有人进行过一番计算，若以首付三成、商业贷款七成为例，在未考虑通货膨胀的情况下，要确保房产不贬值，每年的房价至少需上涨5%以上，否则便会造成亏损；若房价持平，则意味着亏损不可避免。回顾过去25年，房价年均涨幅约为9%，这表明，除去少数特定区域和特定房源，大多数人持有的房产实际上都在增值。
然而，随着时间的推移，根据央行发布的购房者信心调查报告所提供的数据，我们可以观察到，关于房价持续上涨的预期正逐渐发生转变；越来越多的民众不再将购房视为抵御货币贬值风险的理想选择；这一现象也与国家持续倡导的“房子是用来住的，不是用来炒的”理念逐渐相吻合。
明年起，做好“贬值”准备？
网络中充斥着众多关于房产价值下降的讨论，尤其是在近几年来，受到疫情冲击和国家持续推行降低房地产开发商负债比例政策的影响，自2021年下半年起，房地产市场经历了为期两年的调整阶段。在此期间，市场的复苏力度不足，导致不少房产所有者信心受挫。在朋友圈中，时常可见各类低价房源信息，与2021年的高峰时期相比，价格降幅在10%至30%之间不等。
那么，这是否预示着房地产市场即将迎来一轮价值下跌的浪潮呢？普通大众或许难以准确预判，但我们可以关注一下郁亮近期的一个观点，他大致表达了以下三个层面的观点：
首先，我们需要对开发投资中的冒进行为进行反思；其次，计划调整拿地与融资的运作模式；最后，我们将坚持财务的稳健性。
万科率先提出了“求生存”的口号，这一举动发生在房地产市场正处于巅峰的2018年。尽管当时许多人对这一战略持有怀疑态度，但最终的结果证明了万科的战略决策是明智的。尽管如此，郁亮仍然认为他们在土地购置上过于激进，简而言之，购入过多地块意味着需要借贷更多资金，这对他们而言风险也随之增大。设想一下，当前的土地交易市场已经显得较为冷淡，若像万科这样的行业领军企业进一步减少土地购置，这又将预示着怎样的后果呢？
二是需要解决以往遗留的问题，这一过程或许会比原先预计的更加漫长；若要实现彻底的蜕变，则必然需要更长的时日。
过去存在的问题是什么？实际上，这几乎是我们持续讨论的焦点，同时，这也是近两年来国家持续关注并努力实现的目标，那就是降低开发商的负债率。中国房地产报进行了相关数据统计，发现上市房企中的前50强总负债高达19.7万亿，这意味着这50家企业平均每家的负债接近4000亿。在这其中，恒大、碧桂园、万科、绿地等企业的负债超过了万亿。众多房企的负债甚至超过了其净资产，正是基于这一现象，国家出台了针对房地产企业的“三道红线”政策。
历经两年的去杠杆努力，已有部分房地产企业步入绿色通道，然而，众多企业仍处于此门槛之外。受市场销售状况不佳影响，房地产企业要想达标并非易事，非短时间内可成。原本设定的目标是在2023年6月30日前让所有企业达标，这一计划如今已被束之高阁，显然，目标无法实现。更糟糕的是，许多企业可能永远无法达标，那又该如何是好呢？房企与项目往往通过时间来换取空间，被更优质的房企所整合，然而此类举措并非出自主动，而是在市场压力迫使下中国楼市未来走向最新，当它们难以继续维持时，才会选择妥协。诸如万科这样的巨头房企，也在积极寻找优质的并购机会。因此，若要将房企数量从当前的十万多家减少至几千家或万把家，这无疑是一个漫长的过程。
第三，坚信房地产市场必然能够重振，展望未来，该领域仍蕴藏着巨大的发展空间。
