房地产开发企业在获得《商品房预售许可证》后房地产主要税种，便有权开展商品房预售活动，并开始收取购房者的预付款。
借：银行存款
贷：预收账款
请注意，预收款涵盖了分阶段获取的预收款，如首付款、按揭款以及尾款，同时也包括一次性全款所获得的预收款。定金是预收款的一种形式，而诚意金、认筹金以及订金则不属于预收款范畴。
房地产开发企业在收到预收款之后，需先行缴纳增值税。鉴于此时尚未达到增值税纳税义务的触发条件，企业需依照销售额的3%比例进行预缴增值税。
借：应交税费—预交增值税
贷：银行存款
“预交增值税”这一科目主要负责对一般纳税人在转让不动产、提供不动产的租赁服务、提供建筑服务以及以预收款形式销售自开发的房地产项目等行为进行核算，同时亦涵盖根据现行增值税制度要求需预先缴纳的其他增值税金额。
房地产开发企业的一般纳税人在销售自建房地产项目时，若采用预收款模式，须在取得预收款后，依照3%的预征比例先行缴纳增值税；同时，还需在次月的纳税申报期限内，向相关税务机关提前缴纳相应的税款。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；
适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
在房地产开发企业取得预售款并预缴增值税的过程中，不得从应缴税款中扣除土地购置费用，同时也不得用于抵消应纳的进项税额。
房地产开发企业在缴纳增值税之际，亦需承担城市维护建设税及教育费附加的缴纳义务。
借：税金及附加－城建税、教育费附加、地方教育费附加
贷：应缴税费－城建税、教育费附加、地方教育费附加
借：应缴税费－城建税、教育费附加、地方教育费附加
贷：银行存款
城市建设税的计算方式为预交增值税的7%，教育费附加则是预交增值税的3%，而地方教育费附加则是预交增值税的2%。
四、房地产开发企业支付开发成本，取得增值税专用发票：
借：开发成本
借：应交税费-应交增值税（进项税额）
贷：银行存款
企业在实际操作中通常会在月底集中进行发票认证，此时在确认平台上的操作截止时间通常是当期申报日或申报截止日。因此，企业在获取增值税抵扣凭证时，往往并未立即完成认证或勾选确认。鉴于此，建议企业在取得增值税抵扣凭证后，统一将其标记为【待认证进项税额】，然后在月底进行勾选确认或认证。完成认证后，再根据认证结果，将相应的金额结转到【进项税额】中。
五、房地产开发企业收到增值税留抵退税：
借：应收账款-应收留抵税额退税
贷：应交税费-应交增值税（留抵税额退税）
借：银行存款
贷：应收账款-应收留抵税额退税
房地产开发企业在项目开发与建设过程中，会产生众多费用，随之而来的是大量的增值税专用发票。由于该阶段尚未确定收入，这些发票在入账后，便会产生大量的增值税留抵。
当然，这项留抵退税政策是纳税人应享有的权益，对于面临资金短缺问题的房地产开发企业来说，他们有权提出留抵退税的申请。
六、针对房地产开发企业，若其增值税留抵用于抵消【预缴增值税】形成的欠款：
借：应交税费—预交增值税
借：应交税费-应交增值税（进项税额）红字
如果是抵【未交增值税】的欠税：
借：应交税费—未交增值税
借：应交税费-应交增值税（进项税额）红字
房地产开发企业在将商品房交付给购房者时，需在交付当月核实其主营业务收入，随后在次月进行增值税的申报。计算销项税额的方法为：预收款除以（1+9%）后，再乘以9%。
鉴于房地产开发领域的独特性，房地产开发企业在销售自建的房地产项目时，普遍采取以不动产交付给购买者的当日作为确认交易完成的依据。
借：预收账款
贷：主营业务收入
贷：应交税费-应交增值税（销项税额）
关于增值税纳税义务发生时间的一般规定：
一个前提：发生应税行为。
三个关键节点分别为：首先，完成销售款的收取；其次，获取销售款的相关凭证；最后，先行开具发票（但预收款发票不在此列）。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第四十五条明确了增值税纳税义务的具体发生时刻：
纳税人在执行应税活动并实际收到销售款项，或者获取到要求支付销售款项的凭证的那一天；若先于该日开具发票，则该发票开具之日即为所指的是日。
