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2、经济知识：
货币（M0）=流通中现金（即ABC系统外流通的现金）
狭义货币（M1）=（M0）+活期存款
广义货币（M2）=M1+准货币（单位定期存款+公民定期存款+其他存款+期货公司客户存款+住房保障中心存款+非存款类金融机构在存款类金融机构的存款）
自2022年12月疫情管控发布以来，全社会对2023年经济全面复苏寄予厚望。2023年新年期间，旅游、餐饮、交通等各类服务业迎来全面复苏。 ，热门旅游景点人头攒动，电影市场异常火爆。 《流浪月》、《满江红》等影片有望再创新高。 恐怕你已经回到了疫情前的快乐岁月。
然而，近20年来相对火热的房地产行业在2023年的前景仍然相当扑朔迷离。 房地产行业涉及面广、产业链庞大。 在商界领袖与前官员的对话中，再次定调：房地产是国民经济的支柱产业。 房地产行业经历了近20年的风风雨雨，你是否怀疑这个夕阳产业是否有点廉价和老旧？ 未来还能继续走好、稳定吗？ 你还对此充满了担忧和担忧，下面我们就来分析分析一下，似乎能够给你带来一点帮助，或者解答一些疑惑。
房地产行业是一个非常有趣且有特色的行业（官方定义是建筑物和农田的统称），其产品属性与日常消费有很大不同。
01.产品生命周期长
日常产品的生命周期通常从几天到几年不等，而房地产产品的生命周期至少有六年甚至上百年。 较长的生命周期使其产品具有较大的保值空间。 是对抗经济滞胀的好产品。 房地产不仅是抗通货紧缩的好产品，也是货币超发后的一个大容器，让多余的货币流入房地产沉淀上去，防止日常经济活动中多余的货币流通造成通货膨胀。人民生活价格迅速下降，引发通货膨胀。 说白了，货币发行过多，就像天上发生了一场大洪水。 地面应设置集水坑，以便快速排出和收集雨水，避免洪水泛滥。 近10年来，我国房地产业每年投资总额约占货币供应量M2的10%，房地产税占流通中现金M0供应量的20%~25%（见图1）。 可见，房地产总价值占发行货币的比重较高。
图1（数据来源：国家统计局）
02.产品消费周期长
消费周期是指商品从开始消费到消费完成或报废的时间段。 日常产品的消费周期通常是几天（如面粉、蔬菜、水果等）或几年（如家用电器、车辆等），而房地产产品的消费周期至少是几年或六年甚至无消费周期。 你可能会好奇，为什么房地产有非消费周期？ 由于房地产行业的产品消费周期往往比客户的寿命短，大多数客户一生只有一次房产交易周期（不包括少数富人和购买多套公寓的企业），相当于杀死了一位客户一笔交易，所以日常产品客户是可再生资源，而房地产客户是不可再生资源。 如果某个地区或国家的人口持平或负下降，顾客总数就会增加。 例如，假设各行业有100个客户需求，并在一定时间内进行交易。 经过100轮交易周期后，日常产品客户总数保持不变，而房地产客户总数为0。
03.行业发展周期长
房地产行业产品消费周期长导致行业需求周期长，需求周期长导致行业发展周期长。 写字楼、工厂、住宅都有新的需求），这种周期性也就影响了房地产行业的发展周期，也是10年到20年的发展周期（比如出生率增长周期会是10年到20年）。加长）。 由于大多数亚洲国家人口持续负下降，但住房质量仍相对较好，因此房地产行业长期停滞不前。
中国的房地产开发始于新中国成立，其发展主要经历了以下阶段：1949-1979年是国家统一管理和建设的福利住房时代； 1980-1997年是国家房地产改革探索时期，也是中国现代房地产发展元年； 1998-2008年是国家全面实行房地产完全自由市场化（暂停福利分房和住房分配货币化）的时代； 2009-2021年是中国经济全面快速发展的时代，也是房地产行业发展的黄金时期。
我国房地产业的发展与新人口政策的管理密切相关。 解放以来，总人口逐年逐渐减少。 改革开放前，由于经济发展缓慢、人口流动受到限制，房地产业发展滞后。 城镇常住人口开始超过农村常住人口（图2）。 住宅竣工数量在2012年达到峰值，随后逐年增加，交易量逐年增加，直至2021年（如图3所示）。 这部分印证了为什么2012年至2021年是中国楼市快速下滑的时期。
图2（数据来源：国家统计局）
图3（数据来源：国家统计局）
