2025年，我国房地产行业政策聚焦于“需求提振、供给优化、金融协同”三大策略，通过因地制宜调整政策限制、实施税费减免、扩大信贷规模、增加保障性住房供应、推进城中村改造、控制存量和推广优质住房等措施，旨在促使房地产市场实现量价稳定，止住下跌趋势，并将行业发展导向民生，实现从高杠杆扩张向高质量民生导向的转变。
9月26日推出的政策组合拳增强了市场信心，稳定了预期，2025年伊始，行业走势继续呈现止跌回稳的态势。在房地产领域，既体现了政策的支持作用，也展现了市场的自我修复能力，呈现出双重特征。然而房地产行业研究，结构性矛盾依然明显，即核心城市局部市场有所恢复，而中小城市则面临深度调整。目前，房地产市场仍处于“L型”筑底阶段，需要持续发力，以推动市场止跌回稳。
3月5日的《政府工作报告》中，房地产领域再度被纳入“防范风险”的工作范畴。然而，今年出现了一个显著的不同点：报告着重提出安全与发展的双重重要性，主张在推进发展的过程中逐步解决风险问题，将被动防御转变为主动进攻，力求实现经济的高质量增长与高水平安全的有机结合。
关于房地产市场如何避免下跌并实现稳定，我们通过深入分析《政府工作报告》、3月9日全国人大举办的《民生主题记者会》以及3月17日发布的《提振消费专项行动方案》等文件，得出以下观点：短期内，需采取五大关键措施。
首先，对限制性政策进行适度调整，确保与之前“四个取消、四个降低、两个增加”的政策保持连贯性。核心城市在限购、限售等行政限制方面继续放宽，同时，对商业贷款和公积金贷款的首套及二套房首付比例要求进一步降低，并取消了对多套房贷款的限制。
其次，应着力减轻购房成本及税费压力。一方面，地方当局应在其职责权限内提升公积金贷款上限，并允许商业贷款转为公积金贷款在异地进行，以此增强对青年群体和新市民的支持力度。另一方面，对个人所得税、契税、增值税、土地增值税等税收政策进行优化，以减轻交易过程中的税负。此外，通过经纪人协会协商降低二手房交易的中介费用，或者搭建政府平台以促成交易。
此外，提升家庭收入水平、增强消费活力。在3月9日的全国人大民生记者会上，中国人民银行行长潘功胜指出，去年实施的下调存量房贷利率政策，每年能够帮助超过5000万户家庭减少大约1500亿元的利息支出。目前，存量房贷利率尚有进一步降低的可能，这有助于推动商业银行进一步下调存量房贷利率，从而减轻居民的还款负担。《提振消费专项行动方案》同样指出：“需加强消费能力保障，提升生育和养育支持。增强教育领域的支持力度。提升医疗和养老保障水平。确保重点群体的基本生活得到保障。”在开源层面，需通过多途径提升居民收入，比如通过稳定就业岗位、失业保险的返还措施，调整工薪个人所得税，以及稳定股市和债券市场等方式，来拓宽居民的财产性收入来源。
政府工作报告强调，必须不断推动城市改造升级，这一进程是城镇化发展的必然趋势。在3月9日的全国人大民生记者会上，住建部部长倪虹透露，2025年将继续推进城市更新工作，并将重点关注三大类项目。在这三大类项目中，与房地产行业紧密相连的是第一类，即以民生为核心的项目。重点推进三项工作：首先，对于2000年前建成的城市老旧小区，必须将其纳入改造计划，并根据实际情况进行相应的改造；同时，也积极倡导居民自行探索老旧住宅的更新与改造。其次，关于城中村改造项目，目前其覆盖范围已扩展至全国所有地级及以上城市，在去年新增100万套的基础上，还需持续扩大改造的规模。第三，要积极推动全面社区的建设工作，其核心在于关注老年人和儿童两大群体，对无障碍设施进行优化升级，同时补充托育服务设施和增设儿童活动区域。
城中村与老旧危房改造政策的重心是“通过现有资源带动新增发展”。据报告指出，2024年，城中村改造的范围将扩大至三百余座城市，并实施改造项目1790项。到了2025年，将进一步加大城中村及危旧房改造的力度，推动货币化安置措施，并计划在新增一百万套城中村及危旧房改造项目的基础上，持续扩大改造的规模。
通过货币化安置措施和专项融资手段激发市场需求、稳定市场预期，从而推动房地产市场止跌回升。例如，直接发放购房补贴或房票，引导拆迁居民优先购置现有商品房。预计到2025年，新增的100万套城中村改造项目将促进约2亿平方米商品房的销售，进而释放出潜在的刚性购房需求，加快库存的消化速度，减轻现有商品房库存压力。
在中期阶段，一方面，我们着重通过盘活现有土地资源（例如将商业办公用房转变为住宅）来合理调控新增城市建设用地的供应，以防止库存与需求之间的失衡状况进一步恶化。另一方面，通过激发房地产企业的投资热情并减轻地方财政负担，例如在改造过程中允许调整土地规划条件（比如提高建筑密度），从而提升土地的开发潜力，增强房地产企业参与的积极性。借助专项债券发行、政策性金融机构提供的专项贷款、税收减免等多元化政策措施，有效缓解了地方政府的财政负担。
