我是星叔，一位资深的全国房产投资顾问，也是你心仪已久的购房指导专家。迄今为止，我已经为5000位客户量身定制了最佳的购房策略。与那些含糊其辞、让人摸不着头脑的自媒体不同，星叔的风格是实战导向，只提供对你真正有益的操作和推荐。
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您好，星叔，我是初入职场的新手，现年29岁，居住在成都温江，持有当地户口和社保，目前在一家国有企业工作。我的月薪大约是6700元，个人缴纳的公积金为1000元，并且我已经拥有了一套安置房用于自住。手头已有四十万元，具备购房资格，纯粹用于投资，不打算自住。请问星叔能否推荐一些适合投资的房产？是否需要关注房产是否满足五年以上的条件？是应该购买装修完备的二手房用于出租，还是选择新房？关于温江永宁置信学府杏林一期、芙蓉田园、保利西子城的房产是否值得投资，还是应该考虑光华大道或温江大学城地铁口附近的房产？
在经历了一段房价急剧攀升的洗礼之后，成都本地居民的投资观念得到了全面激发，各个区域的低价地带均已被填补，这其中包括了之前价格长期稳定的温江、火车北站五块石等地，那些低价区域已不复存在。
目前市场上二手房价格相对较低的区域主要集中在5个区域，详细信息请参考知识星球内的分享内容。
我更倾向于投资二手房，因为一手房往往需要支付开发商的额外费用，而且还要经历交房、拿证、限售等过程，这样一来，至少要等上四五年。相比之下，二手房则更为灵活，购买后即可投入使用，若市场行情好，想在高点卖出也更为便捷，此外，还可以通过杠杆作用降低首付比例。这些特点对于投资者来说是非常有利的。
我更倾向于选择温江地区，购置位于光华大道或温江大学城地铁站附近的二手房，并考虑出租这一方案。
星叔您好，我在武汉有一套位于百步亭现代城二区的自住房，估值约280万元，目前尚有73万元的30年期按揭贷款，已偿还8年。目前手头有190万元现金，正考虑是偿还按揭贷款还是进行投资。若选择投资，是购买新房还是二手房，以及多大的面积较为适宜？目前我的月供能力大约在7000元左右，不想再增加负担。另外，我和配偶的公积金都是异地缴纳，尚未使用过。
通常情况下，我们不推荐你提前偿还贷款。特别是对于贷款期限长达30年的情况，鉴于当前的通货膨胀现象，20年或30年后，相同数额的货币其购买力将会降低。以一个例子来说，现在的一百元，在20年后可能仅具备相当于现在十元的购买力。银行虽设有利息，然而你所获得的利息远不及通货膨胀的幅度，而且你还可以将所贷资金用于其他投资项目，从而获得更高的回报。这情形与众多企业需借助银行贷款的道理相似。
第一个特殊情况：是建议提前需要还完贷款的。
若你目前所购为首个住宅，且是通过贷款方式购置，且先前贷款额度并不大，比如仅仅是十万有余。那么，若你打算购置第二套住宅，在此情形下，我们建议你提前将贷款还清。这样做的好处颇多：首先，某些城市的房产政策是仅认可贷款而不认可房产本身，这意味着当你还清了首套房的贷款后，再次购房将被视为首套房。反之，若未还清贷款，那么购买的第二套房将面临更高的利息和首付比例。
遇到第二个特殊情况时，若你打算购买第二套住宅，首套房贷款金额不大，但手头可用于首付的资金不足，这该如何是好？这里有一个解决方案。你可将首套房的贷款全部还清，接着进行房产抵押贷款，如此一来，便能够借得更多资金，作为购买第二套房的首付款。有些人提出，不必还清首套房的贷款也能进行二次抵押，确实如此，部分银行是允许这样操作的。某些地区的银行不允许，只有当贷款购买的房产的贷款全部还清后，才能进行抵押贷款操作。此外，二次抵押贷款的利率通常高于首次抵押贷款，且贷款额度也会相对较低。这并不划算，因此我建议您先还清贷款后再进行抵押，这样更为妥当。
子弹190型号在武汉地区完全可以额外购置两套，投资时优先考虑二手的次新房源，同时结合出租收益，以此减轻每月的还款负担。
