调整的关口
商品房预售体系涉及房地产开发企业将尚未完成建设的住宅项目先行销售，同时与买方商定具体的交房日期，并在此过程中收取一定数额的定金或预付款。
该制度起源于香港，曾别称为“楼花交易”。在我国住房改革初期阶段，鉴于房地产开发企业普遍面临资金短缺的问题，且商品房的供应量相对较少，因此我们借鉴了香港在房地产开发方面的经验，并采纳了这一制度。
1994年，我国建设部颁布了《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售的相关条件进行了详尽规定。此后，该办法在2001年和2004年分别经历了两次修订过程。
商品房预售制度对于房地产企业的现金流补充起到了关键作用。在早期，许多商品房项目仅通过出售设计图纸就能筹集到启动资金，随后再逐步推进开发。尽管后来对商品房预售的监管变得更加严格和规范，但这一渠道的资金依然构成了房企资金链中的重要组成部分。
依据国家统计局的数据，在房地产企业的资金构成里，“定金及预收款”这一部分的比例始终维持在20%之上，在初期甚至超过了40%。尽管近年来金融机构的融资途径有所收缩，但这一比例依旧保持在30%以上。进入2024年，我国房地产开发企业实际到位的资金总额达到了10.77万亿元，其中定金及预收款部分为3.36万亿元，占到了总资金的31.2%。
2020年8月，实施了“三道红线”政策，标志着房地产行业去杠杆化进程的正式启动。长期以来房地产调控政策分析，房地产领域的过度融资问题，被视为行业风险日益加剧的根源。经过一段时间的平静，关于取消预售制度的呼声再次响起。
2021年下半年，信贷政策收紧，导致房地产市场步入深度调整阶段。不少房企面临资金链断裂的困境，导致部分项目无法按期完成交付，甚至出现了“烂尾”现象。在这种背景下，部分购房者选择停止偿还房贷，进而使得相关项目陷入了“停工停贷”的尴尬境地。
自去年起，得益于一系列稳定楼市的政策措施，房地产市场已逐渐摆脱下跌趋势，呈现出稳定态势。然而，“停工停贷”的负面影响尚未完全消除，许多购房者更加倾向于“眼见为实”的原则，因此更愿意购买二手房。而在新房的选择上，他们更偏爱那些已建成的现房。
广东省城市规划设计研究院住房政策研究中心的资深研究员李宇嘉曾明确表示，自2023年起，尽管整体房地产市场呈现出下滑趋势，然而出现的新动向是，期房销售量有所减少，与此同时，现房销售却呈现上升态势，而二手房市场则保持了相对稳定的销售情况。
他指出，现阶段，现售住宅的比重已达到新建住房总量的约三分之一，在海南全省以及一些对土地依赖性较低的城市，已全面推行现售住宅政策。
因此，商品房预售体系正站在改革的十字路口，而推广即售制度已普遍成为社会各界的强烈呼声。
另一个背景在于政策层面。
2024年7月，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》正式对外公布，其中着重指出必须对房地产开发融资手段以及商品房预售体系进行改革。这一改革议题由此正式纳入了议事日程。
自去年起，住房和城乡建设部在公开活动中屡次强调，需有力且有序地推动现房销售工作。尤其是在去年的全国住房城乡建设工作会议上，该部门已将现房销售的推进工作明确列为2025年需要重点抓好的任务之一。
在地方政府层面，对于推动现售的探索活动早已展开。最近两年，一些城市在出让土地的过程中，引入了“竞拍现房面积”的环节，并将“现房销售”作为获取土地的必要条件之一。去年九月，深圳在一宗土地出让公告中明确要求“商品住房必须全面实行现房销售”。此外，还有许多城市推出了现房销售的试点项目。
今年伊始，众多地区纷纷提出要推广现房销售模式。在长沙市政府发布的2025年工作报告中，明确提出要积极稳妥地推进现房销售。昆明在今年的1月份发布的房地产调控措施中，同样强调了要有序有力地推动现房销售。同时，山东和浙江两地的省级政府部门也在各自的文件中提出了推进现房销售的要求。
历史使命与现实价值
尽管取消预售制的看法在公众中获得了部分认可，然而，这一制度是否已经完成了它的历史角色，这个问题依然引发了广泛的讨论。
北京某知名房地产企业的高层管理人员在接受21世纪经济报道记者采访时指出，实施商品房预售政策的根本目的在于为房地产开发企业提供资金流动性，并推动商品房市场的供应。目前，我国房地产市场在总体供需关系上已经超越了平衡状态，大规模开发商品房的时代已然落幕。因此，从这个角度来看，预售制度已经实现了它的历史作用。
同时，他强调还需关注当前的实际状况。目前，房地产行业的资金流动性依旧紧张，若彻底废除预售制度，必将进一步加剧这种紧张态势，导致风险暴露范围进一步扩大。
