这个系列只是对北京20年来楼市的回忆。 这只是一篇文章，既不反映现实，也不预测未来。 楼市的历史有点特殊，总是让人感到庆幸或遗憾。
但也正是如此，所谓普通人的生活不过是侥幸，一次次错失机遇。 无论你后悔还是庆幸，过去的事都已经过去了。
一，
前几天富力集团被曝光，有几个人问我移交房产的风险，包括异地的项目。 很难说，真的很难说。 不了解别人的经济状况，谁敢准确地说出来？ 当然，如果你真正了解财务状况，你可能就无法准确地说出话来。 现在大多数高杠杆的房地产公司都处于这种情况。 他们正走在刀锋上。 希望他们能够渡过难关，否则他们将会后患无穷。
今天又有人问富力城，问题是为什么这里出现这么多病例？ 当我问起时，我很困惑，为什么有这么多？ 据称，媒体曝光了另一起中介公司员工欺骗双方，扣留数千万购房款用于赌博的案件。 我从来没有见过这个案例。 回顾过去的案例，似乎确实不少，而被曝光的案例却只是寥寥无几。
但这并没有多大意义，因为富力城太大了，总建筑面积有140万平方米，大概相当于天通苑的四分之一。 这里的房子虽然很大，但是数量却比较少，只有4/5000。 人多了，总会有很多麻烦。 有钱人多的地方，争议就更大。 有关某些案件的新闻是正常的。
普通社区通常只有几百万的案例，而像这样的高价社区很容易达到几千万。 从某种角度来说，他们有资格吹牛。 从侧面也说明富力城的保值性非常好，有钱的业主也不少。
二，
富力城曾经有一个案例，我觉得挺尴尬的。 这也被称为当时北京最大的黑社案。
这起案件大概发生在2006年左右，当时房价开始飙升。 富力城作为双井的标杆，自然出现了猛烈的上涨，早早就突破了万元。 案件之所以被揭发，并不是因为黑帮机构，而是因为类似黑帮社团的行为。 论坛上有帖子称，富力城总有身份不明的人进出。 他们的穿着与普通主人截然不同，一眼就能认出来。 而且，这些人还闹事，不仅故意破坏公共设施，甚至还猥亵、威胁女业主。
看到这样的帖子，我并没有认真对待。 我还调侃了富力城的物业管理公司。 我什至怀疑这些人是物业公司雇来的。 因为几乎与此同时，富力城殴打业主的事件刚刚成为热门话题。 没有了业主，这又是物业公司的黑幕操作。 当然，当时针对业主的袭击事件不少，而东部的九龙花园对业主的打击更为严重。 连业主委员会主任都蒙蔽了，看来事情就这么解决了。 这就是当时的乱象，疯狂滋生，甚至有人叫嚣不敢攻击业主的物业一定不能提供良好的服务，也不全是狗屁逻辑。
但警方后来介入了富力城事件，原来是一群黑幕特工。 当然，他们不是房地产经纪人，而是帮助人们找工作的专业经纪人。 只是这些人只是为了收钱，并没有真正找到工作。 我不知道当时为什么这些人会聚集在富力城，我不明白。 反正最大的居然在小区租了8套公寓，开了8家连锁公司。 无论进入哪家公司，求职者都会遭到欺骗，然后遭到暴力威胁。 受害者甚至不敢报案。
其实这种事到今天依然存在，骗介绍费、服装费、培训费、押金等等。只要还有人梦想着找一份钱多、工作少、离家近的工作到了家里，骗子就会存在。 我当时看了报道，受骗最多的人之一就是在找保安工作。 答应他一个月八千，这家伙就被骗了。
我当时看的时候觉得很可笑。 那时候保安的正常工资才2000多。 为什么他们要付8000？ 年薪10万元在今天已经算很高了。 16年前，一名保安想要得到它。 他这不是想被骗吗？
