3月5日房地产营改增最新细则，在十二届全国人大四次会议上，李克强总理在其所作的《政府报告》中强调，将全面推行营业税改征增值税政策。自5月1日起，这一政策试点将覆盖建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业等领域。同时，所有企业新增的不动产中包含的增值税也将被纳入抵扣范畴，旨在保证各行业税负水平不升反降。
房地产业营改增试点的大幕已徐徐展开……
鉴于我国尚未发布房地产行业营改增试点的税收政策，我依据现行的营业税改征增值税试点实施办法（即财税106号文件附件1）、增值税暂行条例及其细则、营业税暂行条例及其细则等相关法规，对营改增试点实施后对房地产开发企业可能产生的影响进行了推测。
不利的影响之一——房屋建安成本会提高。
《营业税改征增值税试点方案》（财税110号）明确指出，建筑领域应采用11%的增值税税率，并且按照原则，应执行增值税的常规计税方式。
房产建设中的建筑成本主要涵盖建筑材料费用和施工人员工资。“营改增”政策实施后，建筑成本上升的主要因素在于，建筑业上游环节无法完全抵扣增值税，具体表现为：建筑业在采购建筑材料时，其进项税额不能完全用于抵扣；同时，建筑业支付给施工人员的劳务费用，也无法找到相应的进项税额进行抵扣。由于进项税额不能完全抵扣，导致建筑安装行业的税收负担加重，这额外的税收压力必然会导致施工合同总价的上升，进而将这部分负担转移给下游的房地产开发商。
建筑材料进项税额之所以不能完全抵扣，首先是因为材料供应商通常规模较小，比如个体户和小型企业等，这些小规模纳税人提供的建筑材料来源多样，且往往缺乏正规发票或无法提供增值税专用发票，导致材料进项税额难以得到正常抵扣。其次，主要建材的增值税征收率相对较低。一般纳税人在销售自产的建筑材料，包括用于建筑和制造建筑材料的砂、土、石料；以及通过连续加工自采的砂、土、石料或其他矿物制成的砖、瓦、石灰（但黏土实心砖瓦除外）；以及以水泥为基料生产的水泥混凝土产品时，由于可以采用简易计税方法，按照3%的征收率计算增值税，导致抵扣税款不足。
【相关文件】
财政部与国家税务总局联合发布的《关于特定商品适用增值税低税率及简易征收增值税办法的通知》，编号为财税9号。
二、针对采用简易方法征收增值税的相关优惠政策，其执行将继续进行，同时规定不得从进项税额中进行抵扣。
（三）对于一般纳税人销售的自产货物，若选择简易计税方式，可依照3%的征收率来计算并缴纳增值税。这一调整是根据财税57号文件《关于简并增值税征收率政策的通知》所规定的。
2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
采用自行开采的沙、土、石等原材料，持续制造砖块、瓦片以及石灰等建筑材料（不包括粘土实心砖和瓦）。
6.商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。
建筑行业劳务通常无法享受进项税抵扣。此类工程的人工成本通常占据了工程总成本的20%至30%之间。建筑工人的主要来源是劳务公司以及散工农民工。大多数劳务公司属于小规模纳税人，而散工农民工则无法提供增值税专用发票。
不利的影响之二——发票管理风险加大
首先，面临虚开发票的风险显著提升。其次，假发票和虚开发票的问题长期困扰着房地产行业。再者，相较于营业税，增值税发票的管理更为严格，因此假发票问题有望得到有效遏制。然而，为了抵扣进项税额，虚开发票的行为却可能愈发猖獗。
其次，增值税发票的管理风险有所提升。增值税发票主要分为两类：专用发票和普通发票。专用发票的开具有着严格的规范，个人和免税单位是无权进行开具的。此外，红字发票的开具同样不能随意进行。
不利的影响之三——增值税会计核算过程复杂
企业的营业税会计处理相对简便，仅需设置一个二级科目，即“应交营业税”。
企业的增值税会计处理相对繁杂，通常需要设立四个二级会计科目房地产营改增最新细则，具体包括：“应缴纳的增值税”、“尚未缴纳的增值税”、“留存的增值税抵扣金额”以及“简易计税的增值税”。
在“应交增值税”这一二级科目中，需在借方设立“进项税额”、“已缴纳的税金”、“享受的减免税额”以及“转出的未交增值税”等子项目，而在贷方则需设立“销项税额”、“转出的进项税额”、“转出的多交增值税”等子项目。
不利的影响之四——增值税政策繁杂
营业税只要关心一个计税依据的税收政策就可以了。
增值税则要关注四个方面的税收政策：
（1）计税依据的税收政策（同营业税）；
（2）进项税额抵扣税收政策（可抵扣与不可抵扣）；
（3）发票开具政策（防伪税控系统开具发票+按期抄税）；
（4）取得发票规定（取得发票认证及用途区分）。
不利的影响之五——税收管理工作量加大
企业营业税管理工作相对简单。增值税管理工作比较复杂。企业需设立发票管理规范，确保发票由专人负责保管与开具。开具发票时必须使用防伪税控系统，红字发票不得随意使用。当月开具的发票，在次月申报前需进行抄税操作。对于取得的专业发票，当月必须完成认证，否则当月进项税额无法抵扣。在取得专用发票时，需核对发票开具者与业务收款人、货物或服务提供者是否一致，三者相符后方可申报抵扣。同时，取得的专用发票抵扣联需整理成册妥善保存。在发票经过认证环节之后，若采购的货物或劳务所涉及的进项税额不符合抵扣条件（例如食堂购买的水电或实物等），则需将该部分进项税额进行转出处理。
