为了防止房地产市场的过热以及房价上涨可能给我国经济和社会福利带来的负面影响，我国政府已主动推出了一系列的调控措施。目前，我国在房地产调控方面着重推行“因城施策”和“因地制宜”的原则。土地供应与房地产行业之间的联系房地产城市分布图，就好比是“面粉”与“面包”的关系。那么，我国住房土地的供给是否充足？我国城市的房地产空间是否还足够？
我国众多城市遍布于平原、山地、丘陵等多样化的地形地貌之中，那么，这样的地理环境在过去和将来对城市房地产业又产生了怎样的影响呢？
决定城市土地供给的最重要因素是什么？
我们频繁地讨论着大城市如何进行疏解，那么，这些城市的土地资源又该如何实现长期的供应保障呢？
未来，中国的土地供给政策该怎么调整？
这些对房价走势、经济发展会有哪些影响？
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近期，清华大学五道口金融学院鑫苑房地产金融科技研究中心推出了《地理环境、土地法规与住宅用地供应》的研究报告。该报告首先探讨了城市地理环境对住宅供应的潜在影响；此外，它还回顾了近年来的土地法规，并对现行法规中可能存在的问题进行了剖析，同时预测了未来土地政策调整可能带来的经济效应。
报告指出：
中国住房的供应土地以及供应的灵活性等因素，对于城市未来的持续发展具有极其重要的意义。住房供应不仅能够调整城市的人口规模和房价，还影响着劳动力的供给和成本，从而对城市的发展产生深远影响。图1表明，我国地级市新增的住房供应土地的增长与GDP的增长率之间存在着显著的正相关联系。
图 1 GDP增长率与新增住宅面积
也就是说，通过调整住房供给弹性决定性因素中的变动部分，我们能够在宏观资源配置的角度，将各城市的住房供给弹性调整至与经济增长相匹配的适宜水平，特别是对于那些经济增速较高的城市。
再者，中国城市住宅用地的供应并不显著受到地理条件的制约，其供应主要受到土地政策的调控。在图2中，我们可以观察到2011至2017年期间，城市可开发区域指数与新增住宅面积占比之间的关联。观察结果显示，新增住宅用地的比例与城市土地的可用面积比例之间并没有显著的直接联系。由此可以推断，我国城市建设用地的供应规模以及地块的具体用途，主要由地方政府根据规划进行确定。当前我国城市化水平尚不充分，城市土地的供应伸缩性深受政府决策影响。鉴于经济增长引发的对于土地的刚性需求，未来政策调整的焦点或许将集中在优化土地供应的所有权架构上。
图2展示了2011至2017年间住宅土地比率与指数的变化情况，其中半径的设定是依据市辖区面积的大小进行相应调整的。
第三，未来一线城市与特大型城市的扩张将主要依赖对新增建设用地的管控，同时致力于改善土地的利用布局，激活现有土地资源。
集体用地在一定程度上能够满足非农建设的需要。集体土地的市场化进程，一方面有助于提升农民征地所得的收入；另一方面，它还能优化建设用地的结构供应。这样的做法既不占用耕地资源，又能确保现有土地供应满足城市经济发展和人口增长的需求，进而实现集约化、高效率的城市化发展。集体用地的有效运用在城市建设中，有望导致商品住宅价格的下降房地产城市分布图，从而减少个人及家庭的财务负担，激发消费需求，推动经济的稳定增长。
报告作者：张晓燕、张福栋、葛慧敏、张子健