强烈建议优先考虑关山大道周边的二手房，尤其是那些次新的楼盘。在上一轮房价上涨中，光谷区域涨幅明显，那里年轻人居多，租金水平也相对较高。若想了解性价比更高的楼盘信息，请关注知识星球内部的推荐。
您好，星叔，我在山西临汾，这个四线城市定居，目前拥有两套住宅，均位于东城区。其中一套约80平方米，是所知名小学的学区房；另一套则是132平方米的普通商品住宅，周边配套设施如学校、超市、医院一应俱全。由于我丈夫在西城区工作，我们计划在西城区购置新居并申请贷款。目前，我们并不打算出售东城区的房产，但手头资金略显紧张。请问星叔，我该如何合理安排，以实现这一目标呢？
若不想通过出售现有房产来换购新居，可以选择将贷款余额较低的那套房产进行截断抵押，以此获得融资。
第一步：还清剩余贷款
第二步：银行抵押，可以抵押6-7成资金
提取资金是关键环节，需确保资金到位，用于下一套房产的首付款项，之后方可申请贷款进行购买。
需留意的是，还款能力亦需同步提升。若还款能力不足，则不得不考虑进行资产置换。
星叔，我最近开始关注房地产市场，前两天考察了一个楼盘，对其各方面条件都比较满意。不过，仅仅看过一个楼盘就决定购买，我内心觉得有些不甘心，还是想多比较一下。于是，我又接连看了两个楼盘，但都不是很符合我的预期。现在，我有些犹豫，是应该直接购买第一个看中的楼盘，还是继续寻找，多考察几个楼盘呢？
逛商场挑选衣物时，你往往会第一眼就被某件衣物吸引，但最终你并不会购买它，因为你总怀有期待，相信未来还能找到更加美观且价格更符合你心意的款式。
逛了一下午，最终觉得第一家店铺的货品最为出色，于是又返回了那里，幸好是选购衣物，回来时衣物还在。
若是房屋或是人身，便不会有如此幸运，他们不会在那儿长时间地等待你。
感谢星叔的回复。紧接着上一个话题，我目前正面临一个令人纠结的抉择：南京有房源可以申请使用公积金贷款购房，然而，我目前工作的公司发展势头良好，月薪税后达到两万元，并且每年还有晋升空间。因此，在可预见的未来三到五年内，我没有跳槽的打算。但问题在于，我目前被长期外派到广州的分公司工作，目前居住在租赁的房屋中。广州市区已无购房资格，增城和从化两地距离太远故放弃考虑，根据您对他人提供的建议，我也了解到佛山禅城南庄及其周边区域，随着2号线的开通，距离我的公司通勤时间变得适宜，(我目前在番禺万博工作)同时，这也将有助于解决孩子留在身边就读的问题。请问，我应该选择南京还是佛山？这个问题比较复杂，还请您帮忙解答……
回答：首先如果不考虑自住，就投资价值来说：
广州>南京>佛山
第一种方案：
你的薪资水平颇高，若有意在广州长期定居，完全有机会以优惠价格购置房产。该房产不仅拥有本科学历和半年的社保资格，满足自住需求，同时也具备投资潜力。目前，广州正处于快速发展的阶段，此时入市无疑是极佳的时机。广州众多具有高投资价值的楼盘信息，可在知识星球内部查阅。
第二种方案：
若预计将来仍将返回南京，那么可以实施投资与居住的分离策略；目前先在南京购置一套房产用于投资，待将来返回时自住；而广州方面则继续租赁房屋作为过渡。
佛山相比不算最优选。
咨询星叔，我想了解一下洋房的设计格局。在此之前，我对这类住宅并不熟悉。在价格相近的前提下，我该选择高层住宅还是洋房呢？
众多住宅项目常常将高层住宅与别墅式洋房混合开发，面对这样的选择，购房者应当如何做出决定？实际上，这取决于购房者的个人需求，以及该住宅区中不同类型房屋的分布比例。
同小区配备电梯的别墅型住宅的单价无疑会比该小区的高层住宅单价要高。这是因为，在面积相同的前提下，单位面积内可分配的住宅数量较少，而总价保持不变，因此这种额外的成本必须分摊到每户的平均价格中，导致每户的溢价自然也就增加了。
这类洋房的优势主要体现在其优越的户型设计、较少的楼层总户数、简单的邻里关系、较低的公摊面积以及较高的得房率，然而，其价格相对较高。因此，这类房产更受那些寻求改善居住条件的人群青睐。
