2025年，我国房地产行业政策围绕“需求提振、供给优化、金融协同”三大支柱展开，采取因地制宜的调控措施，包括减少限制性政策、减免税费、扩大信贷规模、增加保障性住房供应、推进城中村改造、盘活存量资源以及推广优质住房项目，旨在促使房地产市场实现量价稳定，止住下跌趋势，并引导行业从高杠杆扩张模式向以民生为导向的高质量发展模式转变。
9月26日推出的综合政策增强了市场信心，稳定了预期，2025年伊始，行业保持了止跌回稳的态势。在房地产领域，既体现了政策支持又展现了市场自我修复的双重特点，然而，核心城市局部修复与中小城市深度调整的结构性矛盾十分明显，市场目前仍处于“L型”筑底期房地产行业研究，因此，仍需持续发力，以推动房地产市场实现止跌回稳。
3月5日的《政府工作报告》中，房地产领域再度被纳入“防风险”的重点工作范畴。然而，今年出现了一个显著的不同点：报告着重提出安全与发展的双重重要性，主张在推进发展的过程中逐步解决风险问题，将被动防御转变为主动进攻的策略，旨在促进高质量发展与高水平安全的有机结合。
关于如何促使房地产市场止跌回升，我们通过深入分析《政府工作报告》、3月9日全国人大举办的《民生主题记者会》以及3月17日发布的《提振消费专项行动方案》等文件，总结出短期内应采取的五大关键措施。
首先，对限制性政策进行适度调整，确保与之前实施的“四个取消、四个降低、两个增加”政策保持连贯性。核心城市继续对限购、限售等行政措施进行缩减房地产行业研究，同时，对商业贷款和公积金贷款的首套及二套房首付比例要求进一步放宽，并取消了对多套房贷款的限制。
其次，应减少购房及相关税费。一方面，各地应在职责权限内提升公积金贷款上限，并允许商业贷款转为公积金贷款在异地使用，以加强青年和新市民的保障。另一方面，应改善个人所得税、契税、增值税、土地增值税等税收政策，减轻交易过程中的税负。此外，通过经纪人协会协商降低二手房交易的中介费用，或由政府搭建平台促进交易撮合。
此外，提升家庭收入水平、增强消费活力亦为关键。在3月9日的全国人大民生记者会上，中国人民银行行长潘功胜透露：“去年，降低存量房贷利率的措施每年可为超过5000万户家庭节省大约1500亿元的利息支出。”目前，存量房贷利率尚有进一步下降的余地。为此，鼓励商业银行进一步降低存量房贷利率，以减轻居民还款负担。《提振消费专项行动方案》中明确提出，需强化消费能力保障，并采取多项措施：增强生育养育的保障力度，加强教育领域的支持，提升医疗和养老的保障水平，确保关键群体的基本生活得到保障。在收入来源上，应通过多元化途径提升居民收入，比如保持就业岗位稳定、实施失业保险的返还政策，调整工薪个人所得税，以及稳定股市和债券市场，以此拓宽居民的财产性收入渠道。
政府工作报告强调，城市更新工作需不断深化，这一进程是城镇化进程中的必然环节。住建部部长倪虹在3月9日的全国人大民生记者会上透露，2025年城市更新工作将继续推进，并将聚焦于三大类项目。在这三大类项目中，与房地产行业紧密相连的是首当其冲的民生类项目。首先，确保2000年前建成的城市老旧小区全部纳入改造计划，并根据实际情况进行针对性的改造。同时，也积极倡导居民自主参与老旧住宅的更新与改造。其次，关于城中村改造项目，目前其覆盖范围已拓展至全国地级及以上城市，继去年新增100万套之后，将继续扩大改造规模。第三，要积极推动社区整体建设的深入发展，核心在于关注老年人和儿童两大群体，对无障碍设施进行优化升级，增加托育服务和儿童活动场所的建设。
城中村与老旧危房改造策略的核心目标是通过现有存量推动新增量的增长。据报告指出，2024年，城中村改造的范围将扩大至三百余座城市，并启动了1790个改造项目。到了2025年，将进一步加大改造力度，推广货币化安置方式，计划在新增一百万套城中村及危旧房改造项目的基础上，持续扩大改造的规模。
通过货币化安置措施和专项融资手段刺激需求，同时稳定市场预期，有助于房地产市场止跌并逐步回稳。例如，通过直接发放购房补贴或房票等方式进行货币化安置，可引导拆迁居民优先选购现有商品房。预计到2025年，新增的100万套城中村改造项目将推动约2亿平方米的商品房销售，从而进一步激发潜在购房需求，加快库存的消化速度，减轻现有商品房库存的压力。
中期阶段，一方面，着重通过盘活现有土地资源（例如将商业办公用房改造为住宅）来合理调控新增城市建设用地的供应，以防止库存与需求之间的失衡状况进一步恶化。另一方面，通过激发房地产企业的投资热情并减轻地方财政负担，例如在改造过程中允许调整土地规划条件（比如提高建筑密度），从而提升土地的开发价值，增强房地产企业参与的积极性。运用专项债券发行、政策性金融机构提供的专项贷款、税收减免等多样化措施，有效减轻了地方政府的财政负担。