他指出，那些陷入困境的房地产企业如今难以从金融机构获得贷款，它们的主要资金渠道依赖于销售。一旦预售制度被取消，这些企业的资金状况将变得更加紧张，这不仅可能引发新的风险，同时也不利于保障居民住房等民生事务的顺利进行。
此外，各地在推进“好房子”建设的过程中，同样迫切需要资金注入。如果没有预售资金的加入，这种支持力度自然会大打折扣。
实际上，相较于外界对于废除预售制度的坚定立场，业内人士普遍觉得，对该制度存在的主要误解，根源在于实施过程中的不严谨。
预售资金主要用于确保项目的开发和建设顺利进行。然而，长期以来，许多地区的预售资金监管并未得到有效执行，违规挪用预售资金的现象频繁发生。这种情况导致，即便企业在信用风险尚未显现之前，项目也可能因为资金短缺而被迫停工。
相较之下，即便严格遵守相关规定对预售资金实施分阶段管控，此制度依旧能有效确保工程建设的顺利进行。
从地方政府的角度，若骤然取消预售制度，也会面临不小的风险。
2024年8月，湖南省住房和城乡建设厅就一份关于推动房地产行业持续进步和有序转型的政协建议案给予了回应。湖南省住建厅对于取消商品房预售制度的提议作出回应，指出该制度对房企的高效运营模式和当前房地产市场规模的维持起到了关键作用，并已形成强大的惯性和利益关联。若在短时间内强行推行现房销售，无疑会触发房地产行业乃至全省经济的强烈波动，相关风险不容忽视。
这份回复详细剖析了其中包含的三种潜在风险：对于购房者来说，他们可能会遭受房价攀升带来的损失；对于房地产开发企业来说，这将进一步加剧其经营上的困境；而对于整个社会来说房地产调控政策分析，这可能会对经济增长产生不利影响。
该回复指出，若突然实施现房销售政策，可能会使众多房地产企业面临资金短缺的困境，导致他们无力参与竞拍，进而引发大量流拍现象。这将会导致房地产开发投资减少，甚至可能使整个房地产行业规模缩小。此外，这种情况还将对相关产业的发展产生不利影响，甚至可能引起国内生产总值增速的下降。
这种观点并非无的放矢。目前，土地出让金依然是地方财政的重要收入来源，而房地产及其相关产业不仅对税收有贡献，还能创造大量就业岗位。因此，保持房地产市场的稳定和行业的活跃度依然至关重要。
值得注意的是，近期众多省市在谈到推进现售制度时，普遍使用了“有力有序”的表述，这也反映出该制度的实施并非能够一蹴而就。
渐进式改革是常态
那么，预售制度应如何调整？
湖南省住房和城乡建设厅提出的策略包括，推动现房销售试点工作的开展，并指导长沙等城市制定相应的金融、财税以及土地扶持措施，旨在逐步增加现房销售的比例。此外，还须持续进行常规化的长效监管，以避免违规使用预售资金的情况发生。
也即，一边强化监管，一边探索新路，实施渐进式改革。
李宇嘉强调，现售能否顺利实施，核心在于相关政策的完善。特别是金融扶持和地价下调这两大举措，它们将有效缓解现房销售的财务负担。此外，还需优化商业环境，推动“拿地即开工”和“销售即办证”的落实，加快手续的容缺处理，以及加速规划报建流程，以便为现房销售提供便利条件。
多地已实施现房销售相关扶持措施，例如，赣州部分区县放宽了现房销售项目土地出让金的缴纳时限，九江多个区县对购买现房项目的消费者提供了契税减免，山东若干地区提升了现房购买者的公积金贷款上限。
信阳近期推出的政策对“新旧项目”的处理方式进行了规定。对于已经获得施工许可证的项目，将继续按照旧的规定申请预售许可证；而对于在文件发布后获得施工许可证的新项目，必须完成主体结构封顶后才能申请预售许可证；至于在文件发布后新批出的土地，将全面实行现房销售制度。
中指研究院政策研究总监陈文静在接受21世纪经济报道记者采访时指出，信阳市在全面推行现售政策方面，展现出独有的特点。
中指研究院的数据显示，2025年1月至4月期间，信阳市本级仅有一宗住宅用地成交，这一数据处于近年同期较低水平。陈文静分析称，在市场表现相对较弱的情况下，信阳市已有众多项目实际上已进入现房销售阶段。总体而言，信阳市近年来房地产市场表现较为疲软，土地成交量不高，而现房销售对短期市场的影响相对有限。
她提出，在库存充裕的城市或区域推广现房销售，这符合中央提出的“严格控制增量”的方针。然而，对于库存较少的一些地区，现房销售可能会使得短期内新增供应量减少，因此这些地区亟需精确把握推进的节奏和力度，并需谨慎实施。
李宇嘉强调，在推行现房销售政策的过程中，监管机构需充分评估这一举措对整个行业及市场的潜在影响。鉴于当前房地产市场正处于止跌企稳的敏感阶段，不宜采取简单粗暴的统一措施。
他指出，对于新批出的土地，现房销售的这一新型模式是必然趋势。即便企业选择预售，也不再是过去那种粗放无序、监管缺失的预售方式。预售资金将受到严格监管，而且拿地时企业需自筹资金，再加上“封顶后才能办理按揭”等规定，预售与现售之间的差异其实并不显著。
李宇嘉指出，在未来的较长时期内，期房和现房将同时存在。