据称，骗子已在富力城潜伏一年多，赚了数百万。 最多一天能挣2万到3万元。 我专门欺骗那些没有文凭、没有经验、长得丑却想变漂亮的人。 你有一点钱没关系，只要你愚蠢贪婪，但如果积累一点，赚很多，你就会成为骗子的猎物。
这件事情发生后，富力城大概就开始整改了，而且恰逢北京市“工商令第14号”的发布，禁止在私人住宅内营业。 普通住宅小区严禁经营，因此全部被相应清理。 好在当时进行了整改，否则如果任其发展的话，肯定会影响以后的保值。
三，
在富力城拿下这块地之前，我根本不了解富力，至少没有印象。 粤式房企基本都是被广州宏观调控逼着北上的。 此前珠江也曾出现过这种情况。 广州拿地难，他们只好来北方抢地。
两位老板收购广渠门土地时，是2002年3月15日，价格为31.5亿。 这就是北京房地产史上第一位地王的诞生。 后来就有了第二代大兴陆王顺驰领海。 第三代地王，金茂大厦广渠门15号地（当时叫中化方兴）。
富力拿地时曾闹出一个笑话。 据说，南方房企只是捉弄北京开发商，于是急忙打击“315”造假，甚至开出了“31.5”的价格。
而且，当时参与竞标的四家企业中，北京本土的开发商，也就是soho都勉强算得上，但还是来自海南。 因此，本次拍卖预示着北京开发商的整体下滑。 自此，北京进入了竞争时代，引发了楼市的一系列竞争。 时至今日，有的崛起，有的衰落。
当时房地产界正在争论这块地值不值钱，北京开发商和南方开发商谁更聪明等等。 但我看到网上有评论说，这实际上标志着京东老工业基地的彻底衰落和新时期CBD和房地产的强势崛起。
我认为这是有道理的。 从那时到现在，北京人，尤其是新北京人，几乎忘记了朝阳东部这些老工厂的存在。 我几乎已经忘记了。 只有偶尔走进丈夫的房间时，我才能想起这些工厂的辉煌。 北重、北汽、北人、光华木业厂、化工厂、北汽……我想在这些大工厂工作是多么的荣幸。 他们是在街头集体小工厂里工作的底层民众。 梦。 我对这些工厂没有太多的感情，但小时候听一个朋友说，他的父母、亲戚、朋友说起大工厂时，脱口而出的只有五个字：羡慕、嫉妒、仇恨。 。
但衰落是不可避免的。 不管是大厂还是小厂，只要是非垄断行业，改革之后基本都会没落。 制度原因无需讨论。 这很无聊。 无论如何，它已经落后于时代了，必然会被淘汰。
我记得这么一件小事，也能说明老国营工厂的一些问题。 1995年左右，我们公司招聘一名司机。 他来自北京。 他对路很熟悉，人也很好。 但我才工作不到一个月，有一天我突然要请假，说要回去工作领取福利。 我们很奇怪，为什么你还有雇主，还能领取福利？
原来，这哥们说自己是北内人，有固定工作，但觉得工资低，就出去打工了。 无薪停工没有手续，工人办不到。 相反，他们雇了一个人为他工作。 我们都傻眼了。 还有这么爽的操作吗？ 但这就是当时的情况。 如果有人不去上班，他就会找人愿意为他工作。 所有的工资奖金都归这个人（他们没有多少钱），福利也归他。 就这么简单。
我不知道别人怎么想，但我当时还是挺震惊的。 一个国营大厂的管理竟然可以如此松懈。 甚至工作也可以私人外包。 那么谈质量和效率有什么意义呢？
结果老板没多听，就立即解雇了这个人。 原因也很简单。 这不仅说明北内的管理有问题，而且也说明这个人一定是工厂不想要的人。 大概率是他调皮，工作不好，所以领导干脆视而不见，换了别人。 管理起来也方便，至少不会造成麻烦。
