从成交面积的角度分析，贵阳市场的主力户型集中在80至100平方米以及100至120平方米之间。市场呈现出明显的刚需和刚改需求，而寻求改善型住房的客户在市场上可选的合适产品相对较少。
再来看另外一个有参考价值的指标。
数据来源于贵阳市统计局
这份表格展示了截至2020年10月的贵阳金融数据，其中，贵阳的住户存款总额为3579亿元，贷款总额为3465亿元，其中中长期贷款，即房屋按揭贷款，高达3010亿元。此外，住户中长期贷款与存款的比率金阳房价走势，即负债率，为84%。以杠杆率计算方法（即住户贷款占名义GDP的比率）为依据，目前贵阳市居民的杠杆率估计介于70至75%之间（这一估算基于2020年贵阳地区GDP约为4250亿元的数据）。
这样的水准究竟如何？放眼全国，贵阳的城市居民负债比率已然较高。近年来，房地产市场确实对贵阳居民的购房能力造成了较大消耗。
在上一轮价格上涨过程中，众多新生力量已被消耗殆尽。目前，我们正进入新一轮新生力量的培养阶段，这一过程可能持续两三年，甚至更长的时间。
自然，这并不意味着，一旦新的活力未能充分显现，房地产市场便会持续低迷不振。从量的积累到质的飞跃，这一过程是逐步推进的、呈线性的，而不是像阶梯那样突然跳跃。
尽管贵阳每年新增的人口数量并不算小，然而从人口流入到真正购房定居，这个过程存在一定的延迟。同样，由此引发的房地产市场回暖，也并非立即显现，同样存在一定的滞后性。
明年的房价会怎么走？
一方面，需求方的力量相对有限；另一方面，供应量却持续扩大。供需之间的平衡是真实的，它向我们揭示了：
2021年贵阳房价还是横盘为主，但房价分化会更明显。
贵阳楼市依然有不错的内生动力和长期潜力。
那些持续关注房地产市场、怀揣购房愿望的人们并未离去，他们一批接一批地涌现。然而，当市场需求跌至谷底，无论是出于基本需求、改善居住条件还是投资目的，对楼市的关注都彻底消失。这种状况才真正令人感到恐惧。
刚需看价格
改善在观望
高端没选择
至少，他们都还在关注楼市。
自2018年起，我国经济步入下降通道；该下降周期结束后，方才步入新一轮上升周期的起始阶段。从房地产市场的3至5年周期来分析，并考虑疫情对周期底部加速的影响，上升周期预计将在2021年下半年至2022年上半年左右出现。
然而，我更为关心的是，随着新周期的到来，贵阳房地产市场是否能够提供充足的高品质住宅，以吸引那些长期保持沉默的改善型购房需求。
区域分化、价格分化
贵阳买房，哪里更安全？
潮水退去方显真相，方知谁是真正的裸泳者。在楼市繁荣时期，众多边缘区域的项目，包括我眼中所谓的劣质楼盘，纷纷混杂其中，混入了上涨的潮流。价格原本在四五千之间，但随波逐流之下，竟攀升至一万。然而，这种远超价值的价格，终究缺乏稳固的支撑。
缺乏品牌效应、缺少完善配套设施、缺乏优美景观、再次缺少配套设施……说到底，不过是随波逐流，趁着市场热潮涨价，借消费者焦虑情绪赚取利润。然而，当市场浪潮退去，这些房屋立刻暴露出其脆弱的本质。若真遇到房地产市场下行阶段，这类房产的抗风险能力实际上非常有限。
2020年，贵阳房地产市场初步显现出“分层”特征。核心区域、次级区域、潜力区域以及待开发区域等不同区域，其房价呈现出逐级递增的态势，部分区域的房价差距甚至可能达到一倍，这种情况在业内被视为常态。
2021年的贵阳楼市，区域分化、房价分化的现象会更加明显。
历经两年有余的下跌趋势，我们观察到，双核区域（包括老城区和观山湖）的房产抵御风险的能力依然显著。即便出现了价格下调，也并非那种迅猛下跌的局面，部分项目甚至悄无声息地接近了清盘边缘。
城区与观山湖区这两个区域，自2017年以来，经历了这一段时间的考验。观察近两年的房价走势，我们发现，这两个区域的房价依然表现出较强的抗跌性。
老城中心地带的房源数量有限，这尚可理解。然而，观山湖区的供应情况又是如何？它能否满足需求？
若你此刻细观地图，便会发现观山湖的核心地带（即由云潭路、北京西路、金朱路以及长岭路所环绕的区域）。在此区域内，汇聚了市政府、观山公园、会展中心、金融城、世纪城商圈等……众多顶级资源。
市面上新房供应已告罄，尤其是那些位于地铁站附近的住宅项目，几乎全部售罄。根据最新数据，观山湖区的房源库存周转周期已达到7个月。
在观山湖区人口不断加速聚集的趋势下，未来它的房价会如何？
在我眼中，一旦认定新一轮的上涨趋势即将启动，无论是老城区还是观山湖区的房产价格，无疑都将率先展现出良好的市场走势。
双核区域，新的一年价格不仅不跌，更可能稳中有涨。
即便是一些持续改善的核心区域，我对其房价的看法是，首先，价格保持稳定；其次，有可能在稳定的基础上有所上升。然而，对于一些实力较弱、房地产市场发展尚不充分的区域，房价很可能会维持在一个相对平稳的水平，甚至还有可能进一步下跌，这都是很常见的现象。
哪些区域的房价，还会面临非常剧烈的竞争？
我觉得有两个关键点值得关注。首先，我们要看看近两年哪些地区的土地出让量最为突出？其次，还需留意哪些区域的库存量最为庞大？预计在元月份，我将向大家公布一份详细的图表。