长期来看，这一举措将促进城市空间的重新布局、居住品质的全面提升与转型，进而形成“民生福祉提升——投资规模扩大——产品品质提升——改善型需求释放”的积极循环。具体措施包括优化土地使用策略（例如将商业办公用地转变为住宅用地），激活低效资源，推动居住与就业的平衡以及产业与城市的融合，从而对城市空间结构进行优化改造。
2025年，房地产行业在供给层面将继续秉持“优化新增供给、激活现有存量”的原则，从而重塑整个行业的生态环境。我们将根据市场需求来决定建设方向，严格限制新增开发项目，着力处理现有土地资源。在存量房方面，将通过发行专项债券的方式，收购并转换为保障性住房，以实现供需的合理平衡，并增加对新市民、青年和农民工等群体的保障性住房供应。
《报告》强调，必须对城市空间布局和土地使用类型进行优化，同时严格调控新增房地产用地的供应量。此外，还应不断推动城市更新工程以及城镇老旧小区的改造工作，并综合规划城市低效用地的再次开发利用。一方面，可以采取缩短市场库存周期或暂停向库存较高的城市和区域增加土地供应的措施；另一方面，必须顺应从“有房住”向“住好房”的改善需求转变的趋势，增强城市更新项目，激活核心区域的低效用地；这样，便能够释放出更多适合改善居住条件的核心地块和城市配套设施用地，提升“好房子”的供应量，同时减少不具市场需求的供应，确保产品与市场需求相匹配，进而减少库存。
《报告》强调，需活化现有土地资源及商业办公房产，积极推动对现有住宅的收购，并在收购主体、定价及使用目的等方面赋予城市政府更广泛的自主决策权。同时，扩大保障性住房再贷款的适用范围。此外，要综合调配包括收入、债券在内的多种财政资金，以保证财政政策能够持续发力，并增强其支持力度。在去年成功落实新增2万亿元资金的基础上，今年将进一步部署，安排地方政府专项债券4.4万亿元，较上年增长5000亿元，主要用于投资基础设施建设、土地储备与收购现有住宅、以及解决地方政府对企业欠款的问题。
2025年的地方工作报告中，有超过15个省份提到了关于存量商品房及闲置土地回购的相关议题。重庆、广东等地区特别指出，要有效激活和利用现有的土地及商业办公房产，增强对存量商品房的收购力度，旨在改善市场的供应格局。同时，政府赋予地方在收购主体、定价以及使用目的等方面的自主决定权，旨在激活存量资源，加快行业库存的消化。
自然资源部与财政部共同发布了《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》房地产行业研究，其中对发债的具体要求、资金使用主体的界定、专项债券申报审核流程的优化、资金与收益的全面平衡以及严格的监督管理等方面进行了细致的操作规范与要求。
综上所述，市场短期内将迅速感受到支撑作用的体现。首先，政府通过收购那些无力开发的土地，能够助力部分房地产企业实现资产转化，从而加快库存的消化，减轻房企的资金压力。其次，土地供应结构的优化也将带来积极影响，预计核心城市的土地拍卖热度将有所回升。重点城市能够利用专项债券资金收购核心区域的优质土地，待这些土地进入市场后，将促进“优质土地—高价成交—市场信心增强”的良性循环。例如，上海、杭州等城市已经出现了高价成交的土地，政策的叠加效应可能会更加明显。
在过去的三年以及当前这一时期，我们不仅加强了风险预防和市场稳定，而且有步骤地建立了相关的基础性制度，同时也在加快形成房地产发展的新格局，这无疑是解决房地产行业问题的核心所在。2024年，住房和城乡建设部对房地产行业发展的新形态进行了阐释，强调了构建“人、房、地、钱”四大要素相互关联的新机制的重要性。此外，还需满足民众多样化的住房需求，实现住房供应的多元化。同时，要妥善处理市场与保障、租赁与销售、新增与存量之间的平衡。此外，还需推动土地资源的多元高效利用，实施“以房定地”策略，完善跨区域交易指标体系。同时，还要推动房地产开发企业融资模式的改革，优化预售资金的监管体系，并逐步向现房销售模式过渡。
“好房子”不仅满足了居民提升居住品质的需求，更是开发商实现自身可持续发展的核心环节。
《政府工作报告》强调，需进一步完善相关标准与规范，致力于打造“安全、宜居、环保、智能”的理想住宅。在3月9日的全国人大民生主题记者会上，住建部部长倪虹指出，将着重在以下三个方面推进实施：
