我个人认为，如果你需要房子，你真的需要房子，你应该现在就买。 早买总比晚买好。 这是一个非常肤浅的话题。
毛大庆
搜狐焦点主持人：过去六年和未来六年，房地产行业发生了哪些变化和不同？
毛大庆：从学术的定义上来说，中国的房地产业是一个产业。 真正开始是1998年、1999年，从那时起，我们产生了这样一个产业，已经有近20年了。
产业规模有多大？ 2016年，全省房地产销售规模达到13.3万亿元，创造了人类历史上的奇迹。 这是一个巨大的市场，是特别大的经济增长源泉，十多年来一直是中国经济增长的动力。 我们看这么一个巨大的经济现象，如果用十几年的时间来看，其实是不正常的。 任何一个国家、任何一个城市，比如法国、日本等，都进入了发展后期，房地产一直存在，并且一直在很大程度上帮助和拉动国家经济的增长。 否则，就不会有次贷危机。
因此，我们不应该把房地产的阶段性产品视为一种连续的情况，或者总说这个行业几年后就会结束。 这些说法也是不科学的。 但如果说房地产一定要继续飙升，这就更加错误了。
我们确实需要行业有章可循，这也是为什么近年来中央仍然提倡建立真正的房地产市场长效机制。 这个长效机制对于老百姓来说非常重要，对于我们的社会稳定和经济发展也非常重要，它确实是一场马拉松。 但在这个过程中，行业的发展特征和发展形态可能会发生特别显着的变化，这是很正常的。
就中国而言，我认为中国房地产的发展只过了第一章，还远未开启下一章。 如果一定要说这就是上半场的结束，只能说第一个发展形式可能结束，接下来的发展形式可能开始。 日本在自由经济下发展了这么长时间的房地产市场，仍然有很多新的方式，包括与金融的结合，金融资本使新产品出现，人们对于房地产这样的资产的观念和技术也在不断变化。
搜狐焦点主持人：中国房地产业已经走过了20年，有没有走弯路，需要采取哪些措施来更好地促进房地产发展，符合当前国情？
毛大庆：中国的房地产确实走了很多弯路。 最早的计划经济是1998年、1999年结束的。这个过程，无论从经济的发展、货币的发展、人们个人财富的发展和资产配置的需求，甚至中国经济在世界地位的影响，我认为当时是不够的，而且还远远不够。
我们来看看这个缺点：
第一，作为一个人口大国，我们有多少资源焦点房地产 天津，人口与资源配置的关系我认为当时被低估了。 例如，1998年、1999年与今天相比，城镇化水平、房地产市场化水平、人口城镇化水平都不足今天的1/3。 近20年来增长了四五倍，城市化进程还远未完成。
当时我们是否预见到有多少城市能够容纳如此多的城市化人口？ 该城市的耕地总量、总空间、发展潜力能否满足人们进城的需求； 我们当时的想法是，国家正在从计划经济转向市场经济，房地产首先要市场化。 这个想法是正确的。 房地产市场化确实克服了很多负面后果，但也带来了很大的潜在问题。
我们向其他国家和市场学习：资源匮乏的国家安排了更好的制度，比如美国的制度：美国将农地资源和市场空间分为保障性资源和市场性资源，实行双轨制运行。 被保障的人必须得到保障体系的保障，政府也必须以市场化的方式运作保障体系。
日本等一些亚洲国家采用的另一种税收制度，用于调整开发商和开发机构开发哪种住房更好用的动机。 美国最典型的就是税收制度运用得很好，从鼓励和保护开发商到保护购车者、租车者、使用者。 税收不是用来平衡这些需求的。 这也是一个长效机制。 东德和西德合并后，出现了住房短缺。 日本迅速利用税收制度来促进住房等的供给，明天仍然会使用这一制度。 这是一个长效机制。
我们目前缺乏长效机制的理念，仍然把房地产作为刺激经济的手段，导致形成了很多短期做法，包括地方政府农地财政的问题。 而且我们可以客观地说，通过房地产的发展形成了巨大的GDP，而在不断调控调节市场的过程中，确实缺乏长效机制，这是一个问题。
其次，房地产本身是不可阻挡的，无法避免的正是这些货币现象。 房地产有太多的能量来吸收资本和资金，所以它一定离不开货币。 住房的主要生产资料是农地，农地是容纳货币的重要附着物。 我们说资金或资本附加物。 这些附着物的价格波动和变化都会影响资本市场和货币的稳定。 这包括国家投资、地方政府投资、老百姓个人投资，这些实际上都与房地产的涨跌密切相关。 一个国家的经济稳定与否，在我们国家，曾经非常依赖房地产和农地市场，所以长效机制就显得尤为重要。
另外，关于泡沫问题，任何行业都存在泡沫。 气泡是一种不好的现象，不能说没有气泡。 需要注意的一件事是控制气泡的范围和程度； 另外，要注意这个气泡与其他气泡的相对关系。 这是一个经济问题。 我国正处于旧动能向新动能的转变，新的经济增速能否增长，新的经济增速能否逐步取代我们旧的衰退方式。 这是一个非常困难的过程。 因为舵太大了，如果转得太快，可能会变得不稳定，但如果转得很慢，就来不及跟上。