高层建筑楼层较高，住户数量众多，在上下班高峰时段，电梯使用频繁，停车位十分紧张。与洋房相比，其户型并不占优，且公共面积较大。然而，购房门槛较低，小户型房源购买较为便捷，毕竟总价较为低廉。因此，对于有购房需求的消费者来说，选择高层电梯房的情况较为普遍。
购置洋房时，更看重的是居住体验，然而其价格相对较高，这不利于将来转手，因此其投资价值并不突出。
购买高层住宅，其居住感受不及洋房舒适，然而在二手交易的操作便捷性方面，与同等面积的洋房相比，其总价更低，因此其转手率将会超过洋房。
星叔，我在合肥，想请教一下，与淝河片区相较，高新区究竟哪个区域更为优越？
合肥高新区象征着科技创新的先锋，成为合肥市构建创新核心区域的代表区域。
淝河片区系包河区着力推进的优先区域，需明确，这乃包河区着力推进的优先区域，其地位自不同于其他区域。
因此，若在合肥购置房产，需关注西部高新区的未来发展；而若着眼于短期投资，则应聚焦于高新区内的蜀西湖与北雁湖周边地区。
高新区可以和滨湖新区相提并论，成为首选之地，其未来的价值实现是必然的。
合肥各板块分享及楼盘分享，可以查看知识星球内部精华！
星叔，我目前在淮安，打算购买第二套房产。我想了解一下，明年房价的走向会是如何？目前我在考虑是否现在是购买的最佳时机，而且也想知道未来全国房地产市场的发展趋势。期待您的回复！
先前，众多外地的大型房地产企业如碧桂园、融创、新城、中梁、中南等纷纷涌入淮安市场，他们为淮安的房地产市场注入了新的活力，各种品牌齐聚一堂，使得淮安的楼市更加丰富多彩。这一现象直接推动了淮安房价的上涨，使其迈上了一个新的台阶。
在当前的整体宏观环境和市场状况下，淮安的房价总体保持稳定，变动幅度不会很大。因此，对于投资来说，并不特别推荐。
当前我国房地产市场呈现的态势为：一线城市房价依然稳固明年房价走势，而二三四线城市则持续面临挑战。
政策层面的打压使得房地产市场炒作现象减少，与此同时，真正的市场基本面逐渐显现出来。
接下来的全国楼市会怎么走？
显而易见，市场被分割的现象背后，将伴随着持续的分化态势。一线及部分二线城市仍将保持一定的市场活力，当前的上涨主要是由市场动力所驱动；而三四线城市则受到政策调控的影响，短期内面临着较大的压力。
分化的背后，我们从城市的基本面可以窥见一斑。
在这轮市场波动中，一线城市率先实施了调控措施，这表明整个房价体系处于稳健状态；此外，这些城市的基础条件也相当优越；再加上上海已放宽了户籍政策，如果北京也能效仿这一举措，那么一线城市将全面进入“争夺人才”的阶段。
这种购买力的涌入所带来的影响极为严重，绝非仅仅是三四线城市放宽落户政策所能比拟的那种小规模尝试。
观察三四线城市的情况，或许它们仍将陷入停滞状态。在这些城市中，部分地区的“限价打新”现象可能继续存在，然而二手房市场却可能步入下滑趋势，特别是那些教育资源不佳、地理位置不佳、产品质量不佳的区域。
星叔您好，我想向您咨询一下，作为新上海人，我计划购买一套总价在300至500万元之间的首套房和首套房贷款，目前打算用于出租，但未来有可能会自住。您能否给我一些建议？
在上海，若您的购房预算介于300万至500万元之间，这通常意味着您属于初次购房的群体。在市中心区域，这样的预算很难购得称心如意的住宅，因此在房产的功能性上，您可能需要做出较大的妥协。以下有两种推荐方案，或许更适合您的需求：
这类购房者往往新迁至上海，家庭经济状况呈现上升态势，总资产相对较少，资金流动性较好，他们首先会购买入门级房产，未来有很大可能性进行房产置换。
在投资房产时，若更多着眼于其投资特性，同时兼顾区域交通的便利性和居住环境的舒适度，那么居住体验也将变得相对舒适，不再感到压抑。
这类购房者需重视房产的增值保值能力、交通便利性以及居住感受，而在其他评价方面则不宜有过高的期望。
松江的九亭泗泾、徐泾北城、嘉定江桥、浦东康桥等地，均为预算范围内的典型区域，这些区域的房价相对较低，并且预计在未来的区域发展中将展现出较大的潜力。
