本报记者 刘颂辉 嘉兴报道
全国房地产市场迎来“秋风”，曾经嘉兴楼市因需“拉关系”“抢车位”而抢购新房的现象，如今也显现出降温趋势。
近期，《中国经营报》的记者在嘉兴市区走访了多个正在销售的住宅项目，观察到嘉兴的房价相较于长三角地区的热门城市上海和杭州要低，市场上长期呈现出供不应求的状况。此外，嘉兴的房地产市场还存在着捆绑车位和储藏室等手段变相提高价格的“灰色地带”。随着房地产市场行情的下降，嘉兴市的一些楼盘为了吸引购房者，已经开始放宽车位销售政策，并且改变销售策略，优先考虑接受全款购房者的需求。
当地众多行业专家指出，嘉兴房地产市场在今年上半年持续保持着旺盛的活力，直至下半年尤其是九月份，才显现出从盛夏步入秋天的迹象。实际上嘉兴市区房价走势，嘉兴楼市在“金九银十”期间的表现并不理想，并非个别现象；周边的环沪城市，诸如苏州、杭州和南通等地，其房产交易量也未能与去年相提并论，不少楼盘纷纷推出打折、促销以及赠送礼品等优惠措施。
嘉兴市住房和城乡建设局相关科室负责人在接受采访时指出，市场上出现的车位捆绑销售等问题，是历史遗留下来的，其中存在一些不合理因素，但此类行为不会被视为违规操作。
买房搭售车位乱象犹存
嘉兴市南湖区的双溪路上，坐落着名为“未来城市·幸福里”的一处待售住宅项目。就在10月22日，该住宅项目刚刚完成了其第二次线下销售活动的举办。自9月底首次开盘以来，该住宅项目便吸引了众多关注，目前工人们正加紧在工地现场进行施工建设。
据现场客户经理透露，该楼盘新增了288套精装修住宅，面积范围在105至170平方米之间，价格与首次开盘保持一致，具体来说，小高层住宅的平均价格为每平方米20800元，而高层住宅的平均价格为每平方米20050元。
然而，在客户经理对房价进行评估时，每种户型都必须在住房登记的总价之上额外收取30万元作为车位费用。以105平方米的户型为例，一旦加上车位，其最终的售价达到了23907元/平方米，这一单价比登记的平均价格高出将近3000元/平方米。
车位费用需与首付款一同收取，同时，车位无法办理产权证明。该客户经理指出，若客户有意参加开盘活动，需先在指定银行冻结五十万元资金，并在开盘当天锁定一至两个车位。
华润置地在嘉兴市精心打造的“未来城市·幸福里”项目，作为其在该区域的标志性未来社区项目之一，备受瞩目。去年12月14日，该地块，编号为2020南-048，历经58轮激烈竞价，最终由华润置地、嘉兴城投以及嘉兴南投三家联合以17亿元的总价成功夺得，其楼面价高达7010元/平方米。该地块被划分为三个区域，其中住宅区域占比达到79.8%，地块二规划为商业用途及人才公寓，而地块三则将建设一所幼儿园，整体出让面积达到142716.64平方米。
记者就项目销售进度以及涉嫌车位捆绑等事宜，多次尝试与华润置地华东大区取得联系，并已发送正式函件，然而时至今日，尚未收到任何回复。
此外，记者在实地探访中发现，嘉潮府以及绿地香港云缦世家等众多在售住宅项目，购房者在购买房产时，必须额外购买1至3个停车位，这些车位的售价介于10万元至30万元之间，且购房者仅享有使用权。
今年九月底，嘉兴市科技城板块的嘉潮府项目正式推出首批房源，户型面积从98至142平方米不等，精装修的高层住宅平均售价大约为19750元每平方米。销售人员透露，目前剩余的290套房源中，消费者可挑选的楼层众多；若有意向，需支付定金，并一次性缴纳两个车位的费用共计60万元；车位费用部分支持贷款支付。
嘉兴地区的一位房地产研究者指出，对于购房者而言，将车位与房屋捆绑销售的做法并不符合规定，这属于房地产市场中的模糊地带。另一方面，一位匿名的行业专家进一步说明，新房与车位一同销售应基于购房者的自愿选择，开发商仅是对购买车位的客户给予优先销售权，并非强制要求。
嘉兴市住建局的相关负责人指出，目前对车位搭售并不视为违规的捆绑销售，这主要是因为车位无法办理产权证，且不在购房预售合同的范围之内，因此在源头管理上存在一定的挑战。
市场供不应求状况缓解
嘉兴市坐落于浙江东北端，夹在上海和杭州之间，凭借其便捷的交通和宜人的居住环境，享有“上海后花园”的美誉。鉴于当地实行的限购措施，即便是非嘉兴市户籍的家庭，也有资格购买一套住宅，这一政策吸引了众多来自上海的购房需求。
中国房地产协会主管的中国房价行情网提供的数据表明，杭州市的新房平均价格已攀升至31758元每平方米，而上海市的新房平均价格更是高达53859元每平方米。与此同时，嘉兴市的新房平均价格大约为13918元每平方米，而二手房的平均价格则为22087元每平方米。