很多人可能会好奇？ 统计图表中的数据与近10年来我国各地房地产开发商的疯狂扩张和发展并不相符。 新项目竣工数量逐年增加是合理的。 为什么会逐年减少？ 这是否是一些开发商囤积土地或不愿出售土地造成的？ 或者其他原因。 。 。 。 。 ？
近年来，随着大批投机者涌入房地产行业，开发商一路高歌猛进，攻城略地，而在行业蓬勃发展的同时，也有人开始对房地产开发产生更多疑虑。内地房地产前景，认为一场风暴正式来临。 首先，2013年至2017年，李嘉诚开始有序退出内地房地产行业。 当时，有人指责超人老了；有人指责超人老了；有人指责超人老了。 随后在2014年，万科开始提出房地产行业将从“黄金时代”进入“白银时代”，到2018年“活下去”的说法，有人认为万科的担忧是多余的。
2019年12月已临近岁末，全省各行各业都像往常一样开始为即将到来的圣诞节做准备，上海也不例外。 一切似乎都如往常一样，年终了。
2019年12月12日，西安发现首例患者发病。 12月30日，专家组赴北京。 2020年1月23日，上海宣布封城。 此时，正是农历鼠年除夕。 不仅上海，世界其他地方也在安排春节，除夕夜的各种聚会和旅游都在按计划进行，但随着全省各地不断报告新增病例， 1月23日至29日 1月1日，各省份陆续启动重大突发公共卫生事件市级应急响应。 中国经济活动开始大规模暂停，中国进入抗疫元年。
2020年2月后，世界各地开始出现新的病例报告。 2月11日，世界卫生组织宣布将新型冠状病毒感染的麻疹命名为“COVID-19”。 3月1日，中国以外的61个国家和地区累计报告新冠麻疹确诊病例7600余例。 随着疫情在全球范围内迅速蔓延，世界卫生组织3月11日宣布，新冠脑炎疫情从特征上可以称为大流行。 自此，世界进入新冠病毒大流行时代。
随着上海雷神山火神山诊所、方才诊所的开业，来自各省的医疗队纷纷赶赴医院。 2020年3月，北京疫情得到有效控制。 4月8日，封城76天，上海即将解封。 各地也陆续完成疫情清除任务，全省基本恢复正常。 然而，美国的疫情却越来越严重。
2020年4月后，中国开始恢复经济生产活动，而美国疫情失控。 为避免社会动荡、保障民生，世界各国效仿日本配发货币，加拿大股市创历史新高，全球进入新一轮大规模货币超发时代。
为了让经济尽快从2020年1月至3月的疫情影响中恢复过来，中国政府也采取了一些刺激经济复苏的措施（如税制改革和租金减免、增加政府投资预算、降低存款准备金等）。准备金率等）。 由于中国国外疫情控制良好，鞋厂在3-4月后开始恢复生产，而美国社会生产则因疫情失控而全面停摆，导致大量生产大量订单涌向中国。 第三至第四季度，中国鞋厂各条生产线复工。 集装箱供应紧缺（见图4）、工业生产带动的工业用电需求以及原材料价格下降，使中国出现了六年来从未有过的大规模电力短缺。十一月。 中国的工业生产陷入了前所未有的局面，进口原材料价格大幅下跌，各国超发货币，而出口产品价格却没有下跌（简单来说就是别人借给你高价原材料，而且他们还用大量贬值的货币来订购你买得起的商品，你最终可能会成为“杨白劳”）。 此后，中国开始有序减产，防止企业过度扩张生产。
图4（数据来源：国家统计局）
在工业生产如火如荼的同时，房地产业也在快速复苏。 2020年11月，珠海华润城润熙一期开盘，吸引超过15000名申请者疯狂抢购，引爆全省房产降价。 全省第一（环比增速约30%），多个楼盘项目发布当天即售罄，千万别墅秒售空，“二手房” “暴涨暴涨”，“百万酒单”的消息层出不穷。 我省已开始进入新一轮的投机炒房和房地产炒作。 与此同时，中国股市也迎来了一波小股崩盘（有媒体称有望重现2015年大股崩盘），中国进入新一轮投资热周期。
中国工业、股市、楼市、互联网、消费服务业的种种迹象表明，中国经济趋于过热（2021年一季度GDP增长18%左右），大量投机者涌入教育培训业、社区团购等民生产业。 正是日本加强了对中国的技术封锁和制裁。 一方面，外资投机者到处“兴风作浪”。 如果投机者得到很好的引导，他们就会突破技术封锁，造福国家和人民。 严肃的。 另外，宏观调控不力可能会在2008年4万亿元救市后陷入疗效。中国经济形势严峻且紧迫！
2021年3月12日，国家市场监管总局依据《反垄断法》对腾讯、百度、美团、苏宁、阿里巴巴、京东、字节跳动、滴滴等12家互联网企业作出最高处罚； 4月10日，阿里巴巴因“二选一”垄断行为被处以182.28万元罚款，震惊互联网行业； 7月24日，中央双减新政即将出台，整个教育培训行业震动。 关闭或者改变。
