本文主要内容：
2.现房销售的土地增值税计算
3.期房销售的土地增值税计算
4.旧房销售的土地增值税计算
5.企业重组中涉及的土地增值税事项
以下是正文：
一、土地增值税的计税依据和方法
1.计税依据
土地增值税的核算基准为纳税人通过房地产转让所获得的增值部分，具体而言，是房地产转让所得收入扣除相关规定的扣除项目金额后的剩余金额。
房地产转让所得涵盖其全部售价及附带的经济利益，具体表现为现金、实物及其他各类收益。在扣除项目方面，会因转让主体及具体转让活动而有所差异。
房地产开发企业转让新建房地产：
涵盖获取土地使用权所需费用、房地产开发过程中的各项成本、可抵扣的开发费用、涉及房地产转让的税费（如印花税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加）以及房地产企业开发项目中的加计扣除部分。
非房地产开发公司对于新建房地产的转让，相较于房地产开发公司，将少享受一个额外的扣除项目。
企业进行存量房转让时，需涵盖以下费用：支付的土地使用权费用、房屋和建筑物的估价、在转让过程中所缴纳的各项税费（如印花税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加税），以及购房时已缴纳的契税。
计算方法
先计算增值额，增值额=转让房地产收入-扣除项目金额。
计算增值额与扣除项目金额的比率，然后根据这个比率确定适用的税率档次，并找出相应的速算扣除系数。
在完成计算后，需依据特定公式确定应缴纳的税款，该公式表述为：应纳税额等于增值额乘以税率，再减去扣除项目乘以速算扣除系数。
具体如下：
若增值额未超过扣除项目金额的50%，则土地增值税税额的计算公式为：增值额乘以30%。
若增值额超出扣除项目金额的50%，但未达到100%投资性房地产 折旧，则土地增值税的计算方法为：增值额乘以40%后减去扣除项目金额乘以5%。
增值额若超过扣除项目金额一倍，但不超过两倍，则土地增值税的计算公式为：增值额乘以百分之五十，再减去扣除项目金额乘以百分之十五。
若增值额超出扣除项目金额的两倍：则土地增值税税额计算公式为增值额乘以60%，再减去扣除项目金额乘以35%。
二、现房销售的土地增值税计算
在现房销售环节，若实行一次性收付款项、完成房地产交付并让买主使用、向买主提交发票和账单、实现钱款与货物交换的做法，那么销售行为应在房地产实际交付并提交发票结算账单给买主后认定完成，此时应计算因销售而产生的营业收入所应承担的土地增值税。
在现房销售的过程中，若以赊账或分期付款的形式进行房地产销售，则需按照合同中约定的收款期限来确定销售收入实现的时间，并分批次进行收入的确认和转记。
案例：
某家房地产开发企业出售了一栋住宅楼，从中获得了1.5亿元的收入，并且从买家那里获得了价值1050万元（不含税费）的建筑钢材。
该房地产企业在获取公寓项目用地过程中，投入了2900万元作为土地使用权的费用，此外，在开发土地、建造房屋以及建设配套设施等方面，又花费了4220万元。在开发过程中，还产生了960万元的间接费用，其中包括590万元的利息支出，这部分费用可以在税前扣除。同时，企业还支付了与房地产转让相关的税费及附加费用，总计94万元。
（1）收入实现时
借：银行存款15000万元
借：原材料1050万
借：应交税费-应交增值税（进项税额）136.5
贷：主营业务收入16186.5万元
（2）取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和
2900+4220+960-590=7490
7490乘以5%得出的结果是374.5万，这一数额低于实际应支付的利息590万，因此决定按照实际发生的利息进行扣除。
（3）计算土地增值税扣除金额
2900与4220相加，再加上960，减去590，然后加上94和590，接着计算7490的5%和20%之和，最终结果为10046.5。
增值额=16186.5-10046.5=6140
增值比率计算结果为6140除以9456.5，等于0.64928，换算成百分比即为64.93%。
应纳税金额计算如下：首先，将6140元乘以40%，然后减去10046.5元乘以5%，最终结果为1953.675元。
借记：税金及附加项1953.675万元，贷记：应交税费中的应交土地增值税项1953.675万元。
三、期房销售的土地增值税会计分录
按照规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
持有建设工程规划许可证
依据预售的住宅项目进行统计，用于开发建设的资金已占总投资额的25%以上，同时工程进度和最终的交付时间也已明确。
已向相关政府管理部门完成了预售登记手续，并成功获得了商品房预售许可证。
在商品房预售阶段，若在交付使用之前进行一次性或分阶段收款，那么在收取购房款项的同时，需将银行存款等资金借记，并将预收账款（即合同负债）贷记，同时依照相关规定先行缴纳土地增值税。
案例：
某家房地产开发企业于2024年6月启动了住宅项目的建设，在工程尚未完工的情况下，已成功收取了预付款项共计4360万元，同时，该企业已按照2%的预征率缴纳了土地增值税。
预缴的土地增值税计算如下：首先，从4360中减去4360除以1.09再乘以3除以100的结果，得到4240；然后，将这个数值乘以2%；最终结果为84.8元。
