日前
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镇江市消费者协会
联合开展房地产中介
合同不公平格式条款点评
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排除或者限制消费者的权利
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01
排除或者限制消费者的权利，免除经营者的责任
条款一规定，丙方（即中介方）在交易环节中不对甲乙双方的信用进行担保，若甲乙任何一方在交易中违反约定，此行为不会影响丙方对佣金的正常获取。同时，若甲乙双方中的任何一方遭受损失，有权向违约方提出索赔要求。
本中介机构仅对房屋租赁双方提供居间服务，并无提供担保的职责，亦不对由此产生的赔偿及连带责任负责。
评析：
根据《民法典》和《消费者权益保护法》，在房地产中介服务合同里，尽管主要涉及买卖或租赁双方的权利与义务，同时亦包括中介机构作为中介方应承担的权利与义务。若因中介方未能全面履行其义务，未能对交易双方或交易标的的真实信息进行严格审查，导致纠纷发生，中介方亦需根据其过错承担相应的责任。
该约定彻底排除了中介方作为中间人应尽的审核交易双方资格和相关信息职责，疑似格式条款的提供者即中介方通过格式条款来免除自身责任，同时却加重了消费者的负担。
合同条款三规定，若合同执行过程中出现分歧，甲乙双方应进行谈判以寻求解决之道。若谈判未能达成一致，双方一致同意将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会进行仲裁处理。
评析：
该条约所指定的仲裁机构位置偏远，与争议的实际发生地相去甚远，这种设置显得不切实际，同时也使得合同双方在面临争议时，通过法律途径解决纠纷的难度加大。此外，该条款明确指出，消费者与经营者之间的纠纷必须由仲裁委员会进行仲裁处理，这一规定实际上剥夺了消费者选择争议解决途径的自主权，涉嫌侵犯消费者的合法权益。
02
对涉及重大利害关系的格式条款未显著提示或者说明
为确保交易双方能够更有效地执行合同条款，双方均需向经纪人支付相应的交易保证金。
双方各自将合同履约保证金交付给中介方保管，此保证金作为合同执行的担保，若任何一方违反合同约定，该保证金将归中介方所有。
评析：
上述条款对交易保证金做了规定，然而，相关法律法规并未对此作出具体说明。因此，保证金需由交易双方自愿缴纳，中介机构无权强制索要。若保证金缴纳事宜以格式条款的形式呈现，并涉及消费者重大权益，则必须进行明确提示。
若乙方违反合同，将无法收回已支付的定金房地产中介合同，并且需向丙方支付中介费；若甲方违约，则甲方需向乙方支付相当于购房定金两倍的赔偿金，同时亦需向丙方支付中介费。甲乙双方均同意丙方有权从定金中优先提取中介费。
第四款规定：若甲方出现违约行为，需向乙方支付定金的两倍作为赔偿；若乙方违约，所缴纳的购房定金将不予返还。违约所涉及的赔偿金由非违约方和中介机构共同拥有，其中非违约方和中介机构按照四六分的比例进行收益分配（即非违约方获得六成，中介机构获得四成）。
评析：
在买卖双方确立定金协议之后，若任何一方违反约定，将触发定金处罚条款，此时受影响方应如数退还双倍定金，或者失去索回定金的权利。
在上述条款里，中介机构通过格式条款规定，其有权从定金中提取中介费用，或者规定定金按四六比例分成，这些做法缺乏法律支持，构成了对消费者核心权益的限制。此类条款应标注为加黑加粗，并给出清晰解释，否则消费者有权宣称该条款无效。
03
合同主体缺失
在房产买卖或租赁中介合同中，合同涉及的主体仅包括卖方或出租方，他们作为甲方；以及买方或承租方，他们作为乙方。此合同中并未包含中介方，即丙方。
评析：
依据《民法典》的相应条款，在涉及房地产的经纪服务合同里，确立了两类基于合同而产生的法律联结，即一种是涉及买卖或租赁的合同联结，另一种则是中介服务合同联结。合同内对中介方所应提供的服务及其相应的权利与义务进行了详细规定，而在合同的签署部分，明确标注了中介机构，这表明该合同是由三方共同签署的，中介机构亦作为合同的一方参与方。若合同内未明确中介方的主体角色，一旦出现纠纷，将导致其他双方当事人难以向中介方提出权利要求，从而形成阻碍，这构成了合同签订过程中的一个重要风险因素。
04
相关约定不明
若在执行本协议过程中出现争议或导致解除协议的情况，双方应首先进行协商处理；若协商无果，可以选择提交仲裁机构仲裁，或者向所在地区的法院提起诉讼。
评析：
此处未指明合同纠纷发生后应交由哪一具备管辖权的法院进行审理，有必要明确约定，以防日后出现争执。
条款2：租赁合同中没有约定房屋的租赁用途。
评析：
在签订合同环节房地产中介合同，若双方未就房屋租赁的用途明确是用于居住还是商业，那么在将来用途发生变动时，极易引发纠纷。
中国消费者报新媒体编辑部出品
