拐点和传导都是小概率。
香港楼市的转折点似乎已经显现——在其下辖的18个区域中，已有16个区域的房价出现了下跌趋势。
今年上半年度，尽管全球多个地区的房地产市场呈现小幅下滑趋势，香港却依然维持了较快的增长势头。然而，进入三季度，市场状况急剧恶化。知名楼盘降价销售、所谓的“准地王”项目流拍、违约率急剧攀升。根据美联物业提供的数据，10月份香港新建住宅的销售交易额下滑至112亿港元，创下了16个月以来的新低。与此同时，10月份的新屋交易量仅为1130宗，大约是9月份的一半。
不知疲倦15年持续爬坡的香港房价真将掉头往下？
在10月中旬，香港研究协会的调查数据表明，有六成受访者对香港未来六个月的经济前景持悲观态度，同时，还有四成受访者预测房价将会出现下滑趋势。
值得注意的是，在9月底的某个时刻，香港迎来了12年来的首次银行利率上调。正如香港财政司司长陈茂波在其“司长随笔”专栏文章中所述，过去超过10年的香港所经历的极低利率时期已经画上了句号。
这难道预示着房地产行业的繁荣时代即将结束？进一步引发一个值得深思的问题：若香港房地产市场即将迎来转折点，那么这一变化是否会首先影响到我国东部沿海地区？进而引发一场波及全国房地产市场的价格下跌狂潮？
“拐点”？不急
构成“拐点”的迹象主要包括以下三个方面：优质股票价格下跌、二手房市场价格下滑、以及大规模违约事件的发生。
嘉湖山庄，作为“香港楼市参考指标”中十大“蓝筹屋苑”之一，在10月初之前的12周里，其房价出现了15%的下跌幅度；自9月初起，香港二手房的价格大约下降了2%；从8月开始计算，一手房和二手房的总成交量下降了48%；而在年初至10月底的这段时间里，香港新房交易中已经出现了36起个人买家违约的情况。
中原地产的首席分析师张大伟以及明源地产研究院的执行主编艾振强均向时间财经透露，虽然房价确实出现了下降，但这只是个别现象。
美联集团副主席黄静怡具体分析了二手房降价的情况。根据政府差饷物业估价署提供的数据，9月份的私人住宅售价指数达到了388.8点，这一数字较上一个月下降了大约1.4%。与7月份的高点相比，累计跌幅约为1.5%。进一步观察10月31日至11月5日的私人住宅售价指数，与年内最高点相比，累计跌幅仅为约4%，这表明市场已回落至年中水平。这一跌幅与市场所描述的“劈价”现象存在一定差距。
尽管香港房地产市场持续繁荣深圳房价掉头向下，但潜在的风险不容忽视。瑞银发布的全球房地产泡沫指数表明，香港在主要发达国家和地区的城市中，房地产泡沫程度位居首位。自2012年起，香港的房价以每年10%的速率持续攀升。中信里昂证券（CLSA）房地产研究部门区域负责人Nicole Wong指出，香港房价的当前水平并不合理。香港也确实连续八年稳坐“全球房价最难负担的城市”之首。
加息如同压垮骆驼的“最后一根稻草”。香港金融管理局跟随美联储的脚步提高利率，香港的四大银行纷纷上调港元最优惠贷款利率，这一举措一举打破了自2006年以来的超低息环境。它直接导致了房地产抵押贷款成本的上升，使得购房者的供楼压力增大，楼房的销售自然难以顺利进行。
张大伟指出，中原地产的数据显示，2003年香港楼市处于谷底时期，其指数徘徊在70至80之间，而如今这一指数已飙升至180至190，香港楼市的确涨幅惊人。鉴于此次降价尚处于初期阶段，是否标志着“拐点”的到来，还需经过两个月的观察才能得出结论，过早下结论还为时过早。事实上，2015年和2016年也曾出现过类似的回调调整，但它们并非真正的拐点。人们往往未充分注意到，目前香港当局在房地产市场调控方面所采取的措施是丰富多样的，并且成效显著。