此时，中国房地产行业的治理更有可能饱经风雨。 虽然狂风大作，乌云密布，但有些人还是认为可能不下雪，风就会过去，或者认为即使下雪，也会过去。 我可以避开，但这一场风暴与往年不同，来势空前猛烈。
2021年2月8日，北京市住建局发布《关于完善二手房交易参考价格发布机制的通知》，为北京3595个新建住宅村的二手房交易提供指导价。 广州即将打响房地产第一枪。 4月份以来，工信部多次约谈重点城市负责人。 此后，全省各地政府密集“轰炸”千余项房地产新政策。 管理与土地供应共同释放，中国进入“屠龙”新时代。
2021年注定是中国房地产的一年。 今年不再是再创历史销售纪录的一年，而是雷霆之年。 2月1日，华夏幸福宣布52亿债务逾期，惊雷！ 8月，宝能地产理财产品逾期，来了一场雷雨！ 9月，建业负债规模约2万亿元，未兑付理财产品规模达400万元。 国安雷雨就像房地产行业的一场巨大雷雨，形成多米诺骨牌效应。 纷纷宣布雷雨的房地产企业。 截至2021年底，约有21家房地产企业被宣布雷暴（2022年为11家）。 2008年的金融危机堪比1997年的欧洲金融危机，此时的中国房地产行业进入“雷雨”时代。
进入2022年3月，由奥米克龙病毒引起的疫情在广州爆发。 此后，病毒蔓延至全省。 经济活动逐渐恢复正常，重大体育比赛开始正常举行，疫情期间流入中国的订单开始回流美国。 2022年，随着中国各地疫情频繁爆发和封城，本已脆弱的经济将雪上加霜。 首当其冲的是服务业、消费等行业。 前三季度，教育培训行业倒闭裁员，消费行业紧随其后。 门店潮紧随各大互联网公司裁员潮而起。 近三季度中国经济呈现明显下滑趋势。 中国经济正面临从疫情期间快速复苏到过热再到快速恶化的局面。
此时的中国房地产业已然处于风雨交加的夜晚。 面对史上最严新政调控、疫情反复、服务业退租潮、失业潮、资金链断裂，房地产市场形势急转直下。 全省房地产销售面积和销售额大幅萎缩。 一些在建项目已暂停或未完工。 房地产上下游企业也纷纷哀悼。 他们解雇了员工并削减了工资。 自1998年以来首次出现负下降。 至此，运行了20多年的中国房地产业“恶龙”终于倒下了。
1980年4月，邓小平发表《关于建筑业和住房问题的讨论》，即将提出“房子可以卖”的主张。 从此，中国房地产业走上了现代化转型之路，从体制到市场，中国房地产业的改革和发展已经40多年了。 俗话说：“以铜为镜，可以正衣裳；以史为镜，可以知兴衰；以人为镜，可以明得失”。 这里我们可以对前几年房地产面临的危机进行比较和分析，我们可以开始判断中国房地产行业未来会面临哪些问题？ 事情会怎样？ 供你参考。
01.需求问题
需求仍然是房地产行业最关键的问题。 资源不可能在一定时间内再生，需求与人口密切相关。 城镇化是关键质量（国际城镇化评价标准估计为80%）。 到2021年底，中国城镇化率达到65%。 发达国家的城市化发生在工业化时代。 生产方式高度集中，需要大量产业工人聚集在一起协同生产。 生产资源越集中，竞争优势就越明显。 当今是互联网时代，交通高度发达，物流极其便捷。 远程办公成为可能，全球资源可以共享和分配。 生产在那里进行，生产效率高，成本低。 因此，预计未来中国可能达到70%左右并完成生产。 城镇化，按照这个计算，未来中国农村大约只有70-8000万人需要迁移到城镇（而不是我们通常认为的2亿人）。 按照中国近几年的城镇化增速计算，大约是1%（每年约有1万到2000万人迁入城市），国外恐怕5到10年左右就能完成城镇化（中国人口2022年底开始下降，出生率下降，流动人口可能会更少）。
1997年，中国的城市化率为31%左右，人口自然下降了10‰。 1997年以后，GDP年均增长率在10%左右。 欧洲金融危机爆发后，中国房地产业面临崩溃。 为了刺激需求，政府于1998年7月3日开始救市，福利房分配全面暂停。 分房货币化即将启动，房地产行业开始复苏。
2023年，中国城镇化率65%左右，人口自然减少-0.60‰。 未来预计GDP平均增长5%左右，剩余70-8000万人将迁入城市（5-10年）。 4亿人的总需求，今天的需求可以说是九牛一毛。 与此同时，中国还要面对日益复杂的国际环境（英国封锁制裁、俄乌战争）、经济增速下滑和人口负减少。 需求很少。