上海具体买房建议，详见知识星球！
星叔您好，近期我计划购置房产，然而面对二手房市场，价格相差无几。既有设计精巧的户型，也有地理位置优越的房源，还有教育资源丰富的学区房，以及空间宽敞的住宅，以及交通便利的地铁房。面对如此多样的选择，我感到有些困惑，不知该如何做出决定。
房产价值呈现层级差异，通常的排序方式为：地段优先，其次是学区，然后是房龄，接着是地铁便利性，再之后是配套设施，户型设计，小区环境，以及朝向和楼层等因素。
若为各项设定权重系数，地段权重占比超过半数。若前几项条件均十分优异，该住宅品质必然不俗，从而确定了其价值底线；而后续各项若表现突出，则能为整体评分增添分数。
然而，即便户型优质、楼层适宜，若地段、学区以及交通配套设施欠佳，这样的房产在相同价格区间内或许容易出售，但这并不等同于它具备增值的潜力。
挑选住宅，启动应用程序，通过地图功能筛选房源，锁定你负担得起的最佳区域，随后从中挑选一处尚可居住的居所。
星叔，若以30至40万元的价格购置公寓，将其出租给酒店，每月可获得的租金大约为1300元，若签订15年的租赁合同，这种投资方式是否具有经济效益？
签订15年的合约并不意味着必然能坚守15年的承诺，中途违反约定的情形时有发生。
房屋如同被固定了长达15年的时间，意味着要等到15年后才能入住。若在期间打算出售房产，还需支付违约金给买方。若房屋内有租客，那么出售难度将更大。此外，租金也如同被锁定了一样，15年的租金与当前市场价将存在显著差异；锁定的时间越长，业主所收租金与市场租金之间的差距就越明显。
3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高
该公寓首付需支付总价的50%，且贷款期限最长不能超过十年，贷款利率远超一般住宅，每月还款金额更是普通住宅贷款金额的一倍还多。
酒店式公寓在出售时需按照商业地产的税收标准进行征收，其契税率为3%，这比普通住宅的契税率高出2至3倍；在计算其他相关税费时，交易过程中产生的税费总额往往需要消耗掉整体利润的40%至50%。
4. 买房买的是房产增值，不是租金
酒店式公寓的房产增值速度远远落后于普通住宅，部分商住房的房价甚至出现了高达40%的跌幅。这样的情况下，房屋基本处于有价无市的状态，即便想要出售也难以成交。即便租金再高，与房价相比也显得微乎其微。
买房还是建议买普通住宅，无论自住、还是投资都是最好的选择。
星叔您好，我打算在天津市区购置一套高端住宅，面积大约在200平方米，需要四间卧室。请问能否对金茂府进行一番分析？我已经实地考察过了，想了解一下是否值得购买。在此先表谢意。
回答：不推荐，这个总价放和平现在都不行。
我已指出其不足，主要在于价格推高了区域价值的增长，导致其增值部分受损，且这种价格并未得到传统优质购买力的认可。此外，新迁至天津的富裕阶层虽然购买了不少，但海河边的房产因河景而备受青睐，却因朝向不佳而存在瑕疵。
高总价的大宅，若非对该区域有特定要求，建议您在河西或南开区域挑选。那里有部分低密度住宅，既能享受繁华中的宁静，又具备一定的特色和社区氛围，换言之，选择宜居且能彰显身份的楼盘才是上策。
计划购置高端住宅，需留意以下几点：避免选购混合配置的楼盘，力求选择精装修的房源，优先考虑低密度社区，并选择市场认可度高的优质区域。同时，要做好长期持有的心理准备，也要做好可能无法跟上市场大势的心理准备，努力追求美好的生活，非独栋别墅类型，目标是十年内更换住所。
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星叔，请问，我去年在安徽铜陵以全款方式购置了一套期房，总费用是一百一十万，现在人在宁波。对于在老家的这次购房决定，我感到有些懊悔。不过，由于合同规定，我需等待两年后才能将房子出售。目前，我手头资金有限，无法购买第二套房产。那么，我应当是耐心等待两年后再出售，还是等房产证到手后去办理贷款？至于贷款数额，多少比较合适？另外，我目前在宁波的海曙区，想知道目前海曙区哪些地方比较宜居？
