中国内地引进的商品房预售制度，源于住房供应紧张时期，源自香港，自1994年起正式实施。这一制度在很大程度上推动了房地产企业的成长，它不仅有效利用了社会资源，增加了商品房的供应，同时也催生了具有中国特色的高杠杆、高负债支撑下的高周转行业发展模式。
房地产企业通过加速推进项目的开工与建设，进而获得预售商品房的资格，随后通过预售“期房”迅速筹集大量资金。企业获得预售资金后，一部分用于偿还贷款，另一部分则用于房地产项目的建设以及下一轮的土地购置和房屋建造。在这种运营模式中，只要房地产企业持续不断地开发地产项目，便能够借助预售制度获得稳定且持续的现金流。在房地产行业迅猛扩张的阶段，众多房企纷纷采取连续开发多个项目的策略，并通过持续提升财务杠杆的方式，实现项目的滚动推进。
众多房地产公司不仅通过提升债务比例和运用预售机制来筹集资金，以推动项目建设的持续进行，而且持续推动企业自身的多元化发展，不断扩大资产规模，从而形成了以“高杠杆、高负债、高周转”为特征的“三高”运营模式。但若行业步入下行通道，一旦企业面临销售回款困难或融资受阻，便可能遭遇流动性危机，甚至可能导致资金链断裂。
商品房预售制度的设立本意在于推动房地产行业通过社会资源的运用来增加市场供应，并缓解住房紧张的状况。但是，由于预售资金的监管不力以及监管实际上的失败，房企得以有机会挪用项目资金，通过增加杠杆来扩大企业规模。依据我国会计准则的规定，房企在交付房屋前收到的预售款需记入预收账款。鉴于房地产项目的开发周期较长，从收取预售款至房屋交付期间，房企需跨越数个会计年度。因此，在会计期末，预售款项通常表现为负债，进而使得房企的资产负债率有所上升。随着预售房屋数量的增加，房企的负债也随之增长，这又进一步推高了其资产负债率。
尽管国家当前正致力于探索房地产行业的新发展路径，但旧有的模式在短期内难以发生根本转变；同时，解决这些旧模式遗留的问题同样需要一段不短的时间。鉴于此，房地产企业的高负债特征在短期内仍将持续存在。再者，我国房地产企业长期以来主要依赖房地产开发业务，其运营资金主要依赖销售所得回笼，一旦内部资金周转出现短缺房地产财务制度，便不得不依赖债务融资以保障业务的持续运营。此外房地产财务制度，相较于物业销售与管理等其他业务模式，房地产开发业务对资金的需求量极大，具有明显的资本密集型特征。这一特征使得我国房地产企业普遍呈现出高负债的运营状况。