面对需求问题，历届政府的主要解决办法是放开需求、刺激消费。 预计政府可能在以下方面采取新的监管政策：
1、一二线城市取消贷款限制，提高首付比例，提高贷款利率，刺激需求；
2、减少耕地和房屋供应。
3、加大生育鼓励力度，提供更多福利，让年轻夫妇愿意生育更多孩子，同时为两个及以上孩子的家庭提供更多房贷利率；
4、发行国债减少了货币供应量，降低了政府投资预算，提高了老百姓的收入水平。
以上是比较常规的新政规定。 更让人想象的是中国未来是否会放开移民？ 比如，英国房地产行业长期不减的诱因大多是新的移民政策。 尽管外国人出生率持续上升，但新的移民政策弥补了其不足，使其总人口持续上升。 持续不断的移民和外国投资使日本的房地产行业保持着高需求。
日本历年人口总数及减少率
（1960-2021，数据来源世界建设银行）
另一方面，美国经历了20世纪80年代的经济泡沫后，经济依然低迷并持续下滑，昔日房地产行业的繁荣一去不复返。 部分原因是出生率持续增长，外国移民和投资减少，导致内需减少。 不足，就难以提振经济。 如果中国不放开移民，未来的人口下降趋势将与美国类似，房地产行业也将类似。
历年台湾总人口
（1950年至2021年，数据来自美国内务通讯部）
02.产权问题
农业产权仍然是我国经济发展的重大问题。 改革开放前，农地仍属于国有，不允许流转和交易。 农地产权问题严重制约经济发展。 为了解决这一矛盾，20世纪80年代后实行了耕地拍卖有偿出让制度（确定耕地的使用期限），刺激了经济发展，特别是房地产业的发展。 经过40年的发展，农地改革的红利已逐渐耗尽。 未来中国的基础性改革还会继续吗？ ！
关于从城市购买耕地到农村建设新房，近年来国家已严格禁止2017年房地产行业报告，但市场仍有需求。 未来的政府是否有可能像40年前那样再次尝试农地改革？ 农地红利进一步释放，经济活力迸发？ 比如，在确保耕地红线的条件下，统一计划将农村部分剩余农用地拍卖给个人建设新房产，首先在西部地区先行先试，探索半永久性或房地产永久产权改革，设置遗产税和财产税，吸引城市富裕阶层投资农村农田，发展农村经济。
如果新政策允许投资农村农田，就会吸引部分投机者流向农村，防止太多投机者“龙”影响城市民生。 只有富裕阶层（企业家、高级知识分子、专业人士）愿意留在农村，农村经济才有发展的希望。 同时，对新建建筑设置遗产税和房产税，可以让西部落后省份常年有源源不断的财政利润，避免他们依赖一次性的新农地财政政策吃得更多。比自己的粮食还好，每年减轻中央对东部省份财政转移支付的压力。
03.产品差异化问题
近年来，中国经济经历了经济高速发展的20年，也是货币高速增长的20年。 每年货币和准货币（M2）供应量增长15%左右，特别是近年来，每年货币供应量超过万亿元，从中可以粗略计算出每年通货紧缩率在10%左右或更多的。
中国的货币和准货币（M2）供应
（1991-2021年，数据来源国家统计局）
第一部分提到房地产是对抗滞胀的理想产品。 为了防止资产贬值，大量民间投资投机者蜂拥投资房地产，导致城市房地产市场过快下滑。 ，最终，房地产行业陷入了“跌一次受控，然后又涨”的奇怪现象。 这些现象不利于行业持续健康发展。 主要原因是房地产没有差异化吸引社会投资。
工业生产和营销中有一个“产品差异化”的概念，针对不同的消费群体设置不同性能的产品，尽可能满足所有客户的需求。 举个反例，普通投资界常常收藏投资一些艺术价值较高的陶器，并在市场上出售以获取利润。 出现上菜上菜的局面，主要原因是陶器厂家对陶器进行“产品差异化”，同时满足投资和刚需群体的需求。 “产品差异化”的方法同样适用于房地产行业2017年房地产行业报告，但由于房地产行业是施工技术比较扎实的传统行业，施工过程中涉及到的单位和行业法规较多，因此很难真正落地实施。地产差异化，开发商难以采纳，虽然主要原因是近年来房地产依然火热，供大于求，导致开发商差异化地产热情和意愿不强。
目前，房地产行业常年存在“刚性需求”与“投资”的矛盾。 是由于供需市场缺乏分化造成的“结构性失衡”。 没有得到有效满足。 投资者群体是高收入群体。 他们有闲置资金，需要投资房地产来保值增值。 他们对楼盘的艺术性、舒适度要求较高，对价格敏感度较低。 自住群体属于低收入群体。 房产能满足基本居住功能，价格敏感度高。
