本书由作者根据其在房地产投资、开发、建设、交易以及争议解决等领域累积的15年丰富实践经验撰写而成。书中详细阐述了房地产全流程的43个专题，每个专题均以实际案例为切入点，探讨核心问题。同时，本书融入了相关法律法规和司法判例，通过分析判决书中的关键论述，助力读者梳理不同类型的裁判思路，从而在实务操作中能够准确判断、迅速解决遇到的问题。
房地产全流程实务指引
基于司法裁判的大数据分析
张莹琳律师•倾力新作
张莹琳，担任上海市金茂律师事务所的合伙人，是亚洲法律杂志（ALB）2022年度华东地区青年律师大奖的入围者，同时身为上海市律师协会国资国企业务研究委员会的委员，并领导该委员会的城市更新专业组。她还是由上海市律师协会律师专业水平评审委员会认定的“建筑房地产专业律师”，并在上海外国语大学法学院担任研究生法律实务课程的讲师。致力于涵盖建筑工程全程管理、房地产开发全程服务、城市改造项目以及重大复杂法律纠纷处理等领域的法律服务。
提炼核心问题·解析相关法规
梳理裁判思路·全面总结建议
从全局角度出发，全面展示：本书涵盖7个章节、43个专题，对房地产开发与资金筹集、销售环节、售后服务、租赁业务、征收补偿、二手房交易等复杂问题进行了全面细致的探讨，并提出了切实可行的建议。
针对房地产和法律领域从业者关注的焦点法律议题，通过深入分析司法判决的大数据，运用208个实际案例对司法判决进行系统梳理，提炼出争议焦点，揭示司法机关的裁决逻辑，旨在为实务操作提供切实可行的指导。
这是一本针对高效解决问题的案头工具书，其中每个专题都通过列举的方式详尽地分析了相关的法律规定，并对众多司法裁判进行了梳理，同时选取了裁判文书进行展示。该书力求在短时间内帮助读者快速定位问题，并精准解决各种实务难题，实为案头必备的便捷参考。
为了适应当前紧张忙碌的“狂卷式”工作氛围，方便读者在短时间内找到书中对应的问题解答，本书依照施工项目的整个流程顺序，精心构建了“风险预警、应对策略、依据说明”的编排结构，同时融入了众多实际案例、精炼的操作指南，旨在帮助读者更好地理解和实际应用。
本书与普通房地产法律风险控制著作有所区别，它深入司法实践，对司法案例这一法治基石所包含的深层价值给予了高度重视。与司法解释本身存在的固有局限相比，司法案例在填补制定法漏洞方面展现出更强的针对性、时效性和清晰度，从而更有助于将法官的裁量权控制在较为合理的范围内。此书无疑是作者对司法大数据与审判经验深度结合所进行的制度性研究的一次总结与提炼。
本书内容丰富，涵盖了七章共四十三个专题，每个专题都细致地分为四个部分：首先是问题的提出，接着进行法律层面的分析，然后是对司法裁判实务的梳理，最后是小结。
本书不仅具有突出的体系性和实践性，而且对社会热点事件和前沿议题保持着高度的警觉与洞察。本书的研究领域不仅包括物业管理、房屋质量保证、房屋产权归属、征收补偿等传统议题，还涉及公募型不动产投资信托基金、新修订的《民法典》、人脸识别技术、教育双减政策以及新冠疫情等对房地产业务产生深远影响的新兴问题，既具有深厚的理论根基，又具有现实的实践价值，对于帮助读者快速把握房地产领域新兴法律问题具有重要意义。
阅读本书后，读者不仅能深入理解典型案例所蕴含的制度规范，明白权威机构在法律适用问题上的司法政策和立场，精确把握法律条文和司法解释的内涵与真谛，而且还能学到众多可供借鉴和模仿的释法说理的策略和技巧。这有助于从宏观与微观、理论与实践、立法与司法等多个角度，对我国房地产法律体系及裁判准则进行全面的剖析与深入研究。
编者按：本节内容系节选自《房地产全流程实务指引：基于司法裁判的大数据分析》一书的第一章，具体为专题二“不动产类股权收购法律尽职调查的调查内容与方法”。由于篇幅所限，此处所列内容并非全文，如需查阅完整内容，请参照纸质版书籍。
一、问题的提出
A公司作为收购主体，计划收购正经历破产重组的转让方所拥有的某上市公司（以下简称“目标企业”）的股份，该企业拥有众多股东和多个层级子公司，其主要资产集中在不动产相关业务领域。针对收购方的核心需求，本人对此次股权收购项目进行了详尽且全面的法律尽职调查（以下简称“尽调”）。在此，我特别整理了常规尽职调查的思路、具体调查内容和操作手段，以便大家参考。
二、对目标公司核心现状问题的调查
本项目的交易对象是转让方所拥有的目标公司股份。为了最大程度地减少或消除收购完成后的法律隐患，通常首先需协助收购方全面掌握目标公司的法律状况，这包括但不限于：
