我国房地产市场在2022至2024年经历了连续三年的深度调整过程，而今年第一季度，一些一线及二线城市已显现出止跌并逐渐趋于稳定的迹象。我市房地产市场需求端显现稳定趋势，具体表现为“一平三升”现象：其中，商品住宅销售面积大致保持稳定，而商品住房的平均售价、二手房的成交规模以及一二手房交易的总面积均呈现同比增长；在供应端，由于近年来市中心区域土地出让量持续减少，以及新开工项目的数量不断下降，导致中心城区整体供应量不足，具体表现为“三降”：即土地出让量、新建商品住宅的开工面积、房地产开发投资额均出现同比下降。观察各县区的具体指标，我们可以发现呈现出“三分化”的特点，这主要体现在区域差异、产品类别以及政策导向的明显分化。对此，具体的运行态势分析如下：
一、房地产用地供应情况
一季度，全市经营性房地产用地的供应量显著减少。全市仅通过拍卖方式供应了1宗共计60.9亩的经营性房地产用地，这一数字较去年同期（115.99亩）下降了47.50%。出让的总价款达到了32700万元，相比去年同期（28150万元）增长了16.16%。价款增长的主要原因是，出让的紫霄片区一期地块四位于中心城区大学城周边，其容积率为1.6，最终由荔城区属国企成功竞得。
二、房地产开发投资情况
2.商品房新开工面积降幅扩大。
2024年，经营性房地产用地供应主要集中在九月份之后，且多数地块由当地国有企业垫底竞得，尚无具体的开发方案。因此，今年第一季度，全市新开工的房地产项目仅有三个，其中民营企业开发的有两个，秀屿区国有企业开发的一个，新开工的面积持续减少，且减少幅度有所增加。1-3月份，全市商品房的施工总面积达到了445.84万平方米，这一数字还不及2020年高峰时期的五分之一，且与2007年的建设规模相仿；同时，新开工的面积是22.31万平方米，较去年同期下降了22.4%，降幅比2024年的-11.92%增加了10.48个百分点。
观察各县区新启动的项目长兴楼市库存2025，可以发现仙游县的兰溪官田里项目已全面启动，显著促进了该区域新开工面积的大幅提升；涵江区新启动的项目天禧公馆规模相对较小，仅为2.6万平方米，相较之下，去年同期启动的学仕府项目达到了17.24万平方米，因此同比出现了较大的降幅；秀屿区新启动的凤屿观澜项目是分阶段开发的项目；而荔城区、城厢区以及北岸地区目前尚未有新项目启动。各县区新开工项目占地面积具体如下：仙游县达到16.71万平方米，同比增长高达1798.86%；而荔城区和城厢区则无新增开工面积；涵江区开工面积为2.6万平方米，同比下降了84.92%；秀屿区开工面积为3万平方米，同比增长了156.85%；北岸地区同样没有新增开工项目。
商品房竣工面积呈现持续减少态势。由于前些年房地产市场的高峰期所开发的项目在近年逐步大规模完工，自2024年下半年开始，全市的商品房竣工面积步入下降通道，并将对装修、家具等相关行业产生一定影响。在一季度，全市商品房竣工面积达到了56.95万平方米，较去年同期下降了54.97%，这一降幅比2024年的25.51%进一步扩大了29.46个百分点。
仙游县共有2个项目完工，竣工面积达到了20.91万平方米，较去年同期下降了43.90%。荔城区仅有一个项目完工，竣工面积为5.8万平方米，降幅高达85.87%。城厢区有3个项目完工，合计竣工面积21.87万平方米，而去年同期则没有任何项目完工。涵江区虽然只有一个项目完工，但竣工面积达到了8.37万平方米，去年同期同样没有项目完工。秀屿区和北岸区则均没有项目完工，降幅均为100%。
房地产行业投资持续减少。由于商品住宅施工面积显著缩小以及新开工项目面积持续降低，全市房地产投资完成额持续下滑。在一季度，全市房地产完成的投资额为8.29亿元，与2024年同期相比减少了53.69%，降幅比2024年扩大了16.66个百分点，从-37.03%增至-53.69%。
观察各县区房地产开发投资状况（依据项目所在区域进行统计），秀屿区在建项目共有9个，其中7个项目的建设规模超过10万平方米，因而成为全市唯一一个实现投资额增长的区域；尽管仙游县在建项目数量达到15个，位居全市之首，但这些项目大多已进入收尾阶段；而荔城区、城厢区、涵江区、北岸区在建项目分别有4个、3个、5个、1个，它们的投资完成额均出现了显著下降。仙游县的投资额达到了2.31亿元，较之前下降了19.51%；荔城区的投资额为1.47亿元，降幅高达79.06%；城厢区的投资额为0.73亿元，降幅为77.04%；涵江区的投资额为1.13亿元，降幅为53.50%；秀屿区的投资额为2.66亿元，同比增长了22.58%；而北岸的投资额仅为0.003亿元，降幅达到了惊人的98.64%。
三、商品房供求关系情况
