房地产市场堪称经济周期的根源，特别是自20世纪开始，在人类历史中，十次经济危机中有九次与房地产紧密相关，这一现象几乎像是一种普遍的规律，在全球范围内的众多国家都得到了反复的证实。
最为知名的案例包括二十世纪二十年代的美国以及八十年代的日本房地产市场所出现的泡沫现象。
房地产泡沫的形成与破裂并非地产自身之过，其根本原因在于货币政策的剧烈波动。即便时至今日，这一历史性的规律仍旧在持续演绎。
自疫情蔓延以来，欧洲以及部分国家采取极端宽松的货币政策以提振经济，此举使得房地产市场持续升温。在过去的一年多时间里，这些国家的许多地区房价涨幅已达到前所未有的高度。
然而，大量货币注入引发的通货膨胀使得这些国家迅速陷入经济困境，最终不得不紧缩货币政策，房价也因此迅速下跌。
近期，大量数据表明，美国房地产市场正步入自2006年以来的最大规模收缩初期阶段。
历史，再重演一遍。
01 海外房价泡沫刺破
近期，加拿大、新西兰、澳大利亚的房价均出现较大跌幅。
中国人在海外投资房地产时，对加拿大的偏好尤为明显，而该国在6月份的房价出现了自17年前以来的最大降幅。根据加拿大房地产协会提供的数据，今年6月，加拿大的平均房价以及房屋成交量均出现了下降趋势，双双降至了近一年来的最低点。依据MLS房价指数的统计，6月份的加拿大房价跌幅已经超过了2005年以来的任何记录。
今年三月至六月期间，加拿大的最大城市多伦多见证了房价下降了约10％，伴随加拿大央行持续提高利率，民众面临更高的房贷压力，预计未来房价将进一步下滑。根据私营经济分析师的预测美元加息对中国楼市影响，加拿大的平均房价有可能最多下跌20％。
另外，新西兰和澳大利亚这两个国人偏爱投资的发达国家，其房价亦呈现出下降态势。根据TradeMe提供的数据，今年六月份，新西兰的住宅平均价格达到了3%的历史最大降幅。具体来看，新西兰最大的城市奥克兰地区的平均报价下降了4%，而首都惠灵顿的房价也大幅下跌了3%。
澳大利亚的房价虽然下降幅度并不显著，但已显现出连续下滑的趋势。在6月份，房价较上月下降了0.6%，这一跌幅超过了5月份的0.1%。具体来看，悉尼的房价当月下跌了1.6%，下跌速度有所加快；而墨尔本则下跌了1.1%。
澳大利亚联邦银行指出，鉴于澳央行对加息幅度和速度的调整，预计悉尼与墨尔本两地房价在接下来两年内的累积降幅将高达18%。
美国房地产市场，作为海外房地产市场的风向标，在经过一年多的异常火爆期后，随着今年加息预期的上升，已开始显现出明显的降温迹象，其成交量已连续五个月呈现下降趋势。
今年六月，美国房价的中位数创下历史最高记录，攀升至41.6万元。与此同时，平均抵押贷款的金额也呈现出大幅上涨的趋势。然而，形势很快发生了急剧变化，抵押贷款的规模迅速缩减，进而引发了近30年来最大的半年度波动幅度。
今年上半年的数据显示，美国房地产市场持续走低。1月份的成屋销量为649万户，而到了6月份，这一数字降至512万户，跌幅达到21%，创下近两年来的最低点；与此同时，新屋销量亦较去年12月的峰值大幅减少。此外，新屋开工数量和建筑许可证的发放量也在持续减少，整体市场呈现出疲软态势。
经济学家指出，今年上半年美国抵押贷款的申请量锐减，降幅接近四成，且这一下滑态势尚未显现出停止迹象。不久的将来，那些在这几个月内购房的人很可能会面临亏损的局面。
上述国家楼市降温的最大元凶是加息。
疫情期间，货币大规模投放、俄乌之间的冲突以及西方国家对俄石油的制裁等一系列突发事件相继发生，这些事件对供应链造成了严重冲击，导致全球粮食价格急剧攀升，国际油价持续上升，所有这些因素共同作用，使得全球通货膨胀形势愈发严峻。
今年五月，全球范围内的通胀率中位数攀升至7.9%，这一数字是去年六月的两倍还多；在美国，消费者价格指数（CPI）高达8.6%，而在欧元区，这一比率更是超过了8%。荷兰、希腊、俄罗斯等国家，其通胀率更是夸张地超过了10%。进入六月，美国的通胀率进一步飙升，达到了9.1%，创下了40年来的最高纪录；与此同时，欧元区的通胀率同比上升至8.6%，也刷新了历史新高。
为了遏制高通胀率，美国、欧洲、加拿大以及澳大利亚等世界主要经济体纷纷不得不启动了大规模的加息措施，这一举措使得贷款购房的成本显著上升，进而导致越来越多的潜在购房者放弃了他们的购房计划。
自今年年初起，美国30年期的固定利率按揭贷款已从3.25%的起始点猛涨至接近6%，而这一利率水平上次出现是在2008年美国房地产市场泡沫破裂之前。
