——民间资本投资视角
摘要：无论是高周转的房地产开发公司还是稳态的房地产开发公司，营运资金都是其生存的关键。 在当前“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策环境下，房地产投融资渠道主要有银行贷款融资、上市融资、夹层融资、房地产债券融资、海外房地产基金、房地产信托及信托等。投资资金方面，除了很多资金被政策锁定之外。 实践中的矛盾在于，房地产企业需要通过土地储备不断增加企业的可持续发展能力，对营运资金的需求增加。 政策允许的融资渠道对融资金额和融资用途都有限制，并受行业监管。 民间资本对投资收益的需求有限，投资有限。 在这种情况下，民间资本该如何合法合规地投资房地产开发企业并获取风险收益，如何在保证资金安全的同时实现风险收益最大化。 本文将主要分析以上两个问题。
关键词：房地产投融资、风险控制与合规、投资偏好
房地产企业作为资金密集型行业，具有高投入、高风险、高回报的特点。 目前，我国房地产开发企业，除科瑞少数排名靠前的企业通过上市融资、发行债券进行融资外，大部分房地产开发企业融资成本较高，融资渠道有限。 但受限于营运资金量，在当前疫情形势和房地产政策下，多数房企无力维持拿地、清拆安置、开发建设等。同时，2019年以来金融环境持续爆发，银根收紧，COVID-19疫情两面夹击。 民间资本投资收益风险骤增，但金融融资收益需求依然存在。 房地产开发企业是能够提供有力担保的借款人之一，拥有固定资产担保和充足的投资安全边际。 它们仍然是大多数民间资本投资的主要企业类型。 高回报伴随着高风险。 民间资本的灵活性是房地产开发企业的最爱，但也是投资风险的来源之一。 因此，有必要探讨如何进行合规投资，在充分规避风险的情况下获得最大回报。房地产信托投融资，对于民间资本投资具有现实意义。 本文主要探讨民间资本主动投资的方式以及风险控制和合规实践。
一、我国现有民间资本投资房地产的主要模式
1.1 银行委托贷款
房地产银行贷款是指用于房地产开发、建设、经营和消费活动的资金借贷行为。 可分为商业性住房贷款、民间住房贷款、土地储备贷款和房地产开发信用贷款。 但由于银行贷款“432”要求以及贷款银行对资金用途的限制，银行产品无法满足小型房地产企业的资金需求。 同时，银行作为合格、安全、合格的抵押权人，日益成为民间资本投资房地产、赚取融资收益的渠道之一。 具体投资结构如图所示：
1.2 信任通道
房地产信托不同于传统的借贷市场和资本市场融资。 它具有制度优势和很大的灵活性。 尤其是央行“121”文件以来，房地产企业逐渐重视通过房地产信托渠道融资，信托也提高了居民参与房地产行业的新投资渠道。 对于民间资本来说，建立单一的资金信托形式有利于保障资金安全，同时资金流向和资金用途的监管也将更加灵活。 在无法满足银行贷款要求的情况下，这种投资渠道是一种安全有效的补充。 具体投资结构如下：
1.3 房地产基金
房地产基金是指以房地产项目公司为投资对象，投资于房地产开发、经营、销售等价值链环节以及不同房地产公司不同项目的集合投资体系。 房地产私募基金的主流投资模式多采用夹层投资，即“股票+债权”的形式，股权投资较少。 即投资者通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后，即可以股东身份向项目公司借款。 由此产生的退出方式有：债务部分、本息偿还； 股权部分，由开发商回购。 原则上双方签订固定回购协议，如约定一年后回购股权的价格。 采用这种形式的优势在于其对房地产企业和项目的影响力和渗透力。 具体投资结构如图所示：
1.4 直接投资模式
受限于政策规定以及渠道投资模式下资金成本较高，部分民间资本选择直接以股票+债券或债权的形式进行投资。 一般来说，这种投资模式的特点包括：资金成本高于其他资金来源、投资周期较短、回报较高、资金使用限制少、不影响项目进度。 由于国土资源局和房地产抵押窗口的政策不允许房地产开发企业将在建工程或住宅抵押给金融机构以外的其他单位或个人，在这种模式下，投资者无法获得还款来源。 稳定、保障能力充足的缓解措施是投资安全缓冲。 高回报伴随着高风险，直接投资模式仍然是一些民间资本投资的选择之一。