我也同意这样的观点，即经济变革不宜太快，而应平稳、扎实。 房地产一直扮演着非常重要的角色，但我认为它还会在很长一段时间内继续扮演重要的角色，角色和戏剧都会发生很大的变化。
回到泡沫问题，它关系到我们实体经济的发展。 如果实体经济不增长或者增长过于平淡，我们仍然需要保持经济稳定或者GDP一定幅度的下降。 那么我们似乎需要资金来推动发展。 过去几年资金驱动发展就是这样，M2驱动是我们最大的特点。 如果继续用M2驱动，没有新的经济增速来用钱，太多的钱就会继续流入农田和建筑，经济闲置的时候房价就会上涨，所以这个时候确实会出现房地产泡沫。 在高房价的状态下，需要实体经济的跟进。 当楼市有实体经济支撑时，楼市就不是泡沫。 因此，我认为我们应该关注中国整体房地产市场的泡沫，还没有到危言耸听、即将爆发、引发问题的地步。 客观地讲，那些年，老百姓财富的减少，国家财富的减少，社会总体发展趋势总体是向好的。 在这个过程中，一些城市的过热现象是需要引起重视的。
但为什么会过热呢？ 我想这是因为我们的资源分布不均，大家都得来这个城市。 中国有十三亿人口，有一点钱的人能找到有限的十二十个城市。 这么庞大的人口带动，养活他们也是可以的。 它也只集中在这些城市。 总体来看，发展不健康，这是肯定的。
搜狐焦点主持人：对于买房的同学来说，有不同的特点，有的想换房，有的想在一线城市买车。 从你的角度，给他们一些参考建议。
毛大庆：我们要关注国家最近提出的建议和新政策。 最近的政治局会议上市长关于房地产的讨论仍然很重要，尽管核心仍然是完善房地产市场管理的长效机制。
政府从哪里入手？ 当前，重点是从金融角度正确引导房地产投资行为，构建长效机制，构建较为完善的金融调控机制，防止形成系统性风险。 这段话其实不长，可以读懂未来房产管理的视角。 不再是从购房者出发，而是更多地从防控国家金融风险的角度出发。
总金额就到这里了，但是我们还需要减少总金额。 这些货币的一部分肯定会流入房地产市场，这是错误的。 但它应该去哪里呢？ 国家将鼓励和支持未来新兴的房地产类型，如租赁住房、城镇开发、新型配套产业以及拉动产业增长的房地产产品，如部分工业园区、小城镇、新机场辐射区建设以及裙带城镇化和集群式城镇化的建设和发展。 我们看京津冀地区的发展，肯定会带动一批城市群的发展。 为此，未来的调整手段将从金融手段入口入手调整，以规范资金流向。
对于普通老百姓来说焦点房地产 天津，适度合理的资源配置，明天依然是恰逢其时。
广州、上海、深圳楼市过热程度相对较低，聚焦区域的产品仍有值得购买的看点。 比如，纵观京津冀的发展趋势，上海未来几年将有两个亮点：一是广州城市副中心的概念，二是新机场片区的发展。 这样的动作和笔迹绝不是上演的，也不是小区域性的。 这是一项国家战略。 这样的举动看起来绝对不亚于上海的崛起或者杨浦的发展，而且极有可能成为中国第三个国际化区域经济拉动的增长极。 从这个高度看问题，或许可以重新审视城市的发展格局。 我国也在努力把城市篮子做大，让更多人分享城镇化成果。
对于普通人来说，买房资金有限，这不仅是一种需求，更是不可避免的一种资产配置。
在中国明天资产配置大发展的发展形势和趋势下，有很多新的下降点值得我们关注。 北京、武汉、南京、厦门、成都、西安、天津、郑州、东莞、珠海、三亚等经济活跃城市未来将吸纳大量城镇化人口满足住房需求。 中国的城市梯队仍然有潜力，而且还处于发展过程中。 如果非得去北京市中心或者北京市中心买车，那确实是贵了，而且房子已经到了巅峰了吗？ 还有时间来证明这一点。
搜狐焦点主持人：现在说三四线城市要去库存，这句话已经喊了五年了。 虽然一些二三线城市或者所谓的三四线城市，甚至五线城市的房地产已经逐渐开始显得比较火爆，而且与一线城市相比，依然不温不火。 您对这些城市有何看法？
毛大庆：广州算是三四线城市。 2016年的房地产市场尤其漂亮，其中包括广州。 未来，深圳、东莞、深圳、广州将连接在一起，形成城市带，未来会有很多经济联动发展。
中山这个三四线城市，这几年房地产增长平稳，而且最近一年增长非常快。 事实上，产业结构非常合理。 现代服务业、包括科技在内的高端制造业等仍在培育中，原有的高端产业在不断被淘汰。
这个城市的市场化运作程度非常高。 它是一个自我迭代能力非常强的民营经济。 整个市场按照市场化的方式运行，行业自我调节得很好，给房地产行业带来了持续的繁荣和繁荣。 北京很多优秀企业成本稍高，转移到广州，广州的经济一下子好起来了。 与广州类似的还有启东、苏州、无锡。 据悉，还有安阳，安阳也很有潜力，文化底蕴深厚，城市改造和环境改善也很好，受大平顶山的影响，郑开融为一体。
随着城市带和城市群的发展，把蛋糕做大，普通老百姓不用挤到某个中心，就会把它当成城市群。 从购车者和政府搬迁的角度来看，空间会大很多。 这也是京津冀的规划和发展趋势。