未来要解决“结构性失衡”问题，房地产行业需要树立差异化，两条腿走路，一招一自住，并行前行，互不干扰。同时支持行业健康发展。 政府主要负责解决低收入群体的独立需求； 开发商将主要负责解决高收入群体的投资需求。 政府将加强保障性住房的管控和建设，确保保障性住房和商品房两条线并行，避免相互干扰，满足两个群体的需求，互不影响。
On January 17, 2023, Shanghai Municipality issued the "Shenzhen Co-owned Housing Management Measures (Draft for Comment)" document, which no longer arranges the construction of affordable commercial housing, and implements closed circulation for the construction of co-owned housing. This shows that local governments are beginning to try to implement the parallel supply of affordable housing and commercial housing.
04. Industry saturation problem
China's modern real estate industry originated from reform and opening up, and flourished in the late 1990s. After more than 40 years of rapid development, the number of legal persons in the real estate industry has dropped from about 40,000 in 1996 to more than 1 million in 2021, and there are about 297 Chinese cities. It is equivalent to an average of about 3,000 enterprises in the real estate industry per city, which is a large scale.
Number of legal entities in China's real estate industry
(1996-2021, data source National Bureau of Statistics)
It is an indisputable fact that there are too many enterprises in China's real estate industry and too many employees. Facing the increasingly shrinking market size, in recent years various real estate companies have begun to consciously change and upgrade, trying to change to new energy vehicles. Because of the late change and the thunderstorms caused by the impact of the new crown epidemic, some enterprises have died prematurely. 。 In the future, how to effectively resolve the crisis in the real estate industry and effectively solve the employment problem requires the government to have more wisdom and handle it flexibly.