长期来看，这一举措将促进城市空间结构的重塑和住房质量的提升与转型，进而形成“民生得到改善，投资持续增长，产品不断升级，改善需求得以释放”的良性互动循环。具体措施包括优化土地的利用方式，例如将现有商业办公用地转变为住宅用地，以此激活低效资源，推动职住平衡和产城融合，从而对城市空间结构进行优化和重构。
2025年，房地产行业在供给层面将继续秉持“优化新增供应、激活现有资源”的原则，重塑行业的发展格局。我们将根据市场需求来指导建设，严格限制新增的开发项目，着力解决现有土地资源的利用问题。在存量房方面，将通过发行专项债券的方式，收购并转化为保障性住房，以改善供需关系，并增加对新市民、青年和农民工等群体的保障性住房供应。
《报告》强调，必须对城市空间布局和土地使用形式进行优化，并科学管理新增房地产用地的供应量。同时，应不断推动城市更新工程和城镇老旧小区的改造工作，并协调推进低效土地的再开发。一方面，我们可以通过减少或暂停向库存较高的城市或区域提供新增土地供应来缓解短期市场库存压力；另一方面，必须顺应从“有房住”向“住好房”的改善需求转变的市场趋势，增强城市更新工作，激活核心区域的低效存量用地。这样做可以释放出更多适合改善型需求的核心地块以及配套的城市区域用地，进而扩大优质住房的供应量，减少无效供给，确保产品符合市场需求，最终达到降低库存的目的。
《报告》强调，应激活现有土地资源及商业办公房产，加快对存量住宅的收购进程，并在收购主体选择、价格确定以及使用目的上赋予城市政府更广泛的自主决定权。同时，扩大保障性住房再贷款的适用范围。此外，要综合调配收入、债券等多元化的财政资金，以保证财政政策能够持续发力，并增强其影响力。在去年成功完成2万亿元新增安排之后，今年将进一步部署，安排地方政府专项债券4.4万亿元，较上年增长5000亿元，资金将主要用于投资基础设施建设、土地储备及收购现有住宅、以及解决地方政府拖欠企业的款项等问题。
2025年的地方工作报告中，有超过15个省份提到了存量商品房及闲置土地回购的相关议题；重庆、广东等地区特别指出，要有效激活现有土地和商业办公用房的利用，增强对存量住宅的收购力度，旨在改善市场供应格局。同时，政府赋予地方在收购主体、定价及使用目的等方面的自主决定权，旨在激活存量资源，加快行业库存的消化。
自然资源部与财政部共同发布《关于切实执行地方政府专项债券用于土地储备支持工作的指导意见》，对发债条件及资金使用主体进行了规定，优化了专项债券的申报和审核程序，并就资金与收益的平衡以及严格的监督管理提出了具体规范和要求。
总体来看，市场短期内将迅速感受到托底效果的体现。首先，政府收购那些无力开发的土地，有助于某些房地产企业实现资产转化，从而加快库存消化，减轻企业的资金压力。其次，土地供应的结构得到优化，预计核心城市的土地拍卖热度将有望恢复。重点城市能够利用专项债资金收购核心区域内的优质土地，待到这些土地进入市场时，将产生“优质土地——高价成交——市场信心增强”的良性循环。例如，上海、杭州等城市已出现高价成交土地的情况，政策的叠加效应可能会更加明显。
在过去三年以及目前这个阶段，我们不仅在风险控制和市场稳定方面取得了成效，而且有步骤地建立了相关的基础性制度，同时也在加速形成房地产发展的新模式，这些都是解决房地产行业问题的关键所在。2024年，住房和城乡建设部对房地产行业发展的新趋势进行了阐述，强调了构建“人、房、地、钱”四大要素相互关联的新机制的重要性。此外，他们提出要全面满足公众在住房方面的多样化需求，并推动住房供应的多元化。同时，要妥善协调市场与保障、租赁与销售、新增与存量之间的三组平衡关系。此外，还需推动土地供应和利用的多元化和高效化，实施“以房定地”策略，完善跨区域交易指标体系。同时，还要推动房地产开发企业融资模式的改革，优化预售资金的监管体系，并逐步向现房销售模式过渡。
“好房子”不仅满足了居民提升居住条件的迫切需求，而且对于开发企业来说，它是构建自身可持续发展的“造血”机制的核心环节。
《政府工作报告》强调，必须优化标准体系，致力于打造“安全、宜居、环保、智能”的优质住宅。在3月9日的全国人大民生专题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹明确指出，将着重在以下三个方面确保这一目标的实现：