在调查目标公司的股东状况时，通常需关注十大持股比例最高的股东的具体信息，同时核实公司章程中各股东应缴纳的出资是否已全部足额缴纳。此外，还需评估是否存在出资不实、虚假出资或抽逃出资的风险，并了解控股股东和实际控制人的相关信息。同时，调查内容还应包括股份转让或增资是否受到限制，以及股份登记是否真实，是否存在代持股份的可能性等。
调查方式主要包括：
此外，若转让方已被法院判决实施合并重组，在调查过程中，建议与法院的破产案件审理保持紧密协作，同时增强与法院及管理人的交流，以确保尽调工作的顺利且高效进行。
三、对于收购方重点关注的各类不动产相关业务的调查
（一）对于持有待开发的土地资产的调查
若目标公司所拥有的土地资源尚未得到开发，便需对该土地使用权的归属状况及使用状况进行细致的审查。鉴于该土地可能面临权属不明确、遭查封或抵押、未全额缴纳土地出让金及税费、审批手续不完整、土地长期闲置未开发、土地使用权开发条件及期限受限等多种风险，以下几方面调查建议至少予以考虑：
首先，需对目标公司是否具备土地使用权证进行详查；其次，要求该公司提交土地使用权证书的原始文件；再者，需核对该公司实际使用的土地与土地使用权证所载信息是否一致；此外，还需通过咨询国土、房管等相关部门，了解该土地是否存在查封、抵押等可能限制土地流转的权利负担情况；最后，还需目标公司提供土地使用权明细清单及土地现状的详细说明。
其次，需对该地块的属性进行详查，明确其是划拨取得还是通过出让获得。若是划拨方式，还需核实土地获取的相关手续是否完备，同时确认土地是否具备转让资格，并在需要时，责令企业出示土地审批相关文件及费用支付证明。至于出让用地，则需目标企业提交土地出让合同、成交确认书等相关文件。此外，还需留意土地使用权出让（包括划拨和转让）合同中关于闲置期限、使用性质以及相关违约责任等关键内容的明确规定。
第三，建议对土地的开发进程及其实施状况进行详尽调研，以评估该土地是否处于闲置状态，若是闲置，还需考察是否已缴纳土地闲置费用，以及是否存在被政府收回的可能性。
第四，建议对目标公司的土地进行实地考察，全面、直观地掌握其情况，填补可能存在的遗漏，同时，通过拍照、录像等手段，保存该土地的使用状况和实际状态。
（二）对于已开发项目的调查
对已建成的住宅，需重点核实其产权的真实性和有效性，同时对其经营状况和使用情况展开详细调查；而对于正在进行的工程项目，则需着重审查其规划手续的合法性及完备性。
考虑到目标公司所建房屋可能用于多种目的，包括住宅、商业综合体、学校、办公楼等，我们必须特别关注该工程是否已获得必要的审批证件，同时还要检查是否存在违规分割、销售、出租等情况。这样做是为了避免房屋权属不明、在建工程手续不完整，或是存在抵押、查封、违规经营等风险。
首先，需对已建房屋进行详查，确认目标公司是否具备该房屋的所有权证明。此过程中，可要求公司出示房屋所有权证原件，并列出所有权及使用权明细，同时提供房屋现状的详细说明。至于在建工程，则需重点核实其手续是否完备，并关注是否存在后续权属证书办理的潜在障碍。有权要求目标企业出示正在建设项目的审批文件正本，以确认是否存在未依照设计图纸进行施工、未经批准擅自开工、无资质进行施工等问题。
其次，建议对房屋的共有权属状况进行详尽调查。需核实目标公司是否具备该房屋的《房屋抵押合同》或相关权利证明，力求在事前规避因房屋所有权或使用权受限，如查封、抵押等，而导致的权利流转障碍。
第三，需对目标公司所租住的房产进行详查，包括审查《租赁合同》及出租方的产权证明文件，如有必要，还应亲自前往房屋管理部门进行核实。
第四建筑与房地产常用法律文书范本3，若有必要，可对目标企业的房产及正在建设中的项目进行现场勘查，并通过拍照、录像等形式，记录下房产的使用状况以及在建项目的进展情况。
（三）对于不动产销售情况的调查
针对不动产的销售状况，我们应着重审查开发项目的预售及现售活动的合法性建筑与房地产常用法律文书范本3，并深入分析其中可能涉及的行政或民事法律风险。
首先，需对开发项目的预售许可证及现售备案状况进行详查。若发现项目未获得预售许可证或未完成法定现售备案手续，可能会遭受主管部门的责令停业、规定期限内整改或被罚款的处罚。鉴于此，建议要求目标公司提交销售房屋的具体情况说明，并提供预售许可证及现售备案的正式文件原件，同时对这些文件与规划建设的各项指标进行细致比对。