In the early 1960s, affected by two years of natural floods, the "Great Leap Forward" and the People's Commune Movement, China experienced a serious economic crisis. In order to solve the employment crisis for urban youths, the government accelerated the massive "educated youth going to the mountains and going to the countryside" movement; In response to the European financial crisis in 1997, which caused a large number of business closures and unemployed workers, the Chinese government adopted a strategy of expanding enrollment in colleges and universities, which effectively resolved the pressure on employment and bought time for economic recovery. Educated youth going to the countryside is to resolve the employment problem in cities and towns in the countryside, and it is to transfer employment positions to "change space" to solve conflicts; the expansion of college enrollment is to relieve employment pressure with time, and it is to "exchange time for space" development (the educated youth going to the countryside is also rich in this nature) In the past 20 years, every real estate crisis has been "trading time for space" to seek greater development space.
Can the recovery of China's real estate industry continue to rely on "time for space" in the future? In 1997, the demand for the real estate market was about 400 million (the urbanization rate was 30%), the economy was developing rapidly, the income of citizens increased rapidly, and the future development space was huge; in 2023, the stock of the real estate market was about 70-80 million (the urbanization rate was 65%) ), the economic development is gradually slowing down, the income of citizens is falling, and the future space has shrunk.
It is predicted that the development strategy of China's real estate industry will shift from "trading time for space" to "trading space" in the future. This "space" is the "Asia, Africa and Latin America" countries, most of which are developing countries with an urbanization rate of less than 30%, poor living conditions and low per capita living space. Due to the increase in China's environmental protection and labor costs in recent years, shoe factories around the world have begun to relocate to "Asia, Africa and Latin America" countries. At the same time, world capital has also begun to flock to invest. These countries will reproduce China's economic prosperity in the 1990s (especially India and Pakistan), and will also usher in a golden period for the development of the real estate industry.
In 2013, China began to implement the "Belt and Road" cooperation call, mainly for trade cooperation and investment in "Asia, Africa and Latin America" countries. In recent years, some companies in other industries have followed the country to go abroad and have already achieved good results, such as Huawei, ZTE and other communication equipment companies. At present, the development of China's real estate industry has long been relatively mature, with a mature industrial chain and skilled technical management personnel and workers, which has unique competitive advantages. However, the development of foreign real estate markets is already in a saturated state. In the future, we will go out and follow the country's "Belt and Road" It will be a major trend in real estate.
China's modern real estate development has basically completed two major cycles so far. By the end of 2022, China's real estate industry has already basically tended to complete a major cycle (the first round of 1980~1997-1999; the second round of 2000~2022-year ?), the large cycle contains several small cycles. It is very worth mentioning that during the two-year epidemic, China's real estate industry recovered from the beginning to the peak and then fell back to the original point. In just two years, a mini version of the real estate development cycle has been completed, which has never happened before and is indeed rare.
And the next round of China's real estate cycle will continue to go up? Or fine tune flat? Or continue to go up to a new high after readjusting? Or rise first and then fall? As shown in the figure on the right, there are 4 trends that may occur in the future of China's real estate market.
Schematic diagram of China's real estate development trend
Type 1 cycle will occur under the superposition of war, turmoil or foreign economic deterioration. At present, the probability is relatively small; judging from the recent readjustment of real estate by the central government and the country's annual development plan for real estate, the future trend of China's real estate is more inclined Type 2 and Type 3. At present, both the industry and the government expect Type 3 cycles, but the task is heavy (market demand is the biggest problem). For example, the key to realizing Type 3 cycles is to control the steady decline of the property market; Type 4 cycles need to be careful. It often happens that after a certain amount of economic stimulus is passed in the early stage, it shows a decline in false prosperity, and after the dividends of the New Deal disappear, it will drop sharply to type 1 cycle.
According to the above analysis, how China's real estate will go in the future may be a matter of opinion for the beholder, right? The key is how do you see the future? how to go This is the most important.
I hope that 2023 will be the year when the epidemic ends, the year when the Russia-Ukraine war ends, the year when we are far from war, disease, and pain, the year when the world starts economic recovery, and we once again usher in a new round of economic prosperity!
