营改增的相关文件中并未对营改增实施后土地增值税、所得税、契税等预征率的计税依据进行详尽规定。文件中并未明确指出营改增对房地产的影响，是依据增值税的计税依据进行计算，还是按照所收价款来确定，恳请专家对此进行详细解读。
某置业开发公司刘逢军
《财政部与国家税务总局联合发布的有关营改增后契税、房产税、土地增值税及个人所得税计税依据的文件》（编号财税〔2016〕43号）规定的内容，自2016年5月1日起正式施行。
（一）计征契税的成交价格不含增值税。
（二）房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
土地增值税的相关规定指出，当纳税人将房地产进行转让时，所获得的收益应当视为未包含增值税的收入。
根据《土地增值税暂行条例》等法规，土地增值税的扣除项目中，涉及的增值税进项税额，若准许在销项税额内进行抵扣，则不计入扣除项目之列；若不允许在销项税额内进行抵扣，则可将其纳入扣除项目之中。
解读：
（四）企业所得税
营业税改征增值税后，将原本包含在价格中的税费转变为额外征收，导致营业税制度下的总收入中已包含税费部分。而增值税作为一种价外税，其销售收入总额则不包括增值税金额。总体来看，营改增使得企业的流转税负担有所减轻，由此产生的税负减少部分将计入企业所得税的应纳税所得额。以简易计税方法征收的房地产销售为例，税率降幅达到4.762%，这部分降幅将转化为企业的利润总额。
个人在转让房产时，所应缴纳的个人所得税的计税基础不包含增值税部分；在购置房产时支付的包含增值税的价款，应计入房产的原有价值；在计算房产转让所得时，可扣除的税费中不包含此次转让过程中所缴纳的增值税。
阐释：在我国个人所得税法中，财产转让所得的纳税计算方法为：以财产转让所得的收入总额为基础，扣除财产的原始价值以及相关的合理费用，最终以扣除后的余额作为应纳税额。
计算个人所得税时，收入额不含增值税额，即：
收入额＝全部价款和价外费用÷(1＋5%)
在计算过程中，需扣除房产的原始价值以及合理支出，这其中包括购房时支付的增值税（普通发票的标价已包含税额）。
个人所得税的应税收入，对于个人出租房屋而言，不包含增值税部分；在计算房屋出租所得时，可扣除的税费中，不应当计入此次出租所缴纳的增值税。
财产租赁收入＝全部价款和价外费用÷(1＋5%)
个人在转租房屋过程中，所缴纳给房屋出租方的租金以及应缴纳的增值税，均可在计算转租收益时进行扣除。
财产转租所得收益计算公式为：首先营改增对房地产的影响，从总价款及额外费用中扣除已支付租金和增值税；其次，将所得结果除以（1加上5%）的数值。
在确定免征增值税的计税依据时，应考虑的成交价格、租金所得以及房地产转让所得，均无需扣除相应的增值税金额。
在征收上述税种的过程中，税务机关所确定的计税金额或营业收入均未包含增值税。
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