上海周围有可能有一个广州吗？ 现在我觉得有一个地方充满希望——廊坊。 河北很有可能成为明天的深圳。 未来可能会有增城、佛山一堆，永清会越来越像广州，新乡会越来越像深圳。
随着交通便利、信息通讯便利、联通办公便利、如今的云服务特别好，是否有必要搬到市中心，值得仔细分析。 未来还会有很多商城，以前叫三四线，现在已经成为大城市的综合辐射区。 我认为这样的城市很可能会成为一个新的衰退点。
以前有人说三四线去库存，但那是一个阶段性的口号。 经历了之前的过热之后，太多的资本、太多的政府投融资平台投入了大量的资金，刺激了三四线房地产的发展。 而且，第三、四线的发展缺乏工业经济的支撑。 房屋不知道怎么办，人也纷纷出去。 住房实际上已经成为一个问题。 未来，将会带来大量的烂尾楼、空置和糟糕的财务问题。
这个问题会分阶段过去，逐步消化吸收后，根本问题是这些三四线城市仍然需要找到自己的定位和经济发展模式。
搜狐焦点主持人：二三线城市、三四线城市不要像一线城市一样盲目摊饼。 产业结构发生了质的变化。 房子是用来住的，不是用来炒的。 它必须与整个一线城市融为一体。 产业、生活、教育、医疗等都要与这个城市相匹配，才能在这里安居乐业。 这是三线城市未来发展的出路。 你怎么认为？
毛大庆：这个话题现在已经很少有人谈论了，但实际上它还在悄然发生着变化。 这几年我们有一个热词：新型城镇化。 如今，它逐渐被城市群区域发展所取代，但当我们谈论新型城镇化时，有些观点仍然是非常正确的。
如何看待新型城镇化？ 是建设一堆新城镇，还是研究原有存量城镇的资源能否再利用？
首先，新型城镇化必须从区域经济战略的角度来看待，比如黄河中下游以货运流、资金流、资源流带动的城市带发展，以及上下游承接的城镇化带的建立。
具有辐射效应的京津冀地区、长三角、珠三角以及北京、武汉、郑州周边城市化都在合理范围内。
第二，美丽乡村的建设，还有小城镇的建设，小城镇的建设将会极大或者非常有效地改变我们未来的农村形态，给农村带来大量的有益财富。 当中国的个人消费能力和经济总量达到一定水平时，农村消费、小城镇消费、特别是特色小镇消费必将成为一个非常繁荣的领域，这是特别令人感兴趣的。
此外，还有租赁经济。 你说房地产的上半年、下半年，我不跟场面。 租赁经济将是下一个场景下房地产非常重要、非常繁荣的内容。 未来三六年的发展，我们已积累存量资产1537万亿。 这种住房占用了大量的农田。 房屋建成后，房屋能否成为下一阶段房地产业发展的生产资料？ 前一阶段的生产资料是土地。 土地没有了，是不是说房地产就不能做了？ 一点也不。
在成熟的发达国家，房地产的生产材料不仅是农用地，还包括大量的既有建筑以及既有建筑的升级、内容更新和现场改造。 这些现象在未来我们的大都市和发展相对饱和的城市中将会大量存在。 租赁经济需要什么来保证其合理运行？ 必须有良好的租赁体系和一大批非常成熟、可靠的租赁代理中介机构，我们称之为制度化管理。
第三个要素是金融。 金融产品丰富多样。 资本要进入房地产市场，让其流入存量房，实现楼宇经济的转型，并让它带动租赁经济的发展。 这个资本其实很有用。 一个方向就是像REITs、房地产投资基金、信托基金等赚钱，这种钱一直都是很大的。
租赁经济仍然是一个非常有利可图的领域。 我在天津市人大代表蔡奇校长面前提到，租赁经济是几万亿、十几万亿的规模。 上海一个城市的租赁经济已达数百亿。
不要小看租赁经济对未来城市发展和房地产经济发展的巨大增量。 这是一场资本回流的游戏。 资产被视为资本的链条，资本被视为资产的重要支撑。 运行庞大的房地产存量市场也将拉动中国房地产领域的经济增长。 事实上，这些资产资本需要在下一章中由高级交易员、机构、专业董事来运作。
我本人在房地产领域工作了近23年，“房、地、房产”这三个词曾经很让人困惑。 当我们想到房地产时，我们会将房地产想象为购买汽车、房屋或一块土地。 然而，房地产在国际领域是一个特别大的学术课题。 通过资产期货、资本与资产的结合，多种金融产品可以在一个房地产领域发展出多种经济类型。 在过去20年的快速发展中，我们缺乏学习，缺乏耐心，更缺乏这样的理念。 第一章已经开启，第二章即将开始。 虽然依然刺激着房地产商和职业地产总监，但所有从业者都在升级重建，各个房地产链条的人都变了，消费人群变了，消费趋势变了，用户变了，资本市场也变了，国家新政策也变了，农田快没了，城市空间饱和了。 然而，消费升级已经到来。 你满足不了那些新的需求，你就会被淘汰，但是房地产行业的需求还在，参与者变了，市场被扰乱后行业还在。
搜狐焦点主持人：目前国家战略是租售并举，国家保障性住房向公共租赁房转移。 之后，80后、00后的时代，你们对房地产的整个意义和看法也发生了变化。 现在是大众创业时代、自媒体时代。 您对办公和住房的需求与上一代不同。 意义，包括居住的意义，都被彻底颠覆了。 房产之后更多的意义和价值在哪里？
