“我”看营改增
众多朋友对房地产业被纳入营改增试点范畴表现出极大关注。这主要是因为税负的变动可能对房价产生显著影响。同时，作为企业负责人，我们还需思考经营策略的相应调整。
“我”是谁
我身为成都某房地产开发企业的负责人。我对营改增政策实施后，公司税收负担的变动情况十分关注，同时，我身边的人也都在担忧这一政策是否会波及到房价。
政策干货
房地产业将适用11%的增值税税率
计算增值税额的时候，开发商支付的土地价款可以从销售额中扣除
在销售老旧房地产项目或是一般纳税人对现有不动产进行出租时，可选取简易计税方式，依照5%的税率进行税收征收。
税负如何变?
计算增值税额可扣除土地价款
营改增政策实施后营改增对房地产企业的影响开题报告，房地产业将面临11%的增值税税率，相较之下，现行的营业税税率仅为5%。与其他纳入营改增范畴的行业相似，初看之下，税率的大幅提升令人感到惊讶。然而，由于营业税是按全额征税，而增值税则是针对增值额征税，并且允许对部分成本进行进项税额的抵扣，因此，单纯对比新旧税率并无实际意义。
土地成本是房地产业成本构成中的最大部分，以成都地区为例，这部分成本往往能占到总营收的40%至50%。因此，土地购置款的抵扣问题或计算中的扣除方式，变得尤为关键。近期，关于房地产业增值税征收的具体细则已经公布，向政府缴纳的土地费用将允许从销售总额中予以扣除。我深吸一口气，心想看来实现行业税负“只增不减”并非难事。
以一套价值达百万的房产为参照，其土地购置费用、建造及安装费用以及毛利润这三项费用，大致各占50万元、30万元以及20万元。在原先的税率下，即5%，所需缴纳的营业税约为5万元。
未来在征收增值税时，税率设定为11%，依据国家规定，销售额中应扣除土地价款。据此计算，该房产的销售额应为（100万元减去50万元）除以（1加上11%），结果为45万元。因此，销项税额为45万元乘以11%，得出4.95万元。至于成本方面，建筑安装工程部分占据较大比例，其进项税额计算为30万元除以（1加上11%）再乘以11%，最终得出2.97万元。销项税额减进项税额后税金还不到2万元。
自然，税收负担未必能减少到如此程度。我曾与从事建筑行业的友人交谈，他们反映在抵扣方面存在一定难度营改增对房地产企业的影响开题报告，同时工程造价也有上升的趋势，因此，最终传递至我们这里的建筑安装成本可能有所增加。尽管如此，我们整体上仍持较为积极的态度。
另外，需注意的是，尽管我们公司的规模并不算大，但在财务方面，对于营业税改征增值税的准备工作尚未达到充分程度。根据相关规定，我们依然有权挑选部分过渡性的税收政策。
财税部门明确，对于一般纳税人而言，在销售老旧房地产项目或出租现有不动产时，可自主选择采用简化的计税方式，并按5%的税率进行税收计算。这一规定使得房地产企业中的老项目能够享受与营业税相同的税率待遇，而2016年5月1日之后销售或新开发的房地产项目则需按照11%的增值税率进行征税。
