为什么在楼市已经下跌的情况下还犹豫什么时候出手呢？
因为大多数人都不知道鹿庄的报价底价。
如果知道新品上市的成本价，再对比一下售价，就知道是不是抄袭了。
明天你是对的！
方宝老师教你如何测算房地产行情。 学会了，就不怕赔钱了。
在谈楼市算法之前，方宝老师建议大家先在心里定一个价格。
你必须知道盖房子是有成本的。 一般情况下，开发商也是要盈利的。 如果楼价低于成本，买了就赚了，其他的就不用想了。
商品房的造价主要有五点：
1. 土地成本：通常根据开发商取得土地的底价估算。
克而瑞数据显示，上半年武汉市商住用地成交底价为3338元/平方米。
2、建筑安装费用：我们这里有一笔大账，就是从复工到建筑恢复的费用，包括土建、景观、配套等，方宝军咨询了多家开发商，建筑安装造价基本在3500-4500元/㎡之间。
3、财务成本：这主要是指开发商的融资成本。 一般来说楼板价估算房价，开发商融资的主要目的是拿地，资金通常在建设阶段后垫付。 所以就会出现没钱给建筑商，用房子抵债的情况。
融资成本的估算较为复杂。 例如，开发商支付首批50%的农地款需要较长时间，而剩余的农地款融资时间较短。 不仅是农地款，还有其他融资情况。 据悉，每笔融资的利率都不尽相同。
右图为2020年全省主要民营企业融资成本。（数据来自亿汉智库，根据各医药企业中期报告和公开数据整理而成。）
我们可以看到，省内国企开发商和大牌民营企业的融资成本都比较低，而中小开发商的融资成本会更高一些，一些地方小民营的融资成本企业甚至会超过15%。
我们下面的估算只是根据征地资金来估算融资成本，并且只估算了1年的使用情况。
4、税金：房地产开发需缴纳税金、土地增值税、营业税、教育费附加、印花税、企业所得税等。 方宝军还咨询了一些民营企业，平均计税占尾款总额的12%左右。
5、其他费用：开发者还需要支付人工费、营销费等费用。 大牌民营公司费用相对较高，佣金较低，小开发商费用较低，佣金较高，所以我们用3%来计算。
对于毛坯房，如果加上这五项，基本就差不多了。
加上开发商的收入，就是房子的正常销售价格。
手指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，2020年全省百强民营企业净收益率为11.2%，各家企业不尽相同。 详情见下表。 发现。
在楼价预估之后，我们会用这张表来预估某个新楼市对应各个民营企业的收入。
温馨提示，以上费用均为计算或平均，很多情况不能全部考虑在内，所以下面的估算结果只是简单的大算，提供参考。
来吧，下面是深度课程，我们继续。
假设一套房子的所有成本加起来是8000元/㎡，注意是假设。
这样一套房子，加上税费等成本，可以卖到10840元/㎡，可以获得11.2%的利润。
为什么很多发展协会能拿到85%的off，而有的地方政府要求最多只能降到15%？
让我们来计算一下。
如预售价为10840元/㎡，85折后的价格为9214元/㎡。
之后，开发商要缴纳12%左右的税，即1105.68元/㎡； 还有3%的其他费用，即276.42元/㎡。
两项相加为1382.1元/㎡。
剩下多少开发商？
9214-1382.1=7831.9元/㎡。
刚才说这套房子造价是8000元/㎡，现在开发商每平米要赔168.1元/㎡。
其实这里是一个简单的计算。 当开发商没有收入时，不涉及所得税。 下面还有类似的情况。
单看大账楼板价估算房价，开发商基本不赚钱，但也不能亏本。
不想赔钱怎么办？
有两种方式，一种是裁员降薪，一种是减配。
或者你现在亏本，赶紧借钱，今年涨价，保证收入。
说到这里，方宝先生还想奉劝一句，不要盲目追求高价房，一分钱一分货。 房子至少要住六八年。 想要安居乐业，楼价不宜过高。
如果你看完之后还有点懵，那说明你还没有经历过实战。
方宝君为大家提供了中速算法，可以简单参考。
只要知道新项目的楼面价格，再加上每平方米4000元，大概就是一般项目的成本价。
您可以根据新盘的质量上下调整价格，作为参考。
如果你想要一个相对准确的估算，你可以根据上面提到的内容自己估算。
事实上，由于新项目的定位不同，成本可能相差很大。 例如，水景园林的投资每平方米可能相差100-200元，而高层、小高层和别墅的建筑安装成本也不同，甚至存在竞建或建造出租房。
因此，您可以在估算时进行适当的调整。
方宝先生还私下估算了当前新开盘的价格。 想知道的不妨私信方宝老师，我们私聊。
如果你想了解更多新品发布的黑幕信息，
打算买车的要多优惠，
锁定明天的直播间，
你买房我讨价还价
陪你砍出最优惠的价格！