克而瑞嘉兴机构的数据显示，今年上半年的嘉兴房地产市场整体态势良好；土地交易市场方面，成交量有所减少而价格却有所上升；特别是优质地块的带动下，土地溢价率显著攀升；与此同时，整个区域土地市场的热度相较于2020年下半年有了显著提升。在住宅市场，成交热度持续，商品住宅的成交规模更是达到了近三年同期的最高点。
根据最新数据，截至目前，嘉兴市下辖的两大区域及五个县的商品住宅库存量达到了531万平方米，其销售去化周期为5.5个月。当前，各区域和县的销售去化周期普遍在4至7个月之间，但部分区域由于销售量较低，导致其去化周期有所上升。
嘉兴市在购房需求方面，依据浙江省统计局发布的信息，2020年，全市常住人口达到了540.09万人，较2010年第六次全国人口普查的450.17万人增加了89.92万人。这一增长使得嘉兴市的人口总数在浙江省中排名第6。同时，嘉兴市的常住人口密度高达1279人/平方公里，是浙江省人口密度最高的区域。
自2016年起，新房交易市场持续火爆，而到了今年上半年，嘉兴的房地产市场几乎呈现了供不应求的局面。嘉兴学院房地产研究中心的主任吴兴陆指出，那些备受关注的楼盘，购买者往往需要通过“关系”途径才能成功购得。
嘉兴市住房和城乡建设局房地产管理机构和当地房地产行业协会公布的资料显示，截至目前，全市范围内的商品房预售资金正由240家企业进行监管，相关项目共有248个，已获得预售许可证的建筑面积达到2920.5万平方米，已设立预售资金监管账户424个，累计监管的资金总额达到了1499.16亿元。
自今年下半年起，嘉兴的房地产市场已显现出降温迹象。据嘉兴本地一家连锁房产中介门店的店长付成（化名）透露，在过去的两年里，受限于楼市调控政策，嘉兴的房价与成交量均呈现稳定上升态势，而房地产市场直至今年下半年才逐渐显现出降温的迹象。
尤其是众多银行在房贷发放速度上减缓之后，新房与二手房的买卖活动遭遇了显著障碍，不少小型中介机构不得不关闭店铺，或是最终走向被合并的命运。付成指出，自今年九月份起，他所管理的员工中超过半数选择了离职，而他的办公室也显得异常冷清。由于长时间没有客户看房，一些无法成交业务的员工难以忍受，最终选择了转行。
监管部门急发风险提示
数据显示，在今年的“十一”黄金周，嘉兴市本级共成交了大约169套商品房，其中住宅类产品仅有87套。与此形成对比的是，去年同一时期，嘉兴市本级商品房的成交总量达到了590套，住宅类产品成交量为268套。
在今年九月，嘉兴市本级的新建商品房销售备案数量达到了1129套，其中住宅类占比为772套；同时，二手房签约数量为1022套，住宅类签约765套，这一现象标志着自年初以来，首次出现了新房和二手房住宅的成交量都未超过千套的情况。
嘉兴市房地产管理部门的负责人在接受记者采访时指出，目前房地产市场状况复杂多变，消费者往往因为一时的冲动而失去理智，导致自身陷入潜在的风险境地。
10月16日，嘉兴市住房和城乡建设局正式对外发布《商品房交易风险重点提示十五条》，旨在对购房者在交易过程中可能遇到的风险进行预警。该文件主要涉及以下几方面内容：提醒购房者核实开发企业是否已获得预售许可证，确认开发企业是否将购房资金存入非预售资金监管账户，警示购房者警惕通过缴纳“茶水费”等额外费用来获取意向房源的情况，以及关注拟购买的商品房是否已被司法部门查封。
不久之后，嘉兴市海盐县于10月17日发布了针对商品房交易的20条风险警示，其中新增了关于开发企业在签约环节是否进行录音录像、是否承诺学区以及入户政策等内容。
嘉兴市商品房预售资金监管协调小组的成员单位相关人员，他们组成了督察组，并亲自带队前往各地进行重点项目的抽查。按照既定的排查工作计划，市级督察组认真听取了各地在商品房预售资金监管方面的整体工作汇报，同时掌握了各地项目在工程建设、商品房销售、预售款归集以及工程款支付等方面的进度和匹配情况等相关信息。
吴兴陆预计，随着8月份土地供应的集中释放，后续的新增供应有望缓解市场的需求压力，从而推动交易量的上升。然而，在下半年至明年市场可能出现的下滑阶段，开发商可能会调整策略，降低要求，包括车位配置、车位数量及价格、以及全款购房等附加条件都可能有所放宽。
据悉，坐落在嘉兴市南湖区凤桥镇的华景川溪上云筑住宅项目自9月份开盘以来，对外宣布，若购房者近期选中房源嘉兴市区房价走势，则无需强制购买停车位。
上海中原地产市场的分析师卢文曦提到，开发商在价格监管的约束下，常常采取搭售车位的方式来提升项目的盈利空间；一方面，这样做有助于资金回笼，另一方面，也是为了实现快速销售的目标。
在记者的采访中，一位来自当地知名房地产企业的销售人员透露，以往售楼部都会详细询问客户的支付手段，其中大部分倾向于接受一次性付款的客户，而那些选择贷款购房的买家往往难以成功购房，“现在，销售策略确实有所放宽”。