毛大庆：回到刚才提到的概念，对于传统房地产行业的人来说，思维路径依赖是相当强大的。
护舟求剑的故事每天都在上演。 在我们传统的房地产公司，当房子关门的时候，顾客就已经离开了，顾客也变成了另一群人。 我觉得这个现象近年来在房地产行业讨论得很多。 是否可以逐步对行业进行洗牌，让我们跟着行业走？ 确实，正如您所说，客户正在发生变化，80、90年代出生的新一代已经站在您的面前。 当我们看到物质发展和财富不再是稀缺商品时，他们可能不会购买资产。
比如上海有很多有趣的空间、有趣的公寓、有趣的地方。 我租了一个地方，很多同学住在一起，一群人一起玩。 这是一种新型的紧凑型社区。 很多时髦人士一起搬家。 有企业家、个体经营者和自由职业者。 未来这些州的产品将会越来越多。 这些社区化的居住和租赁产品，可以带去玩、吃饭、工作，甚至工作室、实验室，甚至各种瑜伽室。 电影院呈现为一个大而紧凑的居住综合体，并且是出租的，这为城市的停留创造了一种非常新颖和另类的居住形式。
租赁经济的增长一定会到来。 以社群化的理念，各类产品将满足这群年轻消费者的需求。 城市将变得多元化，城市空间将变得丰富多彩，城市空间将变得越来越有趣。
集约化的方式、社区的形式、信息共享的方式，这样的空间将会越来越发达。
搜狐焦点主持人：今年下半年到年底，不少开发商关注广州周边地区的开发，越来越多的开发商落户上海周边地区。 在我们的采访中，我们听到了很多声音，无论是营销总经理还是总经理，都对南京周边地区的发展抱有很大的期望。 您如何看待上海周边地区未来的发展？ 如何理解杭州与上海的发展关系？ 如果落实到实际中，我是一个购房者，应该在上海，或者北京周边，这个时间点买房。
第二个问题是底层结构如何看待租赁市场。 我刚才谈到了房地产投资信托基金。 如果我是一个想要租房子的人，你是否有这样的想法，未来的租赁市场将如何面向购房者，我该如何租赁这套房子，房产主和出租人之间是什么关系？ 目前REITs的推广难度很大，工商银行也不愿意推动REITs的发展。 如何面对租赁市场的发展？
毛大庆：REITs从来不是建行推动的，而是机构推动的。
第一个问题，北京周边似乎是一个潜力股。 事实上，微观层面的激励因素还有很多。
具体一点，比如北部、东北地区，副中心周边，承德和新机场周边，包括永清、固安，我们叫“龙、涿、密”。 该地区是高速发展带。 这个区域包括天津的发展趋势和大上海的未来。
广州北部有山，发展空间有限。 必须向“廊、卓、密”的方向发展。 如果把上海想象一下，全球有几个国际大都市，经济总量庞大，辐射能力强。
我认为，广州城市副中心应该成为快速疏散人员、快速连接各重要行政区的快速交通口岸。 如果这个快速运输港口能够实现，城市之间的距离就不会那么明显了。 汽车的舒适性和无缝换乘都是当今需要解决的问题，只能在后续技术中解决。 如果只能从技术上解决的话，广州这么大的资本，经济总量应该有特别大的辐射量，想得远一点也不算过分。
关于租赁问题：从制度发展来看，租赁肯定是一个趋势。 整体定租公寓和分散定租公寓将产生巨大的城市租赁住房供应源。
搜狐焦点主持人：刚才我们谈到了租赁市场。 在直播的时候，包括峰会的时候，我们比较感兴趣的是今年年底到明年初释放的几块土地，因为它们是100%自有的。
毛大庆：政府还要求开发商通过农地拍卖涉足租赁经济。 这个动机是好的，具体推论还需要时间来验证。 我对这些模型的实施仍然持开放态度。 通过房地产信托投资基金模式运作。 货币缺乏对位产品的有效途径。 有哪些路径？ 这条路就是金融产品和金融机制。
搜狐焦点主持人：最近大家都在关注房产税。 您认为什么时候开征房产税比较合理？ 现在是开征房产税的好时机吗？
毛大庆：我认为房产税是一个非常正常的工具。 我支持房产税，房产税的出台在我们国家确实不容易。 我们的住房发展历史与西方社会不同。 我们有很多公共住房，后来改建为个人住房。 20年来，有各种各样的动机，有的是为了搬迁，有的是为了安全，有的是为了自己的投资。 如今，这个问题可能还有很多技术问题需要考虑。 我也认为房产税是迟早要开征的。 目的、边界、界限在哪里，这种问题必须考虑清楚，而且还存在一些技术难度。
搜狐焦点主持人：明天我讲了过去的各种弯路，包括过去整个房地产行业的各种趋势，从以销售为主，到租售并举。 包括很多新兴的房地产行业，或者各个地方，请给我们一个未来六年的展望，包括中国的一线城市和二线城市。 中国房地产市场最健康、最合理的应该是怎样的？