深铁无疑是万科的重要持股方，郁亮在讲话中部分内容显然是面向股东们的，传达信心是必要的，同时也能从中窥见行业的一些动向。他列举了以下数据：首先，未来十年，将有2.6亿新市民选择留在城市，同时新增0.7亿的城市人口；其次，在城镇中，大约有三分之一的住宅是2000年以前建成的，其中大多数甚至没有电梯设施。郁亮认为，新增需求与改善需求均存在上升潜力，尤其是改善需求增长空间更为显著。目前，众人暂缓购房多因外部因素，这些问题需要时间来逐步解决。然而，鉴于我们的需求持续存在，房地产市场终将回归到合理状态。
郁亮的看法，很可能是对的
业界公认，郁亮作为万科集团的领军人物，在房地产开发商领域占据着举足轻重的地位，他全身心投入于万科的成长，可以说对万科的理解远超他人，甚至更精通整个房地产行业。正因如此，他才能带领这样一个庞大的万科集团在行业中游刃有余。因此，在评价行业趋势时，我们不应仅因其开发商身份而对其观点置若罔闻，更应关注其话语是否出自肺腑。
不得不说，通过对郁亮所提出的这三点观点进行剖析，我们发现其论述颇具说服力，至少在笔者看来，这些观点与我个人的见解颇为契合。那么，为何会有此感呢？
目前，众多开发商面临资金短缺、贷款无门的困境，这无疑给房地产企业带来了一个难以解决的难题。这种情况就好比一个人已经背负了巨额债务，未来显然无力偿还，此时再借钱给他，无疑是雪上加霜，徒增负担。显而易见，开发商过去依赖银行贷款、预售房款进行土地购置和项目建设的方式已经成为了历史（住建部已开始试点现房销售）。若进行预测，未来大部分房地产开发商或许将面临自谋生路、独立生存的境地，他们要么转型发展，要么面临被收购或破产的命运。房地产开发业务将主要被那些资产质量上乘、管理水平卓越的房地产企业所承担，行业整体集中度预计将显著增强。
再者，尽管从长远来看前景可期，但短期内形势并不乐观。从前面的分析中我们可以看出，要彻底解决行业中遗留的问题，仅凭一项政策是远远不够的。庞大的债务问题，不可能仅仅依靠一项政策就能得到解决。而且，观察近两年的楼市管控情况，即便面临内外部的发展压力，决策层也没有像过去那样重新启动房地产市场，而是仅仅进行了一些调整和优化。这表明，决策层有意引导房地产泡沫实现软着陆，既不使其破裂，也不让其进一步膨胀。市场一直维持着这种平淡无奇的状态，无论是冷是热，变化都不大。对此，我之前已有论述，网络上那些猜测政府会出台重大救市措施的言论，其实可能性极低。假如他们所言成真，那么这几年的去杠杆努力可能就会前功尽弃，反而会孕育出更大的风险。难道我们不应该具备一点全局观念吗？
在这种情形下，房产的价值虽未跌至谷底，但盈利却变得异常困难。若仅从投资回报率来考量，多数短期持有的房产收益甚至不如银行存款，至少后者能带来利息收入。当然，我对郁亮对未来房地产市场的积极预期也表示认同。我们在这二十多年里主要建设了大量的必需住房，随着经济的增长和收入的提升，改善型住房的需求将持续涌现，并且会逐步取代基本需求，成为房地产市场中的主导需求。实际情况也证实了这一点，即便是像美国这样的发达国家，尽管房地产市场已有百年历史，但至今其对经济的贡献仍超过10%，这一点从侧面反映出我国房地产市场的发展潜力依然巨大。
最终，关于目前是否购房的问题，经过前面的分析，我的观点是：若以自住为目的，购房是可行的，因为居住是人们的基本需求之一，也是提高生活品质的必要条件。然而，鉴于大多数人不会终其一生只住一套房，我们必须考虑到未来房产的流转性。因此，我建议选择那些口碑良好的开发商开发的房产中国楼市未来走向最新，因为他们在房屋质量和物业管理方面相对更为可靠。没有必要将所有财产，包括超出自身承受能力的借贷，都投入到购房中，鉴于未来房地产市场在较长时间内难以出现显著增长，我们应当将家庭资金进行多元化配置，例如，将优质房产与低风险的金融资产相结合，这样既能分散风险，又能有效应对通货膨胀带来的压力。