首先，确立标准至关重要，因为标准的设定直接影响到房屋的整体质量。为此，我们编制了《好房子建设指南》，并且对《住宅项目规范》进行了修订，修订内容之一便是将住宅的层高标准提升至3米或以上。
其次，重视科技创新。“好房子”与先进科技相得益彰。一方面，广泛宣传推广便民实惠的新技术、新工艺、新材料、新产品。另一方面，主动推进智能家居的全面应用。
第三，聚焦于项目开发。各类面积和价格段均有优质住宅可供选择。这将促进城市与企业在加速建设优质住宅方面取得进展。“好房子”不仅需符合高标准、优质建造，更需提供优质服务。各地应优先确保保障性住房达到“好房子”标准，同时结合城市改造，设法将老旧住宅升级为“好房子”。
由此可见，“好房子”的构建，首先需要优化住房设计和标准体系，以及创新空间布局。例如，推广采用错层、复式、挑空式起居室等多种户型设计，以提高空间使用效率和居住舒适度，并可根据需求设置封闭或开放式阳台，从而增强住宅的灵活性。同时，还需建立涵盖设计、材料、建造和智能化等方面的全面标准体系，并着重强化绿色环保、适老化和无障碍等性能标准。增加绿色建材与建造技术应用落地，加速住宅智能化改造。
打造优质住宅，不仅为创新技术、新型产品、新型材料开辟了广泛的应用领域，而且激发了扩大内需、推动消费的强大潜力。
激活房地产融资的协调机制，确保交付房屋顺利进行，这成为房地产企业实现从依赖外部支持向自主发展的关键途径之一。
即便交付高峰期已经过去，交付难题却仍在某些区域持续，这些问题和风险仍是2025年行业必须面对和解决的，基于2024年房地产融资协调机制的成功经验，我们应继续运用这一机制，这对于稳定房地产市场、防止其进一步下跌至关重要，同时也为经济社会的持续进步提供了坚实的保障。
目前，白名单制度已经建立起“增加覆盖范围-提高效率-隔离风险”的积极循环，然而，必须打破“申报、审批、放款”过程中转化率不高的困境。面向未来，我们应当着力推进省级层面的统筹监管以及市场化处理手段的创新，力求在稳定主体和防范风险之间达到一种动态的平衡。
为了确保就业稳定和收入增长，必须采取多种措施，以保持就业岗位和提升居民收入水平，从而推动住房消费的增长。《政府工作报告》强调，要实施一系列政策“组合拳”，确保政策目标、手段、实施时机、力度和节奏的精准对接。在制定和实施政策时，应尽可能提前，不拖延，抓住时机，一旦确定方向，就应果断行动，一次性提供充分支持，以增强政策的实际效果。强化纵向和横向的沟通协作，确保政策从起点到终点的连贯性，实现无缝衔接。重视听取市场反馈，共同推动政策的执行与预期导向，培育良好的社会预期态度。
我国货币政策实施适度宽松策略，具备降准降息的余地，同时PSL等结构性工具将发挥积极作用，信贷政策也在持续优化之中。《政府工作报告》强调，要实施适度宽松的货币政策，充分发挥货币政策工具在总量和结构上的双重作用，适时调整降准降息，确保流动性充足，使社会融资规模和货币供应量的增长与经济增长及价格总水平的预期目标相协调。提升结构性货币政策工具的优化与创新能力，以更强劲的力度推动房地产和证券市场的稳健成长……同时，助力社会整体融资成本的降低，增强金融服务的可接触性和便捷性。
关注于房地产行业，首先，实施降准和降息仍有余地，考虑到促进经济增长和减少社会融资的综合成本，本年度内有望继续实施降准和降息政策；其次，结构性货币政策工具预计将继继行动，专门支持相关领域的“优化新增量”和“激活存量”以实现去库存。PSL项目助力于推进城中村和老旧危房改造工程，以及城市更新和住房设施适老化改造；此外，特别贷款用于地方政府收购现有商品房，并回购闲置土地；再如，规模高达千亿的租赁住房贷款支持计划已在多个试点城市实施，进一步扩大了保障性住房再贷款的适用范围；再者，居民住房信贷政策尚有优化和调整的余地，这有助于激发居民的购房意愿并提升他们的购房支付能力。去年，我们已将存量住房贷款利率下调，并减轻了居民的利息负担，共计1500亿元。即便如此，存量贷款利率仍有进一步降低的余地。此外，首付比例和新增贷款利率也面临着继续降低的可能性和迫切需求。
政府对于房地产的积极财政扶持主要体现在三个方面：首先，通过财政政策的扩张来促进经济投资、保持经济增长、增加就业机会并稳定劳动者的收入预期，这种结合了扩张性财政政策和民生导向的策略，不仅为短期经济增长提供了保障，同时也为长期住房消费的升级提供了动力；其次，利用地方专项债券来支持土地储备和收购存量商品房，有助于降低行业库存风险，优化行业发展的前景；最后，通过完善社会保障体系来增强住房消费的信心，减轻居民在生育、教育、养老等方面的负担，从而提升居民的消费信心，对提高住房消费意愿产生积极影响。