首先，确立标准至关重要，因为标准的设定直接影响到房屋的整体质量。为此，我们编制了《好房子建设指南》，并对《住宅项目规范》进行了修订。在修订内容中，特别提出要将住宅的层高设定为不低于3米。
其次，重视科技创新。优质住宅与先进科技相得益彰。一方面，广泛推广对民众有益的先进技术、工艺、材料、产品。另一方面，积极倡导智能家居的全面应用。
第三，聚焦于项目开发。各类面积与价格区间均有优质住宅可供选择。这将促进城市与企业在加速建设优质住宅方面取得进展。“好房子”不仅需符合高标准、优质建造，更需提供优质服务。各地应优先确保保障性住房达到“好房子”标准，同时结合城市改造，设法将老旧住宅升级为“好房子”。
由此可见，“好房子”的构建，首先需要优化住房设计和标准体系，以及创新空间布局。例如，推广错层、复式、挑空式起居室等多种户型设计，以提升空间使用效率和居住舒适度，并按需配置封闭或开放式阳台，从而增强住宅的灵活性。此外，还需建立涵盖设计、材料、建造、智能化等全流程的标准体系，并强化绿色低碳、适老化、无障碍等性能的严格要求。增加绿色建材与建造技术应用落地，加速住宅智能化改造。
打造优质住宅，不仅为创新技术、新型产品及新型材料拓展了巨大的应用领域，而且激发了扩大内需、推动消费的强大动力。
运用房地产融资协调机制的作用，确保交付房屋顺利进行，这成为了房地产企业实现从依赖外部支持向自主发展的关键途径之一。
尽管交付高峰期已经结束，然而局部交付难题依旧存在，这些问题和风险在2025年仍需行业加以解决，依托于2024年房地产融资协调机制的成功经验，继续发挥其效能，对于稳定房地产市场、遏制下跌趋势极为关键，并为经济社会的发展提供了坚实的保障。
目前，该“白名单”体系已构建起“增量拓展、效率增强、风险隔离”的积极循环，然而，必须突破“申报、审批、放款”过程中转化率较低这一难题。面向未来，我们应着力推进省级层面的统筹监管以及市场化处置手段的创新，力求在稳定主体和防范风险之间达成一种动态的平衡。
我们要采取多种措施确保就业稳定和收入增长，保持就业形势稳定并提升居民收入水平，这样才能有效推动住房消费。《政府工作报告》强调：“实施一系列政策组合。”需要优化政策的目标、手段、实施时间、强度和步伐。政策制定和执行应尽可能提前，宁早不晚，抓住机遇，一旦决策明确，就应迅速全面实施，以确保政策效果最大化。强化纵向与横向的互动合作，确保政策实施从起点到终点的无缝衔接。重视聆听市场反馈，共同推动政策的执行与预期管理，营造良好的社会预期氛围。
我国货币政策实施适度宽松策略，具备进一步降准降息的潜力，同时，PSL等结构性工具将发挥积极作用，信贷政策也将持续优化。《政府工作报告》强调，要有效运用货币政策工具，兼顾总量和结构双重作用，在适当的时候降低存款准备金率和利率，确保流动性充足，确保社会融资规模和货币供应量的增长与经济增长预期和价格总水平目标相协调。对结构性货币政策工具进行改进与革新，以更强劲的力度推动房地产和股市的稳健增长……同时，助力社会整体融资成本的降低，增强金融服务的可接触性和便捷性。
关注房地产相关行业，首先，实施降准和降息政策仍有拓展余地，鉴于推动经济增长和减少社会融资成本的综合需求，今年内实施降准和降息的可能性依然存在；其次，结构性货币政策工具预计将继继行动，专门支持相关领域的“优化新增供应、激活现有库存”的库存去化工作。PSL项目助力于城中村及老旧危房改造，以及城市更新和住房设施适老化改造；同时，特别贷款用于地方政府收购存量商品房，回购闲置土地；此外，千亿规模的租赁住房贷款支持计划已在多个试点城市实施，扩大了保障性住房再贷款的适用范围；再者，居民住房信贷政策尚有优化和调整的余地，这有助于激发居民的购房意愿并提升其购房支付能力。去年已通过降低存量住房贷款利率和减轻居民利息负担1500亿元的方式，实现了利率的降低。然而，存量贷款利率仍有进一步下降的余地。与此同时，首付比例和新增贷款利率也面临着继续下调的潜力和需求。
在积极财政政策对房地产领域的扶持上，主要表现在三个方面：首先，通过财政扩张政策来促进经济投资建设，确保经济增长的稳定性，增加就业机会，以及保障劳动者的收入预期，这种将扩张性财政与民生导向相结合的策略，不仅为短期经济增长提供了支撑，同时也为住房消费的长期升级提供了动力；其次，地方专项债券的运用，有助于土地储备和存量商品房的收购，从而有效减少行业库存风险，优化行业发展的前景；最后，通过完善社会保障体系，增强住房消费的信心，减轻居民在生育、教育、养老等方面的负担，进而提升居民的消费信心，对促进住房消费意愿的提升起到了积极作用。