2、投资风险偏好及业务准入标准
建立企业的风险偏好原则，包括风险管理理念和风险接受程度，是风险评估的基础。 风险管理理念是指在整个业务流程（包括投资策略的制定和实施）中以如何识别风险为特征的共同信念和态度。 风险接受度是指一个群体在追求其目标过程中愿意接受的风险程度。 一般来说，风险接受程度可分为三类：“高”、“中”或“低”。 在明确企业风险偏好原则的情况下，对于房地产投资业务类型，综合考虑期限、收入、安全缓冲、用途、还款来源、房地产开发项目估价、销售率、房产等因素开发项目综合实力等因素，做出对企业最有利的投资决策，同时也更方便企业的投后管理和风险跟踪评估。
在具体投资策略实施中，明确符合公司风险偏好原则的业务准入标准是做好风险合规工作的前提。 在筛选客户时，充分、综合考虑客户的资质及信用、行业状况、财务状况、盈利能力、现金流、发展前景等。对于客户选择，在实际操作中可参考以下具体标准：
l 主板或中小板上市企业、上市预期较大的拟IPO企业、新三板企业、政府企业或战略新兴企业等优质企业
l 近两年连续盈利或近两年营业收入持续增长
l 各项经营财务指标稳定
l 信用记录和公众评价良好的，将获得更好的公众评价。
l股权结构清晰，实际控制人清晰稳定
l 抵押品有保证
l还款来源清晰、有保障
l具有可持续发展的能力
l拥有健全的法人治理结构
l 健全的内部控制体系
l 经营合法合规，未受过工商、税务、环保等监管部门重大行政处罚。
l不存在影响持续经营的重大担保、诉讼、仲裁等或有事项。
三、民间资本投资房地产业务的风险控制与合规要点
企业风控与合规是一个大概念，包括两大定义：风控与合规。 风险控制是企业的风险管理，更侧重于降低企业战略制定和执行过程中的风险，改善企业内部环境，防止企业利益损失。 ; 合规更倾向于降低企业的综合风险，更类似于企业的“内修外修”，防范企业的法律风险和声誉损失。 本文探讨投资性房地产业务细分中的风险控制与合规，重点讨论投资性业务的投资、管理、退出过程中的风险管理和法律风险防范。
3.1 投资流程和投资方式合规
“432”是银行、信托公司向房地产开发企业发放贷款的红线。 也是民间资本投资房地产开发企业的重要监管参考红线。 “432”要求房地产开发企业四证俱全，项目公司自有资金比例不低于30%房地产信托投融资，融资方至少具备二级资质。 在监管渗透、联合检查、严惩的政策下，对于所有房地产企业融资人员来说，432是在向金融机构获取贷款的过程中不可避免的一座大山。 对于民间资本投资，没有明确的政策限制。 产业结构调整指导目录中唯一的清单是鼓励民间资本投资建设和经营保障性住房和别墅房地产开发项目。 因此，民间资本投资普通住宅开发项目时，除了直接投资和房地产资金外，还无法回避银行委托贷款和信托渠道。 432同时，由于银监会要求资金使用符合法律法规、国家宏观调控和产业政策，将对委托贷款资金使用进行彻底审查。 同时，银行投后风险管理将对贷款的使用情况进行监督。 大多数银行和信托机构都无法办理此项业务。 在这种情况下，民间资本的投资流程和投资方式应符合法律和政策规定，避免被视为无效投资合同，从而影响投资本金和合同收益的安全。
3.2 风险缓释重点应聚焦企业痛点
风险缓解是指通过风险控制措施降低风险的损失频率或影响。 在投资房地产企业业务中，切实有效的一般风险缓释措施包括固定资产抵押（包括在建工程抵押、住宅或商铺抵押）、实际控制人担保、项目公司股权质押、房地产公司实际控制人担保等、其他子公司或项目公司股权或资产质押、公司章程共同管理、资本项目监管等； 在众多的风险缓释方法中，为了保证资金投入的安全以及融资方有足够的动力按期还款，出资方应选择最切实可行的手段来控制公司的持续盈利或业务扩张。
举个例子：A公司是一家小型房地产公司。 公司名下资产均为正在开发建设的土地，以及母公司尚未缴纳土地出让金的另一块土地。 目前，由于项目开发资金紧张，A公司向房地产基金借款用于土地开发建设。 房地产基金该如何控制风险？