加拿大、新西兰、英国等国的加息举措导致房贷利率普遍上升，这对有意购房者的购房热情造成了显著影响。
令人忧虑的是，时至今日，这些国家的通货膨胀问题仍旧难以得到有效控制，因此，继续提高利率势在必行。然而，高昂的住宅价格和迅猛增长的房贷利率，无疑会使得潜在购房者望而却步。在这种背景下，海外房地产市场的下跌风险无疑将加剧。
02 新周期才刚刚开启
近两年来，全球约九成国家的房价呈现上涨趋势，其中不少国家的房价涨幅超过了10%，而土耳其的涨幅尤为显著，高达30.3%。
易居房地产研究院数据显示，2021年，全球80个主要经济体的房地产泡沫率攀升至十年来的顶峰，其中全球房价泡沫率更是高达14.4％。在各国中，阿根廷的房价泡沫率高达98.1％，位居全球第一。受贷款收入比过高的影响，阿根廷家庭去年需花费78.4年才能还清房贷，这一数字远超全球平均水平的9.2年。
报告揭示，2021年间，韩国、智利、菲律宾、墨西哥的住宅价格泡沫位列前五名，而美国与加拿大的房价泡沫比率同样居高不下，分别高达20.5%与16.5%。
2020年，美国房价指数急剧上升，增幅达到10.4%；2021年，这一趋势持续加剧，涨幅高达18.8%，刷新了34年来的最高记录。即便到了今年3月，美国房价仍呈疯狂上涨态势，目前全美房价已较2012年的最低点翻了一番还多。
但我们要明白一个最基本的逻辑：
新冠疫情的突然来袭，对全球经济造成了极其严重的打击，不仅对经济运作产生了重大冲击，还对全球供应链造成了极大的麻烦。此外，在过去的两年里，全球地缘政治问题层出不穷，逆全球化的趋势也愈发明显。
在这种形势下，经济本应面临极大的压力，即便实施大规模的货币宽松政策，也仅能暂时缓解，暂时遮蔽这些问题的存在。
一旦全球经济与供应链结构遭受破坏，即便实施大规模的货币宽松政策，也无法彻底抹去这场创伤的痕迹。
因此，近两年来海外房地产市场的迅猛上涨，实则与它们的经济状况和股市走势相似，很大程度上表现为一种过度的虚假繁荣。一旦这种泡沫被戳破，必然将面临“病势沉重，来势汹汹”的严峻考验。
去年，阿根廷与斯里兰卡等对外依赖性较强的小国经济接连遭遇崩溃。国际货币基金组织（IMF）曾发出警示，指出目前超过30%的新兴及发展中国家正面临或即将陷入债务危机。这一风险对大约19个发展中国家构成威胁，其债务总额高达2370亿美元。欧洲以及众多其他国家的许多地区仍然深陷于战事、粮食短缺、能源困境和金融动荡等一系列危机之中。
尽管这轮美元加息的周期才刚刚开始，然而高通胀问题依然难以根除，这使得这些国家面临的压力愈发加剧。我们几乎可以预见，新一轮的美元在全球范围内对投资者的“收割”行为，正不可避免地再次上演。
此次加息的长周期对于美国房地产市场而言，在借鉴了过往多次重大事件的教训后，或许能够顺利实现平稳过渡，不太可能遭遇崩盘式的剧烈萎缩。然而，这并不意味着一些经济基础较为薄弱的新兴国家不会面临类似的风险。
房地产行业，被誉为经济周期的源头，目前正与整体经济一同步入下降周期。这一阶段，它需要经历一段时间的调整，以吸收经济基础遭受严重打击以及过度宽松的货币政策带来的负面影响。因此，未来一段时间内，市场供需两端持续紧缩，价格和成交量同步下降的情况很可能持续出现。
03 结语
本文并非意在表达美国或欧洲的房地产市场将一蹶不振，毕竟这两个地区作为全球经济的关键组成部分，并且自身拥有发达国家的丰富资源，其基础稳固至极，这样的冲击对于它们而言尚在可承受范围之内。
当新一轮的降息周期到来，住房成交量逐步恢复稳定，届时，这些国家的房地产市场仍将呈现为绝佳的投资良机。
但这个时机不是现在。
这种情况，与我们国内目前的一二线房地产市场的逻辑是一致的。
实际上，海外房地产市场已由火热转为冷淡，这一现象在很大程度上揭示了货币紧缩的效应，同时也可能间接显示出金融市场，尤其是股市的泡沫正在逐渐破裂。今年以来，美国股市持续下跌便是这一趋势的明显例证。
所以，海外房地产的景气度变化美元加息对中国楼市影响，非常值得我们关注和重视。
股市与楼市的显著差异在于，楼市对经济状况的反应通常较为迟缓，而股市在预期管理方面则显得更为领先，有时甚至能对未来的宏观经济走向进行一个季度的预测和反馈。
本月，通胀压力得到缓解，加息预期逐步实现，美股市值呈现止跌回升的趋势。然而，这究竟意味着美股对经济最悲观预期已告一段落，还需进一步观察以确认。
若如此，对中国而言，无疑是一大幸事；至少，外部的不确定性因素会相对减少。