其次，需对项目已售及待售房产的实际情况进行详查，涵盖但不限于抵押、查封状态以及初始登记信息。建议目标公司提交房屋用地及建筑工程抵押合同、他项权利证书的原始文件、已竣工验收房屋的首次登记证照的原始件，以及办理首次登记所需的所有材料。同时，应展示最新、全面且真实的房地产销售记录。如情况需要，还需前往房地产管理部门进行实地调查。
第三，建议依据项目已发放的销售推广资料、售楼相关文件等，对项目的宣传推广、合同签订及履行状况进行评估，以确定是否存在可能引发的合同争议，并全面考量项目在房屋销售领域是否存在系统性的法律风险。
第四，针对诉讼状况，除要求目标企业详实公开信息外，建议利用裁判文书网、信用中国网、执行信息公开网等平台，对相关房产销售活动的行政处罚及诉讼状况进行详尽核查。
（四）对于不动产租赁情况的调查
在调查不动产租赁事宜时，通常需着重了解已出租房屋的具体租赁状况，以及对于未进行租赁备案登记行为的处罚措施（若有），同时还要关注民法典中关于居住权对目标物业，尤其是住宅出租方面的限制规定。
首先，需目标公司提交已签署的租赁意向书、租赁合同及相关补充文件，特别留意其中关于租金的支付（包括金额、支付方式及年增长幅度）、租赁期限、出租方的责任和承租方的权利等具体条款。特别是要特别注意是否明确提及承租方放弃优先购买权和优先承租权等事项。若未对此进行约定，还需进一步关注相关优先权利的行使条件和实际行使状况。
其次，需确保目标企业真实地公开与房屋租赁相关的行政处罚细节以及诉讼信息，并且需通过裁判文书网、信用中国网等渠道进行详尽的核实。
第三，考虑到《民法典》明文规定，拥有居住权的住宅是不允许出租的，因此，在项目涉及住宅物业的情况下，必须对居住权的设立状况以及相应的协议进行详细核查，以评估出租房屋可能存在的风险。
第四，同时，可以对承租者的合法经营状况进行必要的审查，以此预防因承租者无照或违规经营而可能使出租方面临法律责任的潜在风险。
四、小结
上述各项内容大致包括了不动产股权收购尽职调查的基本要素，然而针对特定项目，还需根据产业特性、商业目标以及委托人的具体要求进行相应的补充和调整。
总体而言，尽职调查的程序是可以实现规范化的，然而在撰写尽调报告的过程中，尤其是涉及法律风险的评估、信息的公开以及提出相应建议的部分，必须针对每家企业和每个项目进行细致的调查与深入的分析。
同时，我们还需认识到，在进行收购的全面审查时，不仅需关注法律层面，还需考虑财务等多个方面。鉴于此，为确保法律审查的全面性与高质量，尽职调查人员需重视与各类中介机构及专业人士的紧密合作，以防止审查过程出现单一和偏颇。
（目录是一本书的精华）
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第一章 房地产项目开发与融资法律问题
专题一 非土地管理部门签订的土地置换类协议效力法律问题
专题二 不动产类股权收购法律尽职调查的调查内容与方法
专题三 房地产转让中企业所得税承担约定的相关法律问题
第四专题 公募不动产投资信托基金的核心理论及其在我国的发展情形
我国公募型不动产投资信托基金在组织结构及法律关系方面存在诸多问题，亟待深入探讨。
我国在推进不动产投资信托基金的发展过程中，遭遇了一系列具体的法律挑战，同时，针对这些问题，也提出了相应的应对策略和建议。
专题七 融资租赁合同纠纷相关法律问题
第二章 房地产项目销售法律问题
专题一 房地产广告的法律风险与防范
专题二探讨“全民经纪人”的属性及其涉及的法律问题，专题三则分析委托合同与中介合同的差异及其相关法律问题，专题四则聚焦《民法典》对格式条款的修订及其相关法律问题。
专题五 人脸识别司法解释出台后对房地产领域的影响与应对建议
专题六 超备案价格销售的法律风险与防范
专题七“买房送面积”的七个相关法律问题
专题八 分期开发住宅小区中的物业管理区域与车位出售法律问题
第三章 房地产项目售后法律问题
专题一 疫情对房地产开发企业项目交付阶段的影响与应对建议
专题二 物业区域内公共设施/用房权属认定法律问题
专题三 房地产项目公司注销与购房人产证办理的相关法律问题
专题四 商品房质量与购房人救济主张的法律问题
专题五探讨的是关于房屋质量问题出现时，房地产开发企业应承担的维修责任及其在法律上的认定问题。
第六专题：探讨公共区域在保修期满而业主委员会尚未组建的情况下，物业管理维修责任所涉及的法律问题。
专题七 在超出施工单位保修期后售房的保修责任承担法律问题
第八专题 探讨了质保期满后，房地产开发公司对施工单位提出质量责任主张所涉及的法律问题。
第四章 房地产租赁法律问题
专题一 未经批准情况下划拨土地上房屋租赁合同效力法律问题
