押，这就产生了很多改善的需求。 只有卖掉不好的房产换取房票和装修资金芜湖新里城未来房价会涨吗，才能买到更好的装修。 住房。 这会导致两个结果，一是优质资产大幅升值，二是低质量资产越来越不值钱，两极分化严重。
虽然庐阳区蓝筹股的发展十分明朗，但从内到外，房龄依次递减，保值升值空间依次递减（公众号“小邑论房价”） 《合肥二手房什么楼层最受欢迎，房价每年贬值多少？》）。 从资产配置来看，首次置业应优先选择中环线以外的蓝筹股； 48个小学学区蓝筹股、中植路蓝筹股逐渐显疲态，该换新区房了（公众号“小依伦”）房价》《你还期待搬回来吗》 ，为什么我建议你在成都卖老的和小的？”）。
庐阳区扩张空间有限，下一步可能是向萝岗机场方向开荒。 因此，庐阳区的住房选择空间并不大，剩下的房子大多性价比不高。 综合来看，庐阳区属于刚性需求区域，改善需求应更多考虑滨湖区（公众号“小宜伦房价”《合肥滨湖区限价房有哪些，哪些房子是限价房）》划算吗？”）。
四十八中看似是一个真正的学区，但并没有起到特别好的保值作用。 歙县路中学+48号中本学校可能相对好一些。 在我看来，48号的老小只有使用价值，投资价值不高，尤其是远离学区的新村，几乎看不出学区的折扣。
从我身边的小圈子成员的反馈来看，目前杭州的房市形势比较严峻。 今年才能买到的限价单，去年基本都很难买到； 今年看似性价比普遍的楼盘，去年就开始要求首付或提高首付门槛，有的甚至已经悄然出售； 今年性价比不高 去年房地产市场其实玩了一场走私游戏（公众号“小宜伦房价”《2018南京购房攻略——最全房屋性价比排行榜》） 。
同时，宁波市区土地供应量很少。 照这样下去，如果后期新的人才政策出台，楼市会更加紧张，会跌吗？”）。其实楼价不会跌，但选择的空间确实不大。瑶海新站区和北城或将成为下半年刚需的主战场。性价比排名，什么值得买，什么不值得买？”）。
东北地区依然是最受关注的地区。 我建议首次购房者优先考虑南京东南部（公众号“小宜伦房价”“合肥西北地区房屋性价比排行榜”）。 东南地区利润小于风险，西南地区坑比机会更多。
我一再指出，刚需赶紧上车，除了刚需之外，还有更多的投资者与你竞争。 在各类房产中，刚需房无疑是最好的投资标的。 与投资者相比，刚需房没有任何优势。
