中国经济导报 中国发展网记者 程晖报道
2023年5月18日，一场盛大的活动盛大开幕。该活动由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所以及北京中指信息技术研究院共同主办，并由北京中指信息技术研究院旗下的中国房地产TOP10研究组负责承办。此次盛会为“2023中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会”。自2003年起，中国房地产TOP10研究组便着手进行中国房地产上市公司TOP10的深入研究，至今已坚持了整整二十一个年头。研究团队紧跟资本市场的发展步伐，对房地产开发上市公司的运营规律进行了深入探讨，这对推动行业的健康发展以及企业的快速壮大起到了关键作用。他们的研究成果受到了社会各界的广泛关注，尤其是机构投资者的青睐，并已逐渐成为投资者评估上市公司整体实力、挖掘证券市场投资机遇的重要依据。
2023年，资本市场改革不断推进，股票发行注册制改革全面展开，公募REITs的常态化发行得到强力推动，同时在房地产平稳健康发展等关键领域，实施了更多切实可行的措施。相关部门编制了《优化知名房地产企业资产负债表行动计划》，实施“资产活化”、“债务接续”、“权益补充”以及“预期增强”四大举措，多管齐下优化知名房地产企业的经营和融资现金流，促使知名房地产企业的资产负债表重回安全区域。目前，宏观经济向好预期增强，房地产市场信心也在迅速恢复。证监会于2023年召开的系统工作会议着重指出，要全力推进新一轮旨在提升上市公司质量的三年行动计划。在房地产领域，上市公司积极响应政策导向和行业发展趋势，秉持稳中求进的工作方针，不断尝试创新的发展路径，致力于推动企业向高质量发展迈进。
行业规模缩减，地方国有企业却逆流而上扩张。2022年，房地产上市公司整体资产呈现下降趋势。在这一年里，沪深两地上市的房地产公司平均总资产为1409.3亿元，较前一年减少了5.4%，增速相比前一年下降了9.6个百分点。而大陆在香港上市的房地产公司平均总资产为2407.6亿元，同比减少了5.8%，增速同比回落了12.6个百分点。沪深及大陆在香港上市的房地产企业整体资产呈现下降趋势，标志着该行业已步入资产缩减的时期。这一缩表现象主要源于民营企业房地产企业的资产缩减，而中央直属企业的资产规模则保持相对稳定，与此同时，地方国有企业的资产规模却在逆境中实现扩张。
2022年，沪深两地及我国大陆在香港上市的房地产企业，其营业收入增速由增转减，毛利显著减少，行业首次出现亏损现象。净利润大幅下滑，部分房地产企业甚至出现了亏损。沪深及大陆在香港上市的房地产企业，其营业收入平均值为305.2亿元和464.8亿元，较去年同期分别减少了8.9%和16.0%，增速较前一年下降了18.1和30.4个百分点。净利润的平均值分别为-1.6亿元和-10.9亿元，同比降幅达到了112.7%和128.7%，降幅较去年增加了51.4和85.4个百分点。
偿债能力有所减弱，资金流动表现为净流出状态；在2022年，由于疫情反复发作以及房地产市场销售疲软等因素的作用，沪深地区的上市公司在扣除预收账款后房地产行业研究，资产负债率出现小幅下降，而大陆在香港上市的公司的资产负债率则有所上升。具体来看，沪深两地及大陆在香港上市的房地产公司，在扣除预收账款后的资产负债率均值分别为63.5%和67.1%，与上一年相比，沪深公司下降了0.6个百分点，而大陆在香港的公司则上升了0.2个百分点。在2022年，由于市场调整期的冲击，众多房地产企业的财务稳健性面临挑战，沪深两地上市的房地产公司平均净负债率达到了70.8%，较上年同期增长了2.9个百分点；而大陆在香港上市的房地产公司平均净负债率则上升至81.0%，同比增加了13.2个百分点。短期偿债能力持续走低，沪深两地上市的房地产企业现金与短期债务的比率平均值仅为1.39；而大陆在香港上市的房地产企业该比率平均值更是低至0.79。受到销售业绩下滑和回款速度减慢等多种不利因素的影响，沪深两地及香港上市的房地产企业在现金流入净额方面均呈现出持续下降的趋势，具体均值分别为-11.2亿元和-57.9亿元。
2022年，房地产上市公司盈利能力明显下滑，股东获得的收益也持续减少，尽管部分房企在逆境中实现了增长。具体分析，沪深上市的房地产公司每股收益的平均值为负0.22元，较前一年下降了257.1%；而大陆在香港上市的房地产公司每股收益的平均值为负0.62元，同比下降了251.2%。
市场经历着持续的深度调整，导致行业整体市值呈现下滑趋势：在2022年，房地产市场仍处于深度调整阶段，资本市场对房地产行业的投资态度更为谨慎房地产行业研究，沪深两地及在香港上市的房地产企业市值均值均出现了下降。具体来看，沪深上市的房地产公司市值均值为153.7亿元，较上年同期下降了10.4%；而大陆在香港上市的房地产公司市值均值为132.3亿元，同比下降了18.4%。
卓越企业的估值尚有上升潜力，需关注那些经营稳健且投资态度积极的公司；在2022年，房地产行业持续低迷，沪深两地及大陆在香港上市的房地产企业整体表现逊于市场平均水平。投资者将更加重视企业的持续经营能力和长远价值，那些能够保持稳健经营并展现出良好的土地获取及融资能力的企业，更容易赢得投资者的青睐。