这是一件小事，但也能反映出这些国有大厂的衰落。 无论是原因还是结果，都只能说明管理确实很混乱，甚至是无奈。 工人们根本无法爱上它。 反正工作也不多，更不用说赚多少钱了。 一切都是为了磨蹭。 最终工厂只能搬迁，甚至合并破产。 总之，结局都是一样的：土地卖了，工厂变成了新社区。
那么富力为何要高价竞标呢？ 其实很简单，没有办法。 此前，北京的土地市场并不透明，大部分土地都是私下收购，即协议转让。 有些是直接从原业主那里拿走的。 比如Soho现代城就直接取自二锅头酒厂。 还有二手地、三手地甚至十八手地，就是炒地。 无论什么情况，都需要“关系”两个字。 没有关系，连信息都拿不到，钱也没用。 富力刚到北京，没有这样的背景，觉得等不起，干脆就在公开市场上玩。 哪怕贵一点，也没关系，仍然相当于广告。
其实后来看富力城的地价，并不算太贵，才2700元。 到时候只要能卖到6000块钱，那肯定是有利可图的。 当时富力城开业的时候，内部价格是6000多一点，6200多，几乎是盈亏平衡，不亏损，不盈利。 也有人说综合成本是6700，但这估计是税收成本。
截至今天，这里的价格在11万左右，与市场走势类似，涨幅不到20倍。 至于地价，则远超20倍。 如果今天双井再放出一块地，人们会以每平方米10万元的价格抢购，翻30倍以上。 所以，随着这些年房价的上涨，谁拥有土地，谁就能赚更多的钱。
四、
富力接手土地后，就开始招人，而且相当狠。 它直接聘请了北京珠江贸易商谢强，谢强也是一家广东房地产公司。 老谢在业内很有名气。 他不仅成功开发了珠江君景，还在南三环高价出售。 而且，他还为朱老板争取到了几块地，做出了决定性的贡献。 他的强项是拿地和营销北京富力城二手房价多少，而这正是刚到北京的富力地产最缺乏的。 于是，两人一拍即合，谢强上任。
之后发生的事情大家都知道了。 富力接手豆各庄双桥农场土地，富力又收获一座城。 虽然有一些违规行为，但老板还是赚了不少钱。 再就是富力爱丁堡，白家庄青年印刷厂厂址，赚得盆满钵满。 辛然亭大概和老谢没有什么关系，因为他好像只工作了一年多或者两年不到。 外界说不清老谢为何辞职，原因有很多。 但在我看来，一个有文学背景的职业经理人心里永远都会有诗意和远方，他可能不会像一个纯粹商人的老板那样有志向。
不过，老谢在富力城的营销上做得很好，生意也红火起来。 开业之前就一直有各种活动，而且常年有各种折扣促销，所以连售价都算不出来。 这就是他们的目的。 业内人士都想不清楚，普通购房者更是一头雾水，就稀里糊涂地交了钱。
而且当时老谢和潘石屹联手做了一件大事，就是联合采购。 两家公司的总建筑面积超过200万，这对于任何材料供应商来说都是一个天文数字。 他们一定是想尽了办法来报出低价。 仅此一项就应该为富力节省大量资金。
其实老谢不太懂工程，而富力有自己的天利团队，在造价上更加精良，是北方开发商无法比拟的。 单从“抽筋”，即减少钢筋用量来说，至少北京的开发商直到2006年才不敢走得太远。据说南方的房地产公司可以精确计算毫米，不会造成麻烦并降低成本。 当然，今天的开发者们都过得很开心。 在限价的背景下，他们都在想方设法削减成本。
我并不是说富力城的质量不好，而是说这是2003年以后的普遍做法，其他社区也可能采用。 因为当时地价还不算太贵，工程占了很大比例。 比如富力城的底价是2700，在当时已经是天价了。 当时四环外的楼板价才1000多，1500已经算高了。 至于建造和安装费用，各地都是一样的。 高层建筑的成本基本在2500左右，高端的可以达到3000以上，肯定比土地还贵。 每平方米只要节省100块钱，100万平方米就是1个亿，这在当时是一笔巨大的利润。