实际上，香港财政对土地的过度依赖问题一直备受瞩目。从香港2016至2017年的财政收入数据来看，与土地及房产相关的地价收入、物业税、一般差饷、物业投资及印花税的总和达到了2447亿元，这一数字占据了港府当年总收入5731亿元的约43%。此外，在香港政府征收的利得税中，相当一部分是由香港的房地产企业所承担；同样，个人收入所得税中，也有相当数量的税款与房屋相关。
明源地产研究院的执行主编艾振强指出，即便政府对房地产市场进行调控，其目的也是为了使房价的上涨速度放缓，而非促使房价下跌。“所谓的‘拐点’往往是在事后进行总结的。”
香港在历史上并非未曾遭遇房地产市场的大幅下跌。回溯至1998年，亚洲金融危机席卷而来，香港作为风暴眼之一，房价在短短6年内锐减了70%，这一惨痛景象至今仍记忆犹新，众多市民几十年的积蓄瞬间化为泡影。“然而，当前的情况并未达到那样的严重程度，目前香港房价的关键因素在于美联储的加息步伐。”艾振强如此分析。
即便某些媒体报道引用的报告预测了市场将出现下滑，这样的预期也还不能被视为转折点。野村香港房地产股票分析师郭美姗指出，香港房地产市场的上升势头可能即将减弱，下半年或许就能观察到房价的回落。然而，相较于下半年，她更倾向于认为香港房价的压力可能要到2019年才会显现出来。郭美姗提到，来年或许将与2015年的状况相似，那时房价在短短六个月内跌幅达到了13%。
从更长的时间跨度来审视，2015年对于香港房地产市场而言，不过是一个短暂的过渡阶段。其他分析报告所预测的跌幅甚至不及2015年的下降幅度。瑞银（UBS）曾预测，从当前时刻至2019年底深圳房价掉头向下，香港的房价最高可能下跌10%。而花旗银行则估计，在下半年，香港房价的跌幅可能达到约7%。
传导？小概率
齐俊杰，一位财经分析专家，曾明确指出，香港在中国房地产市场扮演着至关重要的前沿阵地角色，同时也是风险极高的区域。一旦香港这座前沿阵地因美国持续的加息政策而受到冲击，与之相邻的深圳必将受到影响，而深圳恰恰是中国房价走势的先行指标。2015年，正是深圳房价的率先上涨引领了全国房价的上涨趋势。若深圳房价出现显著下跌，一线城市的房价走势也将随之发生预期的转变。当一线城市的房价出现下降趋势时，其他多数城市往往也会意识到房价的顶峰所在。
时间财经在查阅安居客官方网站时发现，深圳新房的平均价格在8月和9月持续上升，然而到了10月和11月，价格出现了小幅度的下降趋势，但下降幅度并不显著，而且不同区域的表现也存在明显的差异。
张大伟与艾振强均不赞同香港房价波动会波及至深圳。艾振强指出，香港楼市的变动主要受美联储加息影响，迫使港币加息。而在中国内地，若不跟进加息，香港楼市对内地楼市的影响仅限于预期，实际冲击不会很剧烈。“香港楼市虽然曾经历大幅下跌，但大陆房价何时真正出现过大幅下跌呢？”张大伟如此回应。
确实，在过去十年间，相隔一条河流的深圳和香港两地，房价的涨跌趋势几乎完全一致。从2005年至2015年年底，深港两地楼价的关联性系数高达96.20%，显示出两者之间存在着极高的正相关联系。据美联物业全国研究中心经理何倩茹在公开场合所述。
当然，尽管两地房价走势在表面上存在相似之处，然而其背后的成因并非源于深港楼价的相互影响。深圳中原地产的董事总经理郑叔伦指出，房地产行业具有极强的地域性特征，与特定城市的关联度极高，各家公司主要专注于本地市场，因此与其他城市的联系并不紧密。香港房价持续攀升，其主因在于香港政府对于土地开发的严格限制，这造成了土地供应的短缺。同时，香港对房产的巨大需求缺口，是推动房价持续上升的根本动力。此外，深圳的房价受到其经济发展、人口增长以及政府采取的多种行政措施的综合影响。
不幸的消息传来，周一，美联储排名第三的高管威廉姆斯在公开发言中透露，美联储有可能在某个范围内实施加息措施。这一表态在一定程度上加剧了投资者对于香港房地产市场可能迎来转折点的忧虑。（时间财经 陈世爱）