需特别注意的是，对于一般纳税人的房地产开发企业而言，其简易计税的销项税应当通过“应交税费—简易计税”这一科目进行核算处理，而不得采用“应交税费—应交增值税（销项税额）”科目进行核算。
八、房地产开发企业在将商品房移交给购房者时，需在交付当月完成开发产品的结转，以及主营业务成本的结转手续。
借：开发产品
贷：开发成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
房地产开发企业在向购房者移交商品房的同时，会在当月内对已抵扣的销项税额所涉及的土地款项进行扣除，以此降低主营业务成本。
借：应交税费-交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本
销项税额抵减=当期允许扣除的土地价款÷(1+9%)×9%
对于从事房地产开发的一般纳税人，在销售自建的房地产项目时，需采用常规的计税方式来进行税务处理。具体操作是房地产主要税种，依据项目销售所获得的全部收入及额外费用，从中减去同期销售该房地产项目所涉及的土地费用，得出剩余金额作为销售额进行计算。
十、需将本期的应缴未缴增值税，从“应交增值税”的账目中，转至“未交增值税”的账目中处理。
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费—未交增值税
一般纳税人每月结束时，需在“转出未交增值税”与“转出多交增值税”两个栏目中登记当月应缴而未缴或超缴的增值税金额。目前，许多企业财务人员图省事，并未启用这两个栏目，结果导致三级科目的余额不断累积。尽管这并不会对缴税金额的核算造成影响，但仍然建议在每月月底进行相应的结转操作。
“未交增值税”这一明细科目，负责对一般纳税人在月末将“应交增值税”或“预交增值税”科目中的金额，转至本月的应交未交、多交或预缴的增值税部分，同时，也处理本月需缴纳的以往月份未交的增值税款。
“未交增值税”这一二级科目对于准确核算增值税极为关键，大家务必不可图简便而省略相关步骤，否则增值税的计算将会愈发混乱。
十一、需将已预先缴纳的增值税具体科目中的资金余额，分别划转至“未缴纳增值税”科目中。
借：应交税费-未交增值税
贷：应交税费-预交增值税
“应交税费—预交增值税”科目中的贷记金额代表需预先缴纳的增值税部分，而借记金额则表示已缴纳并允许从应纳税额中扣除的增值税数额。在销售预收款阶段，预交的增值税首先记录在借方，待房地产开发企业向购房者交付商品房后，再将其转入贷方，这样，“应交税费—预交增值税”账户便达到了平衡状态。
十二、缴纳应纳增值税：
借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
对于一般纳税人而言，若其销售的是自行开发的房地产项目，则需按照一般计税方法进行税务处理；在此过程中，应纳税额的计算将基于当期的销售额，并采用9%的税率进行乘算。
应纳税的增值税金额计算方式为：首先，从含税销售额中减去当期可抵扣的土地价款；接着，将上述结果除以1.09；然后，将得到的数值乘以9%；最后，从所得结果中减去进项税额和已预缴的税款。
对于一般纳税人而言，若其销售的是自行开发的房地产项目，并采用简易计税方法进行税收计算，则需依据当期的销售额，并按照5%的税率来推算出当期的应纳税额。
增值税应纳税额＝含税销售额÷（1＋5％）×5％－已预缴税款
针对小规模纳税人，其销售自建的房产项目时，需依据当期的销售额，并按照5%的税率来核算应缴纳的税款。
增值税应纳税额＝含税销售额÷（1＋5％）×5％－已预缴税款
2025年，随着税务总局“强基工程”的稳步实施，税务机关借助大数据分析及人工智能技术，持续提升税收征管效能。同时，电子税务局土地增值税项目管理模块的不断完善，使得项目建设和销售进度等关键数据难以遁形。税务机关在监控开发项目的方法和手段上日益科学化，那么，面对愈发严格的税收征管，房地产企业如何应对土地增值税清算呢？
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