毛大庆：谈论未来离不开明天的主题。 明天我们讲全国人民代表大会。 明年将是新政策实施的关键一年。 明年是“十三五”的开局，包括全国人大的开局。 I believe there will be a lot of heated discussions on economic reforms after last year and the transformation of old and new growth drivers. After the NPC, the Nineteenth National Congress will be held in the second half of the year. After the Nineteenth National Congress, the central government will definitely put a lot of energy into economic construction. 这也是事实。
In the overall context, all the new policy directions and all major policies of last year will affect the overall economic development in the next six years.
From the perspective of the entire world structure, I have always maintained a very open-minded attitude. In the past three years, whether it is the guidance of the New Deal or the promotion of large-scale sports, there has indeed been particularly obvious progress in entrepreneurship and innovation, including the investment of the whole people in innovation, technological innovation, and the further return and sorting of talents.
Against the historical background of international competition, it is really possible that we will become an innovation powerhouse, and the innovation-driven strategy is believed to have a huge historical impact. China's economic battlefield in the next six years, the new reform battlefield will present a very interesting situation.
Continue to look positively at China's economy, China's urban development, urbanization development, including the development of the real estate industry, I always think it is very worthy of our expectations, looking forward to the emergence of a new, diversified real estate market with various targeted solutions. Looking back six years later, the six years we are now may be a historic watershed in the development of China's real estate industry from a single model to a diversified model. I believe it will not take long.
Personally, I have always felt that if you need a house, you really need a house, you should buy it now. It is better to buy it sooner than later.
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