这两个指标相加，反映出供应量显著增加，然而需求量并未达到特别高的水平，因此在这些地区，未来的价格竞争无疑将愈发激烈。
也就是说，这些区域的房价不仅横盘，更可能继续下探。
2021购房版块点评
自去年起，贵阳的购房者们除了对行政区域有所认知外，逐渐对城市中的各个小区域有了更为明确的认识。他们不再仅仅局限于购买云岩、南明、金阳、花溪等地的房产，而是逐渐转向购买观山南、会展金融区、观山北、泉湖、白金大道以及花溪新城等地的住宅。
购房市场的板块日益细化且日益明朗化，这标志着商业、资源、配套设施以及规划等方面的具体信息得以明确。没有细分板块，就无从谈起成熟的房地产市场……房地产产业与城市及土地紧密相连，只有地理信息明确，其产品才能被称作清晰。
所以在即将到来的2021年，关于购房版块有一些小点评：
人民大道中央商务区，广义上是指云岩段与南明段，涵盖了从八鸽岩至老火车站这一片区域。
人民大道中央商务区指的是什么？若将贵阳视为贵州的地理核心，那么此地无疑是这一核心中的核心。因此，今年在该商务区推出的地块，其楼面价普遍超过了7500元。
这个价格在我看来相当合理，同时也与其身份和地位相匹配。实际上，楼面价超过7000元，再加上商业配比和建设成本等因素，总成本恐怕还要更高。
这栋房子的售价定在多少才合理呢？以两万元作为起售价格是挺常见的，毕竟它位于贵州省的核心位置，所面向的潜在买家不仅限于贵阳市民，更应涵盖整个贵州省有实力的购房者。
哪个地方的富豪不渴望在人民大道购置一套宽敞的复式住宅？就连我自己，也忍不住心生向往，想要去那里当一名保安……
若此处的房价普遍未超过两万元，那么贵阳的房地产市场就无需再继续关注了，还是早点休息吧。
这里的区位价值无可比拟，我衷心期望产品能与之相匹配，盼望规划部门能专门制定出针对人民大道中央商务区建筑规划的基本准则，别再引入大量涂料楼，造成建筑垃圾堆积成山金阳房价走势，行吗？
泛览山湖三马板块，众所周知，我乃一位热衷于赞誉三马的人。然而，近两年来，三马的发展实绩确实并未让我失望。从马的核心区域路网、地铁站，到万达广场等商业设施，均已初具规模。此外，区域内道路建设也在逐步推进，正如我们所说的规划逐步实现。更值得一提的是，人大附中项目的成功落地，再次引发了众多购房者的浓厚兴趣。
我觉得三马的步伐尚显不足，"路网设定了发展的底线，而资源则决定了发展的天花板"，优越的地理位置借助路网能够将价值最大化地展现。然而，只有持续引入优质资源以及区域品牌的持续崛起，三马才能实现根本性的转变，一跃成为焦点。
2021年的三马，需要价值重塑，需要。
泛览山湖泉湖区域：山湖与白云相接无间，因此泉湖以及白金大道（金融北城）这两个区域的地理位置极为优越。待至来年，泉湖区域内的项目陆续交付使用，加之地铁的开通、商业的入驻（博泰世界岛万达广场），此处价值已逐渐显现。在此购房，不仅居住环境宜人，而且安全可靠。
泛观山湖白金大道区域：白金大道板块于2021年迎来了中天北城、建发央著、恒大中央华府等重量级开发商的入驻，同时，借助这些大玩家的力量，引入了八万人足球场综合体、万达商业综合体、中天学校等特色鲜明、功能完善的公共设施，使得该区域已成为白云区从二线城市向三线城市转变的先锋示范板块。
这个区域面积广阔，规模庞大，所以我们无需急于一时，可以悠然自得地慢慢挑选。
观山湖的核心区域，东起长岭路，西至云潭路，南边是北京西路，北边则是金朱路：该区域汇聚了观山湖区丰富的各类资源，只要价格合理，购买绝对没有问题。
观山湖观山西版块，得益于西南上城的入驻，该区域已转变为以价格为主导的市场，聚焦于性价比这一核心指标。然而，随着众多高品质开发商的加入，该区域的产品线也日益丰富。在此，我们建议，若条件允许，消费者应优先考虑购买品质更优的产品。
老城太慈桥区域：花溪大道的拓宽工程、人民大道的延长项目、地铁3号线的动工建设、以及都市传说中的太金线项目均已启动……这一地带依然是南明区居民信赖的优质投资区域。
老城油榨街区域：重点观察贵州之光所展现的力量，不仅关注住宅建设，还需审视其在商业开发方面的实力。若商业开发得当，该区域的价值将得到显著提升。
花溪新城版块位于花溪，堪称该地区最具潜力的区域，其核心优势在于丰富的政府支持和优良的生态环境。对于有意购房的花溪居民而言，这里无疑是首选之地。至于房价，则遵循市场规律，随行就市。
小河版块涵盖了小河老城以及小孟版块两大区域。小河老城无需多言，其价格普遍维持在约一万水平，这一价位已获得广泛认可。然而，小孟版块虽然供应充足，但生活配套设施尚不完善，因此，该区域的价格定在8000元左右已属合理。
清镇职教城区域：得益于区域调整的利好以及价格上的优势，其发展前景被普遍看好，但最终还是要关注其价格因素。
双龙核心区版块已基本完成基础设施建设，尽管如此，债务问题可能带来一定的潜在风险。区域内配套设施正逐步完善，双龙吸引了众多产业入驻，这使得该区域成为了一个既充满机遇又潜藏风险的地方。
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