2003年这样的事情并不多，主要是北京开发商太天真了，就是没见过世面，不敢走得太远。 房子也很难卖，因为怕质量不好就卖不出去。 非典过后，房价开始上涨，老板和设计师也意识到，为了利润，他们会冒险。 反正无论质量好坏都可以卖，只要表面做工足够。 尤其是一些经济适用房动迁房，质量谁住过就知道。
五，
那年富力城还发生了一件事情，至少让我感到震惊。 即炒房者开始大量出现。 此前，北京也有炒房者，但数量不多北京富力城二手房价多少，而且集中在商铺、写字楼、公寓市场，普通住宅很少。 尤其是1998年以后，普通住宅的价格变化不大，甚至出现了下降。 那么你为什么要猜测呢？
但2003年以后就不一样了，随着房价上涨，嗅到发财气味的炒房客自然出现，大肆经营，到处惹事生非。 最典型的事件发生在富力城。 当时有一个炒房客，原来炒的是华腾园。 价格从4000多涨到6000多，赚大了。 但富力城开业后，此人清空了华腾花园所有的房子，全力以赴收购富力城。 据说他买了50多套。
当时，有人在网上声称，华腾园等社区的增速肯定落后于富力城，所以他们一定是第一个入局的。 我当时就相信了这个说法。 毕竟富力城确实不错。 这是北京第一个使用建筑书籍和园林手册的社区。 细节很完美。 但我不太相信，除非它超出了周边地区太远。
但这只是视野的差异。 当时富力城和华腾花园的价格几乎是一样的，没有太大的差别。 但今天，11万和7万之间存在着差距。 如果当时房子都是100平米的话，收入就相差400万。 这人买了50套，妈的，算了，太气人了，必须打击炒房。
事实上，广信居富力城旁边的小区投资更惨。 我在富力城买6200的时候，这里的价格也是6000左右。 当时就有人惦记着这两个小区，建议买富力城，大品牌比较好。 但这人想要一套带装修的二手房，所以就买了广信居。 到目前为止，这里的数量只有六万多，几乎相差了一半。 此人还是房地产行业的。 他就是忍无可忍，几年前就卖掉了广信居。 他大概是看腻了每天看富力城。
当然，还有更糟糕的，就是马路对面乌什苑那栋70年历史的公寓。 这里和富力城是同一年建成的，仅仅相隔几个月。 价格肯定比富力城贵很多，8000多，商铺更贵，25000。 当时我也参加了一个推介会，别人说的也有道理。 无论从产品档次、功能性还是稀缺性上，它都比朴斋具有碾压性的优势。 当时他们甚至承诺了回报率，每年增幅超过10%，租金回报率高达15%。
这么多年过去了，尤师哥已经涨到四万了。 这升值率，不知道晕倒了多少业主。 去年有顾问问我，为什么这个地方不能触底反弹？ 如果抄底我能赚很多钱吗？ 我也说不清楚，只能问他：房价的差异不是一次市场波动造成的，而是十几年的积累造成的。 那么问题来了，如果时间可以倒流，你会去哪一年抄底呢？ 如果过去十几年你不认为你可以复制它，为什么现在你相信你可以复制它到最后？ 如果地板下面有地下室怎么办？ 地下室下面是地狱。 你以为就这样结束了，可是地狱之主却说他的管辖范围有十八级。 他什么时候当领导了？
六，
其实富力城的升值幅度并不大，只是在双井区域内还算不错，比大部分小区都好。 但和邻近的首城国际比起来就弱了一些，甚至比金茂大厦还要差一些。 但毕竟这里的成绩还不错，所以还算安全。
仅供参考。
