从持续的利率下调到八五折的房贷优惠，再到首套房首付降至20%及契税和营业税的减免，当前的房地产政策正逐步接近2009年“史上最宽松”的阶段。如今，山东省更是推出了按“县（市、区）”划分的首套房缴税标准，这一政策的宽松程度已远超2009年，堪称历史之最。
审视山东省新近颁布的政策，该政策标志着财政部、国家税务总局及住建部对房地产交易环节中契税和营业税优惠政策调整措施的执行，其契税优惠内容与三部委的通告保持一致。其中，最显著的变动体现在“住房情况查询区域”的界定上，即“拟购住房所在县（市、区）行政区域”，这意味着首套房的判定标准不再是以整个城市为基准，而是缩小至县（市、区）级别。若购房者在市南区已拥有N套住宅，而此番在崂山区购置商品房，其契税的缴纳将依照首套房的税率进行，而非依据中央政策所规定的第二套房税率。
将中央政府的新政与山东省的新政相结合考量，若将二套房调整为首套房，面积在90平方米以下的住宅契税保持不变，而超过90平方米的部分契税率从2%降至1.5%；至于将第三套房转为首套房，则能节省更多，不论面积大小，第三套房的契税率原本是固定的3%，现在调整为1%或1.5%。
青岛锐理对2015年青岛市不同面积段新建商品住宅的首次购房、二次购房、三次及以上购房的成交比例进行了统计（此统计未将通过假离婚等手段避税的情况纳入考量），若以原税率进行计算，推测当年青岛市新建商品住宅总计缴纳的契税大约在23亿元。在山东省此次新政落实后，这一缴税额度将会大大减少。
锐理客研团队针对青岛市上万名购房者进行了访谈调查，结果显示，超过九成的购房者倾向于在多个区市购置房产，而选择在同一个区市购买第二套住房的购房者仅占少数，不足一成。这一现象在一定程度上反映出山东省新政策的实施，该政策在很大程度上取消了青岛地区在首套房和第二套房契税上的差别。按照这样的计算，如果2016年青岛市新建商品住宅的销售量能够与2015年持平，那么仅就新房销售而言，山东省的新政策实际上等同于青岛市政府放弃了大约8亿契税的收益，以此作为激励民众购房的举措。
该政策并非山东省的独有创举，此前并未纳入三部委税收新规实施范围的广州市，也在2月22日推出了跨区域首次购房可享受首套房契税减免的政策。在广州市的天河、海珠、越秀、黄埔、番禺、荔湾以及增城区，只要购房者在拟购房区域未曾拥有房产，均可按照首套房的标准缴纳契税。不过仅仅三天之后，广州市地方税务局于25日发布了一则公告，宣布立即暂停实施“跨区域首次购房”的契税减免政策，并将在全省政策明确之后，对已缴纳相关税款的纳税人采取多退少补的补偿措施。
山东省财政厅、地税总局以及住建厅共同发布了这一政策，预计不会像广州那样突然暂停实施，且在青岛市已正式实施。该政策可视为对近期救市措施的一次加强，主要针对的是改善型住房和二套房市场，可视为山东省“去库存”策略的又一重要措施。
谈及救市措施，相较于2009年，当前的救市措施在本质上沿袭了当年的策略：持续降低利率、首次购房的商业贷款首付比例下调至20%、将二手房交易营业税的免征期限从五年缩短至两年、购房契税的减免力度进一步加大……不仅包括北上广深等实施限购措施的城市，新的救市措施还广泛覆盖了众多其他城市。
自2009年实施救市措施以来，众多政策接连出台，房地产市场，尤其是二手房市场，呈现出一片兴旺景象，众多城市的房价也迎来了显著上涨。那么，当前的救市措施是否会导致房价再次大幅攀升？这无疑是每个人最为关注的焦点问题。
锐理认为，此次的救市措施在政策层面与2009年颇为相近，然而，在实施的具体背景方面，却存在着显著的差异。2009年实施救市措施之际，金融危机催生了房地产市场的崛起，以促进经济复苏；彼时山东省青岛市即墨市房价，市场呈现出供不应求的态势。然而，当前救市的重点在于“去库存”，随着中国房地产市场步入黄金发展期，供需关系已发生逆转，供大于求的现象凸显。特别是部分二线和三四线城市，库存积压严重，亟待寻找有效途径来消化市场。
观察当前政策环境，北上广深、南京、武汉、杭州等一二线城市，这些库存压力相对较小的城市，依旧呈现出类似于2009年的供不应求局面，房价有极大可能迎来大幅上涨。深圳，即便在2015年全国房价普遍下跌的大背景下，依然展现出强劲的上涨势头；在国家统计局最新发布的2016年1月全国70个大中城市房价变动数据中，深圳再次以52.7%的同比增长率位居全国首位。
对于众多三四线城市而言，它们面临着库存积压的严重问题，近年来大规模的开发和房价的攀升导致这些城市积累了庞大的库存量。由于这些城市对人口的吸引力相对较弱，市场供应量无法得到有效补充，供需矛盾突出。尽管在一二线城市的带动下，这些城市的房价可能会趋于稳定，出现涨跌波动，但出现大幅上涨的可能性却是微乎其微。
青岛，作为我国二线城市中的翘楚，坐拥庞大的房地产市场，然而也面临着库存的沉重压力。其主城区对众多外来人口的吸引力不容小觑，这为购房市场注入了巨大的潜力。然而，由于城市发展的制约，房源供应并未达到充足水平，因此房价持续攀升。青岛楼市供应主要依赖于郊区各市，然而，这些区域对人口的吸引力相对较弱，因而形成了大量库存。这使郊区成为青岛“去库存”的关键区域。尽管如此，随着城市的不断进步，这些区域的价值有望得到提升。然而，在当前去库存的背景下，这些区域的房价预计仍将在稳定中经历波动。
锐理新媒体综合分析了青岛各区域市销售情况、库存数据以及市场调研结果，推测在新政实施后，不同区域市场在反应速度和房价上涨幅度上可能会有所差异。
市南、崂山、原市北、原四方等城市核心区域对新政策的响应将最为迅速，其房价上涨幅度也将成为2016年中最显著的。
李沧区、城阳区、高新区以及之前的黄岛区等地，销售业绩与库存量均较高，其市场对行情的响应速度通常落后于城市中心区域山东省青岛市即墨市房价，价格增长幅度亦相对较小。
胶南、胶州以及即墨这三大城市，作为青岛房地产市场库存量最为集中的区域，对政策变化的敏感度相对较低，因此在面临庞大的库存压力时，房价的上涨幅度不会过于显著。
平度和莱西这两座城市在青岛的房地产市场长期处于欠发达状态，其销售业绩未曾显著提升，房价亦未经历大幅波动，预计面对新出台的政策，它们也不会产生显著的影响。
青岛锐理
