恐怕谁都没料到，2020年会以这样的方式打开。
突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，犹如一只令人难以预料的“黑天鹅”，打破了人们原有的生活秩序，打乱了所有人的计划。
与餐饮、旅游、零售、影院等行业所承受的重创相比，2020年春节期间突发的新冠肺炎疫情似乎巧妙地绕开了房地产市场的交易高峰期。
尽管返乡置业略显冷清、售楼处门可罗雀以及新项目开工时间尚不确定，这些现象仍旧让房地产从业者难以表达出乐观的态度。
这场疫情对房地产市场产生了怎样的影响？调控措施是否会有所调整？未来房价又将如何变动？
交易停滞
为了最大程度地降低公众聚集的风险，包括北京、福州、赣州、宜昌、广州、湛江、南昌、成都等在内的多个城市，纷纷暂停了房地产销售点的经营活动。众多房地产企业也自发地关闭了销售点，转而开展线上业务。然而，线下看房和签约这一环节难以被其他方式取代，导致楼盘交易几乎完全停滞。与此同时，建筑、交房、公积金办理等相关的上下游环节也纷纷推迟。
中原地产研究中心的统计数据揭示，自2020年1月下旬起，众多开发商的成交额与往昔春节期间相比，出现了高达95%的显著下滑。
中新社发 周长国 摄
广东省住房政策研究中心的资深研究员李宇嘉在接受中新社国是直通车记者采访时指出，疫情对第三产业造成了显著冲击，这一产业对国内生产总值（GDP）的贡献率高达近60%，而房地产业作为第三产业的核心部分，其影响尤为显著。疫情不仅对房地产开发环节，也对销售和物业管理等方面产生了深远的影响。
房地产开发领域受到的影响最为显著。李宇嘉指出，在春节期间，整个房地产行业实际上进入了暂停状态，众多项目均暂停施工。例如，珠三角地区明确规定，除非获得复工批准，否则不得擅自复工。
此外，建筑行业从业人员大多为外地务工人员，他们多来自湖南、湖北、河南、重庆、江西、安徽等疫情较为严重的省份。即便他们选择返回家乡，也必须接受体温检测并实施14天的自我隔离，这个过程相当漫长。
因此，尽管部分城市已宣布自2月9日起恢复生产，然而，要彻底消除影响，恐怕还需等到月底。
李宇嘉指出，疫情对房地产销售的冲击不容小觑。开发商们每周每月都安排有新的楼盘上市计划，这主要是因为他们普遍追求快速回笼资金，一旦销售节奏放缓，资金链便会承受巨大压力。
值得关注的是，在2020年，众多房地产企业面临债务偿还的高峰期，众多开发商原本打算大规模推出新项目，以此达到销售资金的回笼。尤其是春节过后，3月至4月期间，这通常是房地产市场的旺季，同时也是房地产营销的关键时间窗口。
2019年年末，房地产市场调控政策趋于稳定，金融政策亦有所放宽，开发商们全力以赴，寄望于春节过后能迎来“小阳春”的行情。然而，由于疫情的冲击，今年的楼市“小阳春”恐怕难以实现。
不过，多位业内专家认为，这种冲击主要是短期的。
券商领域的地产分析师提出，疫情恰逢1月至2月对房地产市场而言实为“不幸中的万幸”，回顾过去十年，年初前两月的销售总额仅占全年总销售额的不到十分之一。此外，地产市场的需求与旅游、观影等行业存在差异，其需求不会消逝，而只会推迟。由此，疫情对房地产市场的冲击主要表现为暂时的。
曹晶晶房价下跌影响，中国指数研究院研发中心的研究副总监，指出，观察全国房地产市场，短期内市场必然会出现调整，无论是主动还是被动的购房需求都将受到一定程度的影响，而楼市的“小阳春”现象也将遭受冲击。
她觉得，此类影响主要集中在本年度第一季度。自第二季度起，疫情逐渐得到遏制，房地产市场将逐步回暖，而需求等方面总体上会呈现一种延后的趋势。
2003年“非典”疫情来袭之际，曹晶晶指出，房地产市场在调整幅度和持续时间上均不显著，主要集中在疫情初期的三、四月，整体影响相对较小。然而，当时我国经济正处于快速发展阶段，房地产政策相对宽松，且行业规模尚小。相较之下，目前的市场环境与2003年已发生显著变化。
目前，一方面，我国宏观经济面临压力，房地产市场亦步入新的发展阶段，政策调控较为严格；另一方面，2019年，资产规模超过百亿的房地产企业已超过152家，而千亿级的企业则有36家，众多企业实施高周转策略，这导致企业现金流紧张，对行业运行带来潜在风险。
曹晶晶在综合多方面因素后指出，此次疫情对房地产市场的影响较为显著。交易活动暂停导致各地房价承受下行压力，尤其是三四线城市，在错过返乡购房高峰期后，房价下跌的压力尤为明显。
调控会放松吗？
中国社会科学院城市与竞争力研究中心的主任倪鹏飞在接受中新社国是直通车记者采访时指出，首先，“房住不炒”的原则定位以及“稳定房价、稳定预期”的调控目标将保持不变。为确保这些原则和目标的切实执行，鉴于疫情这一突发状况对房地产市场造成的冲击及其引发的波动，调控政策将在坚持因地制宜的原则基础上，进行适度的调整。
此番调整或许预示着在遏制投机行为的同时，政策将更加倾向于扶持刚性需求、优化改善性需求以及重塑需求结构。