借：应交税费-应交土地增值税84.8万
贷：银行存款84.8万
若房地产开发公司将其作为固定资产进行管理的房屋、建筑等资产进行对外出售，则等同于非房地产企业进行不动产的销售，需依照非房产开发企业土地增值税的计算方法进行处理。
四、旧房销售的土地增值税
旧房销售土地增值税计税方法
对于纳税人将老旧房屋及建筑转让的情况，若无法获取评估价值，但持有购房凭证，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一三款的规定，应按以下方式计算可扣除项目的金额。
购房凭证系营改增政策实施前取得的营业税票据，其金额需依据票据记载进行计算，且从购房年份开始至房产转让年份结束，每年需在此基础上增加5%的额度。
取得营改增后的增值税普通发票的，需按照该发票所记录的价税总额，从购买年份开始计算，直至转让年份结束，每年需额外增加5%的金额。
若未获得营改增后的专用发票而提供发票，则应依据不含税金额与不得抵扣的增值税进项税额之和，自购买年份起至转让年份结束，每年需额外计算5%的金额。
在购买房产过程中支付的个人所得税，只要能够出示已缴纳的税金凭证，即可认定其为与房地产交易相关的税费，并允许在计算时应予以扣除；然而，此类税费不计入加计扣除的计算基数之中。
对于那些涉及旧房及建筑物的转让，若既未进行价格评估，也未提供购房相关发票，税务机关将执行核定征税的规定。
案例：
甲公司以一栋商品房作为支付手段，该房款金额为6000万元。此商品房是在营改增政策实施之前购买的，甲公司为此已缴纳契税153.84万元。购买时的价款为3846.16万元，而该商品房的原定价为4000万元，市场公允价值为5000万元。此外，该商品房已计提折旧1000万元。甲公司还额外支付了500万元。根据税务机关的认定，该商品房的重置价值为6000万元，成新折扣率为65%。
会计分录
（1）甲公司可以选择简易计税计算
增值税计算如下：首先，从5000元中减去3846.16元，得到结果；然后，将这个结果除以1.05；接着，将得到的商数乘以5%；最终，计算出增值税为54.94万元。
应交土地增值税
评估价格=6000*65%=3900
增值额=5000/1.05-3900=861.90
增值率=861.90/3900=0.221
应缴纳的土地增值税计算结果为：861.9乘以30%的税率，再减去3900万元后的金额，总计为258.57万元。
（2）会计分录
借：固定资产清理3000
借：累计折旧1000
贷：固定资产4000
借：固定资产清理313.51
贷：应交税费-应交增值税（销项税额）54.94
贷：应交税费-应交土地增值税258.57
借：应付账款6000
贷：固定资产清理5000
贷：银行存款500
贷：资产处置损益500
借：固定资产清理1686.49
贷：资产处置损益1686.49
五、企业重组过程涉及的土地增值税
在房地产开发企业进行重组并涉及土地增值税的情况下，不能依照一般企业改制重组的优惠政策暂不征税。也就是说，当房地产的转移涉及任何一方为房地产开发企业时，无论是在企业进行整体改制、合并、分立，还是以房地产估值入股进行投资等重组活动中，只要涉及到国有土地使用权的转移、地上建筑及其附属物的变更，均无法享受暂不征收土地增值税的待遇，必须按照规定缴纳土地增值税。
然而，在满足相关税法规定的其他条件之下，比如企业因国家建设需求而依照法律规定征收或收回房地产导致的权属变动，可以享受土地增值税的免税或减税待遇。然而，对于具体的税务处理，必须依据企业重组的具体情况以及相关的税收法规，进行精确的判断和计算。
依据《关于持续执行企业改革重组相关土地增值税政策的通告》（财政部、税务总局发布的2023年第51号公告），在企业进行重组活动时，关于土地增值税的相关事宜规定如下：
暂不征收的情形：
企业依据《公司法》的相关规定进行全面的改革，将改制前企业的国有土地使用权、地面建筑及其附属设施，转移并变更至改制后的企业名下，目前对此不征收土地增值税。
企业合并涉及的情形包括：若两个或两个以上的企业合并成一个新的企业，并且原企业的投资主体依然保留，那么在将原企业的房地产转移或变更至合并后的企业过程中，将不会对这一行为征收土地增值税。
企业进行分立操作时，将原企业拆分为两个或两个以上的新企业，且这些新企业的投资主体与原企业保持一致。在此过程中，若原企业将房地产资产转移或变更至这些新企业，将不会对这部分资产征收土地增值税。
在改制重组过程中，单位或个人若以房地产估值作为入股资本进行投资投资性房地产 折旧，对于其将房地产资产转移或变更至投资目标企业，将暂不实施土地增值税的征收。
相关注意事项：
对于房地产开发企业而言，上述关于改制重组的土地增值税政策并不适用于那些房地产转移中任一方企业属于房地产开发企业的情况。
关于房地产转让的税务处理规定如下：在完成改制重组后，若再次转让房地产并申报缴纳土地增值税，对于“取得土地使用权所支付的金额”，应依据改制重组前获取该宗国有土地使用权时所支付的地价款以及依照国家统一规定所缴纳的相关费用来计算；若经批准将国有土地使用权评估作价并投入股份，则该作价入股时的评估价格，应以县级或以上自然资源部门批准的评估值为准。依据购房发票所注明的金额进行扣除，该金额需结合改制重组之前的购房发票记载，并从购买年份开始，至本次转让年份结束，每年增加5%以计算扣除的项目金额。
政策执行期限：本公告执行至2027年12月31日。
