在项目开发与建设过程中，房地产业与建筑业常常建立起紧密的伙伴关系，而建筑安装的费用构成了房地产开发成本的关键部分。目前，我国房地产企业在进行房地产转让和销售时，需缴纳5%的营业税，而建筑业的营业税税率则为3%。依据财税110号文件所阐述的基本原则，在营业税改征增值税的改革之后，建筑业将按照11%的增值税税率进行征税。考虑到建筑行业管理的现状，加之建筑企业所使用的材料供应商众多、材料种类繁杂且规模较小，我们可以推断出，建筑企业中有一部分成本支出可能无法获得或难以获取增值税专用发票。这种状况可能会使得，在建筑业适用的税率上升之际，可抵扣的增值税进项税额却相对较少。
通常来说，建筑业作为房地产业的供应链上游服务商，依据增值税的征税特性——即逐个环节征税、逐个环节抵扣、逐个环节传递，在正当的市场交易活动中，建筑企业倾向于将所承担的增值税负担转移至房地产业。如此一来，房地产企业需关注自身在增值税税率及计税方法调整后所受的影响，同时房地产营改增最新细则，还需深入了解建筑业增值税负担的变动情况。此外，企业应充分考虑由此可能导致的建筑业建造成本变化，并采取相应的积极措施予以应对。
问题二：关于房地产公司购地所发生的费用，是否可以纳入抵扣范围？这一政策具体会产生哪些影响？
在房地产开发的整体成本构成中，土地费用占据着至关重要的位置。以2009年全国工商联发布的一份报告为证，该报告涉及了北京、青岛、呼和浩特等九大城市的相关项目，结果显示在这些项目中，土地费用在直接成本中所占比重竟高达58.2%。鉴于此房地产营改增最新细则，对土地成本进行的税务处理，将直接对房地产企业的税收负担产生显著影响。
鉴于这一背景，当前业内广泛关注的焦点在于，营改增政策实施后，房地产企业在土地购置过程中产生的费用是否能够纳入进项税额进行抵扣。尽管确切答案尚待公布，但房地产企业可以从以下两个角度来探讨政策可能带来的影响：
问题三：房地产企业如何做好过渡期的政策适用？
鉴于房地产企业通常拥有较长的建设周期，在营业税改征增值税政策实施后，这些企业将遇到如何处理现有项目和合同过渡的难题。参考之前部分服务业在营改增过渡期间的政策，我们坚信，负责制定税收政策的部门将继续采用对新项目实施新规定、对老项目实施过渡规定的策略，并在房地产行业中予以贯彻，以确保房地产行业营改增过程的平稳与顺利。
因此，房地产开发企业必须紧密跟踪房地产业营改增过渡政策的发布进程，并对其进行深入剖析。在拥有政策选择权的前提下，应分别对新方案和过渡方案两种情形下的增值税税负进行评估，同时依据当前房地产项目的实际推进状况、预计获取的增值税进项税额发票金额等要素，做出合理的选择以适用相应方案。在选择过渡性措施的同时，我们必须重视这些措施的实际操作性和执行力度，并且要考察是否有针对增值税负担上升的财政支持或补贴等相应政策存在。
在营改增政策实施之后，房地产企业在进行地产销售时，是否会遭遇特定的困难或挑战？
营改增政策实施后，针对房地产企业的地产销售业务，除了需应对营改增行业普遍存在的问题，还需特别关注如何有效提升销售地产的进项税额与销项税额的匹配比例，以及针对项目不同阶段实施有针对性的增值税合规管理，这或许将成为房地产企业面临的一项独特挑战。针对进销项时间不匹配的挑战，相关企业亟需考虑采取一系列科学合理的销售策略以及项目执行计划来妥善解决。具体来说：
问题五：在营业税改征增值税政策实施之后，房地产企业是否会在商业地产领域遭遇特有的困难？
商业地产专指那些用于商业活动的地产，它涵盖了零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等多种经营用途的房地产类型。在房地产开发商的操作中，商业地产的运营模式通常包括“租赁而非销售”、“全部出售后进行管理”、“租赁与销售相结合”以及“先销售后租赁”等多种方式。房地产企业必须综合考虑这些不同运营模式对商业地产增值税处理可能产生的影响。例如，在营业税改征增值税政策实施之后，商业地产领域可能会遇到以下一些常见的增值税相关问题：
问题六：房地产企业应如何抓住营改增的机遇，实现税务优化？
面对挑战与机遇的双重存在，房地产企业应主动出击，密切留意增值税税制对其产生的作用，通过定量分析，进行必要的策略调整，力求税务方面的优化。以下是一些常见的应对策略：
问题七：在5月1日前房地产企业应做好哪些准备？
截至本报告发布之时（即3月15日），关于房地产营业税改增值税的详细政策尚未公布。假如这些细则能在2016年3月底前公布，那么距离2016年5月1日的实施日期仅有不到两个月的时间，这对于房地产企业来说，可用来准备和应对的时间极为紧迫。国家税务总局王军局长在两会期间接受记者采访时指出，税务机关计划将5月份增值税的申报期限进行延长，具体是从原定的2016年6月15日推迟至6月25日。然而，鉴于自2016年5月1日起，房地产企业便需全面缴纳增值税，并依据此进行相应的会计核算与内部控制管理，因此，针对房地产企业的特殊性，我们特别提出，房地产企业应在2016年5月1日之前，做好以下准备工作：
本文摘自德勤推出的“营改增 | 你必须知道的”专题系列。该系列自2015年4月初启动，由德勤合伙人高立群女士负责主持，致力于跟进“营改增”领域的最新动态和进展。欲了解更多相关信息，请点击下方的“阅读原文”查阅专题中的相关文章。