铜陵的城市发展水平较低，前景有限，若非居住需求，建议考虑出售，就投资而言，其价值不及宁波。
由于你在铜陵购置的是预售性质的房产，并且你选择了一次性支付全部房款，这意味着在房屋交付之前，你的资金实际上是被锁定无法使用的，在这段长达两年的等待期内，房产并不能带来任何收益，因此我建议你等到房屋交付后再将其出售，没有必要采取分期贷款的方式。
在宏观区域规划层面，宁波最显著的优势在于其隶属于长三角这一庞大城市群，并从中获益。尽管宁波在城市群中相对较弱，但至少在长三角的五大核心城市（包括上海、南京、杭州、苏州和宁波）中，宁波也确立了其地位。
宁波的规划蓝图，概括而言，呈现出一核两翼的布局：以老三区作为核心轴线，北部与上海相接，南部与台州相连，西部通往杭州，东部延伸至浩瀚的大海，形成了一种战略性的区域布局。
宁波的发展规划重点在于向东拓展，自贸港和科技创新走廊对鄞州、江北、北仑、镇海等地带来诸多益处，而东钱湖则是强化鄞州战略的成果，前湾新区则基本确立了慈溪作为浙江省第一县的地位。
老三区这边，海曙所获得的规划优势相对有限；而江北得益于慈溪和甬江走廊的双重助力，发展优势较为突出；其中，鄞州的发展利好尤为显著；宁波市的决心也显而易见，那就是全力打造一个强大的鄞州。
鄞州堪称地区翘楚，各类规划利好纷纷聚焦于此，这一现象也使得鄞州的房价显得格外高昂。
这个趋势持续发展，因此依据先前所提出的分类标准，鄞州被划定为男神型区域。在此地购置房产时，性价比的考量几乎可以忽略不计。
2、海曙是之前的核心区，但是目前的规划利好不够彻底。
海曙近年的发展略显乏力，然而，它拥有一个不可多得的优势——机场，这将是海曙未来发展的关键所在。尽管如此，海曙面临着较大的旧城改造压力，或许它更像是一个稳重的区域。总体来看，海曙的性价比还是略胜一筹的，高于鄞州。
江北区当前的规划优势略胜于海曙区，它不仅接续港口的辐射效应，还在自身努力构建姚江至甬江的走廊，并且还扮演着连接慈溪的关键角色。
江北的发展前景无疑是令人憧憬的。然而，现阶段其综合实力尚显不足，或许可以归类为潜力未充分挖掘的区域。当前房价有所高估，尽管如此，从长远角度来看，依然具备较大的上升空间。
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星叔今年已经37岁，供职于一所民办高校，拥有研究生学历，此前曾在学院担任教学秘书一职。他目前有意愿转岗至教师岗位，然而，单位方面却始终未予批准。尽管他拥有超过十年的教学经验，但学校对于招聘教师的要求却十分明确，要么是博士，要么是副教授。星叔对单位的剥削感到难以忍受，工资偏低，琐事繁多。此外，每月的房贷压力也让他感到喘不过气来。想要换工作，可自己发表的论文、著作、教材和项目并不多，又担心难以寻得更佳的职位，因而内心颇为矛盾，真不知该如何是好。
您好，您目前不具备副教授的头衔，亦无博士学位，因此即便更换工作，也不过是换个环境从事类似岗位，薪资水平变化不大，顶多只能增加一到两千元。
所以建议你要么降低预期，要么继续努力！
实际上，很多人之所以感到不快乐，是因为他们渴望拥有一个90分的人生，然而却忽视了自己目前仅能取得60分的能力水平。
面对资源有限的环境，理智地调整期望，学会接纳生活中的瑕疵，这才是智慧的生存之道。若不甘心失败，不愿屈服，那就必须努力创造出值得骄傲的成就！
有资本，才有更好的选择！
房地产市场普遍只让少数人获利，而我们却领先于众多人，亲自指导你从零开始积累千万资产。众多人向我留言询问，但鉴于星叔精力有限，实在难以逐一作出回应。
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