三亚的一处商品房小区（资料图）
2010年左右，国际旅游岛政策的确立引发了概念性的价格飙升，这导致了海南旅游地产投资过热以及粗放型开发项目的迅猛扩张。然而，随着宏观经济形势的转弱、房地产市场的调控措施以及产品供需结构的失衡，从2011年到2015年，海南房地产市场连续五年经历了下跌。
2016年上半年，海南楼市开始出现回暖迹象
据最新统计数据，在2016年的前11个月，海南省在房地产开发领域的投资持续呈现稳定上升态势；与此同时，房屋的销售面积也维持了较快的增长速度；新项目的开工面积增速实现了从下降转为上升的转折；而待售面积增速则从上升变为下降；这些变化显示出去库存的成效显著。
21世纪经济报道的记者经过统计得出，融创、绿地、恒大、万达、富力等知名企业均在2016年加大了对海南的投资力度。特别值得一提的是，融创在2015年8月便以收购的形式开始在海南进行布局。
海南某房地产商向21世纪经济报道的记者透露，相较于以往海南的购房者主要关注投资，现在的购房需求几乎全部集中在度假用途海南楼市去库存，而这些需求主要来源于北京等地区。此外，躲避雾霾也成为众多购房者选择购房的一个重要原因。
海南楼市回暖？
海南房地产市场历经多番起伏，在业内流传着诸多传奇。在1990年代，潘石屹、冯仑（微博）、易小迪等人正是凭借这一领域积累了他们的首笔财富。
自2010年左右，国际旅游岛政策在本地开发商的炒作下再次升温。然而，紧接着，市场行情出现了急剧的下滑。根据公开数据，2012年，海南的房地产市场整体价格下跌至每平方米10140元，此后的四年里，成交的平均价格大致维持在每平方米1.1万元左右。
至2015年末，海南建设厅提供的数据表明，该省的商品房储备量大约为4100万平方米，其去化周期大约为50个月，其中商品住宅的去化周期约为45个月，这些数据均超过了全国的平均水平。2016年2月23日，海南官方发布了《关于强化房地产市场调控的通知》，旨在积极解决房地产库存问题。
今年上半年，海南房地产市场呈现出显著的升温迹象。据海南建设厅提供的数据，截至目前，全省的房屋销售面积增长速度一直维持在40%以上的高水平。1-11月，全省房屋销售面积达到了1309.35万平方米，这一数字较去年同期增长了44.6%，增幅较去年同期间提高了40.2个百分点，但与上个月相比有所下降，减少了4.8个百分点；同时，销售额为1290.98亿元，同比增长了51.2%，增幅较去年同期间增加了46.7个百分点，但与上个月相比有所减少，减少了1.7个百分点。
中国指数研究院的统计数据表明，在2016年11月，三亚的商品住宅平均售价达到了19886元每平方米，较上个月增长了5.64%，与去年同期相比，涨幅达到了14.20%。同时，该月的成交量为26.60万平方米，环比增幅高达77.72%，同比则增长了328.41%。
海南锦诚咨询的创始人兼董事长王路指出，2016年对海南来说具有里程碑意义，全省在前11个月里网签备案的面积已接近1700万平方米。在我国一线城市之外的市场中，海南几乎已成为领军者。进一步分析，海南的多个主要区域增长幅度同样显著。海南市场的整体规模正在迅速扩大，这得益于全国大市场的改善，同时也因为基础设施的完善与配套的成熟。
王路指出，海南市场的升温与我国市场的整体复苏密切相关。在海南，除了海口地区大约有六七成的房产被本地居民购买，其他市县的房产购买者几乎全部来自岛外。因此，一二线市场的增长也相应地推动了岛内市场的活跃。
躲霾成购房动力
王路指出，除了海口市，海南省内的其他17个市县，大约有90%的生意来源于岛外客户。
值得注意的是，一位来自海南的开发商向21世纪经济报道的记者透露，与过去相比，当前海南正处于去库存阶段，购房需求以度假为主，投机性投资的因素已经变得极为罕见。许多北方客户选择购房，主要原因是躲避雾霾和寻求过冬的居住地。
刘树国，三亚市房地产协会的秘书长，在回忆往事时提到，海南的房地产行业发展历程可分为三个关键时期。首先是建省之初至1992年这段时间，属于起步阶段；在这一阶段，房地产开发存在诸多不规范现象。进入1992年，国家开始实施宏观调控政策，随之而来的是大量投资资金的回流。1992年至2002年，大约十年的时间段，我们进入了调整时期，着手清理不良资产，解决那些未完成的工程项目。随后，第三个阶段到来，标志着增长复苏的开始。自2002年起，直至现在，这一时期正是增长复苏的关键阶段，尤其是在国际旅游岛项目的推动下，众多国内知名的大型企业纷纷涌入海南。
12月15日，融创集团在海南三亚举行了新闻发布会，正式对外公布，融创中国品牌正式在海南地区设立海南楼市去库存，同时，公司计划在海南东线市场进行长期而深入的布局与发展。
融创中国的执行总裁路鹏指出，海南东线在旅游市场的领导地位相当显著。据数据明确显示，2015年，海南东线地区，涵盖了三亚与海口，接待的过夜游客人次高达3726万，这一数字显著超越了西线和中线。这表明海南东线已成为该省最为关键的旅游目的地，并且热度不减。在2016年上半年，海南东线在房地产领域的投资高达639.03亿元，这一数额占据了全省房地产总投资的78.9%。东线房地产投资高度集中，使得该地区的房地产市场更加成熟，并展现出巨大的发展潜力。
融创方面表示，海南的产品升级变革中，房地产投资正逐步从短期投资转向长期投资，而旅游地产的开发模式也在从季节性的短期居住向全年长住的休闲度假生活方式转变。
王路在接受21世纪经济报道记者的专访时指出，当前海南的购房需求主要是出于增持目的，这类需求包括为养老做准备，以及为自己、父母或孩子储备房产；还有的是受到气候因素的驱动。值得注意的是，现在的购房需求主要以自住为导向的投资客为主，然而这种投资与之前国际旅游岛时期的投机性投资有着本质的区别。
21世纪经济报道的记者观察到，鉴于北方雾霾问题突出，许多海南的房地产开发商把避霾作为去库存营销的核心策略。据一份统计数据表明，每年冬季，超过40万的北方“候鸟老人”会前往海南度假。这里宜人的气候和清新的空气让他们得以尽情享受晚年时光。他们通常会在海南逗留至次年春季，直到三四月份，才会大批量离开海南，返回各自的家乡。这期间海南岛的商业机会呈现井喷，等到来年又回落到了淡季。
王路指出，消费者投资趋向发生转变，一二线城市调控措施的实施，以及这些城市面临的重度污染问题，共同作用。对于海南来说，这或许将带来一段风口期，亦或是板块轮动的机会，故而预计海南未来将经历一段平稳且持续上升的发展阶段。