中国指数研究院的常务副院长黄瑜强调，近年来，各地在房地产调控方面普遍采取因地制宜的策略。截至目前，疫情尚未得到有效控制，预计在政策层面不会有显著调整；而疫情缓解后，各地或许会在坚持因城施策的前提下，依据本地房地产市场情况，实施不同幅度的灵活政策。
黄瑜指出，观察近期央行及相关部门推出的政策，可以发现金融政策总体上较为宽松。进一步分析财政政策，可以发现包括对疫情重灾区提供援助、对民营企业实施税收减免等措施，同样传递出宽松的信号。对于房地产开发企业而言，在债务发行方面亦存在一定的机遇，“以新债偿旧债”的做法依旧被允许。
江苏东方地产研究院的院长郭井立亦表示，在疫情期间，住宅销售活动几乎陷入停顿，这对开发商的资金回收产生了显著影响。随着疫情形势的逐步好转，预计房地产市场的调控措施将有所放宽，旨在推动市场更快地恢复活力，并持续保障市场的健康发展与稳定。官方已明确，将实施“一城一策”的方针，并在去年年底进一步宣布，300万人口以下的城市将全面放宽户口限制，这些政策措施将保持不变。
众多证券公司的分析师同样持此观点，目前房地产市场的主旋律是“稳定”，过去两年这一目标已基本达成。若今年某些地区的房地产市场出现急剧下跌，政府可能会推出一系列托底政策，此外，今年也可能会有进一步的降息和降准措施出台。
房价会大跌还是会报复性反弹？
降价是肯定的。
交易活动陷入停顿，这无疑给房地产企业带来了更沉重的资金负担，尤其是那些转向线上市场的企业，为了能够顺利完成签约，降低价格并推出促销活动已成为许多企业的普遍做法。
白彦军，中国指数研究院研发中心的总经理，提出，在第一季度和第二季度，众多房地产开发商普遍预期将采取降价促销措施。在这期间，一二线城市的需求恢复速度较快，房价的降幅也相对稳定，然而三四线城市或许将面临激烈的价格竞争。
从长远角度考量，白彦军指出，我们还需警惕疫情扩散可能引发的消费者对未来消费决策的谨慎态度，尤其是对购房的支出更为慎重，这可能会对全年的房地产市场销售产生不利影响。毕竟，在面临危机的时刻，购买房产相较于购买口罩、药品和粮食，显然无法带来同样的安心感。
倪鹏飞指出，疫情的影响以及市场的相应反应，以及政策的应对措施，这些因素不仅可能使房地产市场的月度与季度波动范围扩大，还可能加剧年度降温的趋势，尽管如此，市场总体稳定的态势并不会发生改变。
受疫情影响，他透露，将对房价及交易量等关键数据作出新的预估：预计2020年全年房价的上涨幅度将在-3%至5%之间，销售额的变化范围预计在-5%至1%之间，而投资增长的幅度则可能在8%到15%之间。此外，他还指出，房地产市场在空间上的差异化趋势可能会进一步加剧。
倪鹏飞明确指出，疫情并不会对房地产市场的整体发展阶段和根本态势造成影响。从总体来看，对于房地产的刚性需求、改善需求以及重置需求依然存在，一二线城市以及城市群的增长潜力依然显著。疫情可能会带来的变化包括：加速市场发展阶段和基本面的转变，使得人们在购房和投资房地产时更加趋于理性，那些供过于求的城市现象将更为突出，这在某种程度上来说是有益的。
在经历短暂的降价之后，被压抑的购买欲望是否会迅速涌入市场，进而引发房价的反弹性攀升呢？
倪鹏飞强调，疫情结束之后，市场销售量有望迎来显著回升和扩张，然而，房价出现报复性上涨的可能性相对较低。这主要是因为我国房地产的长效管理机制已经基本形成，它不仅有效遏制了炒房行为，还能对房地产市场波动进行自动调整。在双向调控政策的作用下，无论是重点城市还是一般城市，若其房地产市场在月度或季度内的波动超出合理范围，都可能面临国家及省市主管部门的约谈与责任追究。
需警惕流动性风险
数月之久的交易停滞无疑会对房地产企业以及个人造成资金链的紧张，这一现象凸显了疫情之下房地产行业面临的最大风险。
倪鹏飞指出，当前亟需关注的风险包括：部分企业由于销售和回款速度减缓，以及偿债高峰期的到来房价下跌影响，可能引发资金链断裂的风险；此外，还需警惕因工作或生意变动导致的个别高杠杆家庭断供风险，以及某些城市房价可能出现的快速下跌现象。这些情况可能引发的金融、经济和社会风险，同样不容忽视。
中原地产的首席分析师张大伟提到，对于众多房地产公司而言，一月至二月通常是资金流动较为紧张的阶段，因此多数公司会在前一年的第四季度积极进行融资。从目前的情况来看，若疫情能在二月得到缓解，企业的压力将相对较小，然而，如果疫情持续扩散，房地产公司面临到期的债务将急剧增加，加之销售现金流的急剧减少，这些公司的资金链压力将会显著加大。
中信建投的房地产分析师江宇辉提出，未来融资收紧的可能性较小。在风险防控的背景下，行业将逐步明确如何缓解杠杆压力，确保资金面的稳定。预计行业融资政策将逐步优化，且在疫情冲击下，逆周期调节的措施可能会进一步增强。
1月份，房企公司债、中票、短融的环比增长率分别达到了2019年12月份的192%、4%和78%；同时，海外发债规模也实现了404%的环比增长。这表明房企融资状况已出现边际改善迹象。预计未来，行业融资的调控政策将更加精细化，从而使得整体行业融资环境趋向平稳。