上述情况下，公司所有具有可变现价值的资产均为在建项目，后续土地出让金的资金来源也可能来自在建项目的抵押贷款或项目建成后的销售或租金收入。 在这种情况下，如果房地产基金投资该公司，为了保证资金安全，应咨询当地国土局的认证窗口具体要求，要求该公司提供在建项目抵押、质押股权向项目公司支付土地费用。 对转让费账户进行监管，控制A公司营业收入来源。 同时，由于A公司违约成本较高，给A公司带来了足够的还款压力。
3.3 还款来源明确、可预见
还款来源是项目审批的首要因素。 基金的投资逻辑是在满足金融家需求的同时赚取基金溢价收入。 安全回收是一切投资逻辑实现价值的前提。 实践中，需要通过调查分析来筛选还款来源。 融资人提供的还款来源可能不能满足融资人的需要，甚至可能是虚假的。
继续上面的例子：A公司提供的还款来源是B银行的活期贷款，金额足以偿还贷款本息。 经调查，B银行的贷款并非流动资金贷款。
在这种情况下，识别真实的还款来源是控制项目风险的关键任务。 第一，银行贷款是否真实可信。 核实公司提供的银行贷款相关材料，明确银行是否向公司出具了内部业务项目报告； 银行内部审批程序是否已完成，审批权限内的分行行长或总行已批准，银行内部审查委员会已通过。 如果最终材料只能证明该贷款仅处于内部项目审批阶段，那么银行贷款作为还款来源就不可信； 其次，融资方能否满足银行授信提款的条件。 一般来说，银行向房地产企业发放的信用贷款不能是纯信用。 授信审批通过后，融资人必须满足提款的前提条件。 常见的条件有：担保、房产抵押、项目资金投入达到规定比例、分期提款等。如果融资方实际上无法满足银行的提款要求，银行授信就相当于失败； 再次，银行贷款的实际用途。 如果银行已发出最终授信批复，并且可以核实相关提款条件已满足或能够满足，但银行将贷款实际用途限制为项目建设资金，则该贷款不能被认定为可靠贷款。还款来源。 综上所述，识别和核实还款来源是投资者控制风险的重点之一。 识别真实的还款来源，有助于降低风险发生的概率和程度，同时有助于控制企业的痛点。
3.4 投后管理及时有效
项目管理是投后跟踪和风险评估的任务之一。 一般来说，投后管理的内容包括：项目审批及合同相关条件的落实、投资风险审查、项目监控账户资金管理、项目印章及押品管理、项目到期管理、重大突发事件风险管理及清收和清缴等。遵循“差异化管理、风险收益均衡管理”的管理原则，不同投资类型有不同的项目风险审核频率和风险分级要求。 对于潜在风险项目，督促业务投资人员进行早期防范和沟通，及时响应风险预警，为决策者提供合同规定的风险触发事件下的反应、决策时间和筹码。
3.5 建立风险资产分类和不良资产处置制度
风险资产是指银行和非银行金融机构资产结构中未来收益不确定、可能发生损失的高风险资产。 风险资产分类的概念最初源于巴塞尔协议关于银行资本分类和风险权重计算的标准指引。 我国发展中，对于风险资产的分类，银行和非银行金融机构实行“五级分类”标准，即综合不良指标将资产分为“一般类、关注类、不合格类别、可疑类别、损失类别。“等等。” 风险资产的分类反映了企业的风险承受能力和风险偏好原则。 当然，私人投资者在制定相关标准以满足企业需求时，可以参考银行标准或制定自己的标准。
明确风险资产分类将更有利于不良资产的管理和处置。 不良资产管理和处置的目的是提高不良资产处置效率，保证不良资产回收价值最大化。 具体流程包括不良资产识别、不良资产评估及计划处理、不良资产日常管理、不良资产处置、不良资产责任追究等。最终目标所有不良资产处置的目的都是为了提高风险资产回收的可能性。
4。结论
综上所述，民间资本投资房地产行业有其自身的优势，但也受限于政策和金融环境的影响，投资行为也面临诸多考验。 自央行121号文件发布以来，房地产融资432监管要求框架已初步形成。 房地产企业的好日子不复存在，也压制了民间资本的投资热潮。 但资金供需并没有因此而略有平衡，银行融资的开口有所收窄。 然而，房地产企业的融资需求不但没有减少，反而变得更加迫切。 在这样的大环境下，民间资本对房地产的投资需要更加稳定。 监管打压和资本需求将催生更多的金融衍生品。 风险控制和合规对于识别交易结构的本质起着至关重要的作用。 。 金融的本质在于资金的融资。 投资者资金价值的实现不仅在于资金成功投资所带来的预期回报，更在于成功回收投资并在风险动能面前获胜。 本文仅简单分析当今投资环境下民间资本主动投资房地产的风险控制与合规实践，提供一场知识盛宴。
