21世纪经济报道记者张敏在北京报道，7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）经中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议审议通过，予以发布。其中，《决定》指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产开发新模式。加大保障性住房建设和供应力度，满足工薪阶层刚性住房需求。支持城乡居民多样化、改善型住房需求。充分赋予各城市政府调控房地产市场的自主权，落实因城施策，允许相关城市取消或减少限购政策、取消普通住房和非普通住房标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税制度。
近年来，房地产市场供需关系发生重大变化。市场正处于调整期，土地、楼市政策也在发生相应的变化。如何认识这一变化，是更好面对下一阶段发展的重要前提。
分析人士认为，《决定》包含丰富的房地产相关内容，强调并巩固了原有的监管思路，如构建房地产开发新模式、增加保障性住房供给、赋予各市政府监管自主权等。 ;在一些制度上，提出了破局的方向，比如商品房预售制度、房产税制度等。
对于正在发生变化的房地产行业来说，这些调整不仅决定了行业的发展方向，也重新定义了房地产的宏观经济定位。
从“保增长”到“稳增长”
《决定》非常关注房地产，这在一定程度上出乎了外界的预期。
中国指数研究院市场研究总监陈文静表示，与十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》相比，中共中央 中共二十届三中全会《决定》全文系统”，用整整一段近160字的篇幅来聚焦房地产。
此外，在“深化土地制度改革”方面，还有与房地产相关的内容，包括允许农民合法拥有的住房通过租赁、入股、合作等方式盘活利用；建立城镇新增建设用地指标分配与常住人口增长协调机制。制定工商土地使用权延期、到期等政策。
陈文静认为，这一方面表明中央对房地产行业发展的高度重视，另一方面也为未来几年的房地产政策指明了方向。
近年来，房地产市场告别高速增长，进入调整期。我国经济也正在转向高质量发展。房地产如何更好地支撑经济增长成为新的课题。
7月19日，中央金融办分管日常工作的副主任、中央农业办主任韩文秀在新闻发布会上表示，我国房地产市场规模大、涉及领域广，对宏观经济运行产生系统性影响。他表示，要坚持稳中求进、先立后破，用改革方式解决发展中的问题，加快新旧发展动能转换，为经济高质量发展提供多元强劲动力支撑。高质量发展。”
尽管楼市正处于调整期，但在韩文秀看来，“我国新型城镇化仍在推进，房地产高质量发展仍有相当大的空间”。
一位不愿透露姓名的分析师向21世纪经济报道表示，过去房地产是“保增长”的重要力量，未来将为“稳增长”提供动力。这一变化是房地产市场政策调整的重要起点，也意味着新的房地产周期的开始。
赋予每个城市政府控制权和自主权
对于解决房地产问题，《决定》提出了多项具体措施。其中，创建租购并举的住房制度，在党的十九大、党的二十大报告中都有体现。
广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，对于新市民、年轻人、外来务工人员等群体来说，他们的居住模式是先租后买，甚至长期居住。出租。租购并举不仅是我国的基本住房制度，也意味着租赁市场及其相关公共服务还有很大的发展空间。
分层需求、区分担保部分和市场部分的主要功能，是《决定》的另一大亮点。
具体来说，保障性住房主要满足工薪阶层的刚性需求房地产基本制度与政策，而改善性需求则满足“多元化”。
李玉佳指出，保障性住房包括租赁和配售两种类型。此前，监管部门已明确了这两类住房的建设融资、土地供应、资金来源、配置目标等。从监管部门鼓励各地收购存量商品房的做法来看，除了新建，盘活存量存量是另一个方向。
今年的全国两会也提到了支持多样化需求。李玉佳认为，一方面，这是由于需求方（尤其是改善性需求）的多元化、个性化、差异化；另一方面，也是引导供给侧改革的标尺。
他表示，未来无论是商品房、租赁房、保障性住房的供应房地产基本制度与政策，都要进行需求研究，根据需求定制建设、订购。
值得注意的是，前述不愿透露姓名的分析人士还指出，《决定》中提到的允许农民盘活利用合法拥有的住房，有望为改善性需求提供新的解决方案。
对于各方关心的楼市政策走向，《决定》强调，“充分赋予各市政府调控房地产市场的自主权，因城施策”。这与之前的表述基本一致。
“允许相关城市取消或减少住房限购政策，取消普通住宅和非普通住宅标准”为政策进一步优化提供了政策空间。分析人士普遍认为，未来楼市的政策方向将继续体现在降低购房成本上。除了取消普通住房标准外，一线城市的限购政策也有望进一步放开。
预售制度将逐步改革
《决定》还为多项机构改革铺平了道路。分析人士普遍认为，与房地产税制改革的复杂性相比，融资方式和预售制度改革更具现实性和可操作性。
我国的商品房预售制度是借鉴于香港的。它于20世纪90年代制定，此后已经过两次修订。预售制度赋予房地产企业一定的融资功能，使其能够在有限的资金规模下实现杠杆式开发，在过去帮助房地产市场实现了快速增长。
近年来，在楼市去杠杆政策下，预售制度的弊端也开始显现。 2021年以来，部分城市停工停贷，让预售制度改革走到了十字路口。
韩文秀在发布会上还提到，下一步要贯彻落实党的二十届三中全会精神，加快构建房地产开发新模式，消除过去模式弊端“高负债、高周转、高杠杆”。这包括融资方式和预售制度的改革。
李玉佳表示，预售制度改革具有一定的现实条件。一方面，据克而瑞统计，目前重点城市现房待售占比30%；另一方面，2023年以来，期房销量下降，而现房、二手房销量则有所增加，这意味着市场需求的新特点是见所得即入住。
但房地产开发融资方式与商品房预售制度高度相关，两者需要同步推进。
陈文静指出，转向现房销售后，企业开发贷款的使用时间得到了延长。如何优化调整金融机构的金融配套支持可能是未来政策的研究方向。此外，在全面推动成屋销售之前，部分城市可能需要进一步完善供给侧政策，稳定供给预期。
因此，短期来看，预售制度的改革可能仍是渐进式的，预计彻底取消预售制度还需要一段时间。
相比之下，推进融资方式改革的前景更为乐观。去年底以来，城市房地产融资协调机制建立，金融机构推动基于“白名单”发放开发贷款，意味着融资方式改革取得重大进展。分析人士也普遍认为，这一机制将成为常态。
此外，包括REITs在内的房地产基金有望在政策层面迎来进一步突破。