商品房的预售批准面积持续增长。由于去年第四季度新开工项目面积显著扩大，今年第一季度该面积继续呈现上升趋势。在1至3月间，全市的商品房预售批准面积达到了16.11万平方米，较上年同期增长了6.34%。其中，商品住房的预售批准面积是12.52万平方米，与去年同期相比有所减少，降幅为7.19%，但这一降幅相较于2024年的-48.82%已经明显收窄了41.63个百分点。
从商品住房预售批准的户型面积分析，144平方米以上的改善型户型面积占比达到21.46%，具体套数为145套，占比16.24%；120至144平方米的户型面积占比为61.82%，套数达到561套，占比62.82%；90至120平方米的户型面积占比为16.72%，套数有187套，占比20.94%；而90平方米以下的户型则没有套数。可见，改善型户型的供应比例正在逐渐上升。
在各个县区中，仙游县的兰溪官田里与财富里二期（A）两个项目合计取得了预售许可证，面积达到了10.36万平方米，这一数字占据了全市批准预售面积的大约三分之二，而去年同期这一数据为零。荔城区的预售许可证面积降至2.6万平方米，同比下降了55.63%。城厢区的预售许可证面积减少至1.19万平方米，同比下降了34.25%。涵江区则没有新增预售许可证面积，同比下降了100%。秀屿区的预售许可证面积降至1.96万平方米，同比下降了32.18%。北岸地区的预售许可证面积与去年同期持平。一季度全市无首开楼盘。
6.商品房销售面积基本持平。一季度商品房销售基本回稳。根据商品房买卖合同网签系统数据，在1月至3月期间，全市商品房的网签总面积达到了23.47万平方米，这一数字较去年同期下降了0.93%，而这一降幅相比2024年的39.53%有所缩小，具体减少了38.6个百分点；在商品住房方面，其网签面积为17.66万平方米，同比降幅为0.34%，较2024年的42.79%降幅同样有所收窄，具体减少了42.45个百分点。1-3月期间，全市商品房网签面积依次为5.05万平方米、11.31万平方米以及7.11万平方米，显示出显著的波动。这主要得益于2月份春节期间的各类促销活动，以及3月份仙游购房补贴政策的实施，两者均有效推动了商品房的销售。
从各县区网签数据看，“三分化”现象明显。仙游县将购房补贴政策延长至3月31日，此举有效激发了购房者的购买欲望。销售面积因此实现显著增长。其中，位于鲤南片区的兰溪官田里项目表现尤为突出，该项目在2024年取得土地使用权时的成本较低，定价公道（每平方米6500元）且户型设计独特，因而热销3.36万平方米，位居全市所有项目之首。城厢区的热销项目星耀嘉和公馆坐落在市中心繁华区域，其产品设计深受改善型购房者的喜爱，推动了全区销售面积的上升。然而，秀屿区的销量却持续下降，这需要引起关注。仙游县占地面积达9.24万平方米，同比增长了72.39%；荔城区面积为5.66万平方米，同比下降了3.58%；城厢区覆盖4.61万平方米，同比增长35.99%；涵江区占地2.15万平方米，同比下降58.65%；秀屿区1.54万平方米，同比下降56.37%；北岸区域仅0.27万平方米，同比下降20.59%。
商品住房销售户型分析显示，144平方米以上的改善户型面积占比为21.07%，具体套数为192套，占比14.78%，较2024年的11.95%增长了2.83个百分点；120至144平方米的户型面积占比为53.56%，套数达到691套，占比53.19%，比2024年的52.71%增加了0.48个百分点；90至120平方米的户型面积占比为23.12%，套数有368套，占比28.33%，较2024年的31.95%减少了3.62个百分点；而90平方米以下的户型面积占比仅为2.25%，套数48套，占比3.70%，比2024年的3.42%提升了1.99个百分点。显而易见，近期内，伴随着生育政策的放宽，购房者在挑选住房时，对超过120平方米户型面积的需求比例呈现出上升趋势。
商品住房的平均售价略有上升。这主要得益于市中心区域楼盘价格的稳定，进而推动了全市商品住房的平均售价持续小幅增长。根据商品房买卖合同网签系统的数据，全市商品住房的平均售价达到了10329元每平方米，较去年同期增长了1.47%。1-3月份，全市商品住房的平均售价依次为11310元每平方米、11571元每平方米以及10126元每平方米；特别值得一提的是，3月份由于仙游实施的购房补贴政策，推动了大量商品住房的销售，进而导致全市的平均售价有所下降。
在各个区域中，仙游县销量领先的两个项目兰溪官田里和外滩玉玺，其价格相对较低，且尾盘项目普遍采取了打折促销措施，导致全县的平均价格出现了较大幅度的下降；荔城区则主要依靠中心地段的揽湖轩、棠颂和府、臻悦公馆等项目进行销售，价格保持稳定；城厢区的星耀嘉和公馆目前是全市销售价格最高的项目，其销售情况显著提升了全区均价；北岸在售的项目规模较小，且均为现房，价格波动较为明显；而其他区域的价格则普遍呈现下降趋势。仙游县房价为每平方米6446元，较之前下降9.10%；荔城区的房价为每平方米14506元，较之前上升4.56%；城厢区的房价为每平方米15756元，较之前上升23.60%；涵江区的房价为每平方米8603元，较之前下降2.12%；秀屿区的房价为每平方米7001元，较之前下降2.82%；北岸的房价为每平方米6547元，较之前上升6.08%。
商品房库存面积呈现持续减少的趋势。观察批准预售面积与销售面积，一季度全市商品房的供需比例达到了1:1.46，而在商品住房方面，这一比例则为1:1.41。受新开工项目数量大幅减少的影响，市场上商品房的供应量明显低于需求量，从而导致商品房库存面积持续减少。一季度，全市商品房库存面积同比2024年末有所下降，具体减少了4.69万平方米；在此之中，商品住宅库存减少了5.34万平方米，办公楼库存减少了1.16万平方米，而商业库存则有所上升，增加了1.81万平方米。
截至三月末，全市的商品房库存总量达到了191.01万平方米，其去化周期为27个月。在这之中，住宅类库存为152.16万平方米，去化周期为25个月；商业类库存为21.93万平方米，去化周期为52个月；办公类库存为16.92万平方米，去化周期为50个月。观察各县区商品住宅的销售去化周期长兴楼市库存2025，仙游县需时24个月，城厢区为26个月，荔城区仅需11个月，涵江区则达到33个月，秀屿区更是高达79个月，而北岸地区的去化周期为12个月。秀屿区的住宅库存量达到了27.58万平方米，然而，该区域近12个月的月均销售面积仅为0.35万平方米，这使得其去化周期显著超过其他县区；此外，该区部分项目延迟了预售许可证的办理，导致潜在库存量接近50万平方米，因此必须严格控制土地供应的节奏。
四、二手房交易情况
近年来，我市二手房市场的交易面积持续上升。由于市中心区新建商品房的供应量不断减少，这一市场呈现出相对稳定的增长态势。在1至3月间，全市二手房的成交面积达到了30.53万平方米，同比增长了4.77%。具体来看，二手住房的成交面积为24.93万平方米，同比增长了6.63%。值得一提的是，二手房的交易面积已经连续超过了新房的销售面积。在各个区域中，市本级的二手房交易面积达到了23.31万平方米，同比增长了4.20%，其中二手住房成交面积为18.43万平方米，同比增长了7.34%；而仙游县的二手房成交面积为7.23万平方米，同比增长了6.95%，其中二手住房成交面积为6.50万平方米，同比增长了4.50%。
今年一季度，全市一手商品房网签面积达到了23.47万平方米，而二手存量房的成交面积则为30.53万平方米。一、二手房屋的总交易面积累计达到了54万平方米。这一数据相比去年同期（一手房23.69万平方米，二手房29.14万平方米，总交易面积为52.83万平方米）增长了2.21%，标志着自2022年起连续三年的下降趋势后，首次实现了从负增长到正增长的转变。
五、房地产金融信贷情况
一季度，全市住房公积金贷款业务显著减少。全市新增办理住房公积金贷款的楼盘数量（包括独立报备的楼栋）仅为1个，较去年同期减少了8个。个人住房贷款发放笔数降至329笔，同比下降87.62%；贷款发放总额为1.89亿元，同比下降85.40%。一手住房贷款的数量和金额均有所减少，下降幅度分别达到了91.59%和89.94%；与此同时，二手住房贷款业务同样呈现下降趋势，其贷款笔数和金额的降幅分别为78.34%和73.97%。
截至2月底，全市房地产贷款总额为853.36亿元，较去年同期下降了7.75%，增速较去年末进一步减少了0.34个百分点；而今年新增贷款额为负1.08亿元，比去年同期减少了3.40亿元。在全市人民币贷款总额中，房地产贷款占比为27.58%，比去年末下降了0.66个百分点。具体来看：
房地产开发贷款的同比增长显著减少。到了2月底，全市的房地产开发贷款总额达到了82.91亿元，较去年同期下降了19.49%，尽管较年初增长了6.15亿元，但同比增长量却减少了0.74亿元。在住房开发贷款方面，余额为69.10亿元，同比下降了21.31%，具体来看，保障性住房开发贷款余额为18.57亿元，同比下降了22.13%。
个人住房贷款的总额持续减少。到2月底，全市的个人住房贷款总额达到了753.13亿元，这一数字较去年同期下降了5.74%。今年到目前为止，新增的贷款额为负数，累计减少了6.41亿元，比去年同期减少了2.56亿元。具体来看，新房贷款的余额为614.43亿元，同比下降了8.64%；而二手房贷款的余额为138.70亿元，却同比增长了9.64%。
