22日晚8时，海南举办了新闻发布会，对外宣布了对非本地户籍购房者的全面限购政策。这一举措对于外地购房者占比较高达到近八成的海南而言，究竟会带来怎样的影响？海南的房价是否会因此下跌？这次实施的限购措施，是临时的应对措施，还是将成为长期的政策策略？
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今年3月31日，海南省住房和城乡建设厅颁布了《关于稳定房地产市场管理措施的通知》，明确指出五指山、保亭、琼中、白沙这四个位于中部的生态核心区市县所建设的商品住宅，其销售对象仅限于本市县居民；而对于非本省户籍的居民家庭，若在海口、三亚、琼海等限购区域购房，则必须出示至少一名家庭成员在海南省连续缴纳个人所得税或社会保险满60个月以上的相关证明。
在全域限购政策实施之后，相关法规明确指出，除特定区域外，非本省户籍的家庭若要购置房产，必须出示至少一名家庭成员在海南连续缴纳24个月以上的个税或社保记录；而对于那些自本通知发布之日起户籍迁入本省的家庭，其购房资格仅限于一套房产，并且同样需要提供至少一名家庭成员在海南省连续缴纳24个月以上的个税或社保证明。
海南省实施了严格的贷款限制和转售管控政策。对于非本省户籍的居民家庭，在购买住房时，申请商业性个人住房贷款的首付款比例不得少于70%。同时，居民家庭、企事业单位或社会组织在海南省购置的房产，需持有不动产权证满5年才能进行转让。
总的来说，未来若在海南购置房产，必须先在岛上连续缴纳两年个人所得税或社保，达到这一条件后，购房时需支付至少七成的首付。购置房产后，不得进行转售，必须持有不动产权证满五年方可进行交易。
除了对买方市场实施限制，新规定亦对卖方设定了具体规范。对于已获得预售许可证的商品住宅项目，开发商需全面公布所有房源信息，并明确价格，实现一次性整体销售海南限购房价会下跌吗海南限购房价会下跌吗，严禁分阶段或分批次进行销售。商品住宅价格一旦备案，六个月内不得上调备案价格；若需调整备案价格，则必须重新进行备案程序。另外，海南省计划大幅削减，直至完全停止供应外销商品住宅项目用地。
海南实施如此严格的全域限购，背景如何？
北京中原地产市场总监
张大伟
实际上情况并不复杂，在海南建省满30周年之际，出现了一项重大利好消息，即海南自由港政策的正式实施。这一举措对于该地区的经济发展带来了积极的预期。此外，根据近期市场动态，在利好政策的推动下，房地产市场亦呈现出显著的上涨趋势。
限购之后会给海南房价带来多大影响？
北京中原地产市场总监
张大伟
海南与其它地区存在显著差异，其中大部分购房者均非本地户籍。若以海南内部市场为依据进行划分，该岛可分为三个不同类型的城市：首先是位于核心区域的生态保护区，即海南的腹地，例如五指山周边地区。这些区域在市场上并不算热门。
此外，还有一些地区并不包括海口、三亚、博鳌在内。这些区域主要位于沿海地带，以疗养和养老等为主要热门活动。在这些地方，投机和投资的比例相对较高。
这类城市包括三亚和海口等历史悠久的旅游热点。经过数十年的建设，这些城市的基础设施已相对完备，然而，目前这些地区可供销售的房产数量却相对有限。
该政策对三个区域的市场效应各异。具体来看，对于内陆生态涵养区，它要求购买者必须具备本地户籍，从而有效遏制了市场炒作的倾向。除了海口、三亚等传统热门城市，沿海其他区域在过往积累的库存较多，且在政策出台前市场炒作频繁。此次调控政策对它们进行了全面升级，例如，新落户的购房者需缴纳24个月的社会保险。这些区域很可能是此次政策影响最为显著的地区。
三亚、海口等传统热门区域，由于现有供应量有限，市场趋于饱和，加之近期出台的利好政策主要将实施于这些核心城市，因此，这些城市的房地产市场预计将承受较小的影响。
总体来看，海南全面实施的限购措施无疑将对房地产市场的投资和投机需求产生抑制作用，对于那些已经介入的投机和投资需求，也将产生显著的压制作用。
近年来涌入海南房地产市场的投资资金，以及已在海南购置房产的投资者，将遭遇何种境况？
北京中原地产市场总监
张大伟
在之前，尤其是2017年以前投入的资金，遭遇重大亏损的风险极低。海南此轮房价的上涨，使得多数区域的价格已翻倍。展望未来，房价下跌一半的可能性较小，毕竟市场存在众多积极因素。
海南房价虽曾经历了一段较短的迅猛上涨，但总体上，多数投资者的利益并未受到显著冲击。然而，近期涌入海南的资金或许陷入了困境。鉴于严格的限购措施，那些投机和短期炒房的行为，目前看来，再次抛售的可能性极低。
海南在20世纪90年代初遭遇了房地产市场泡沫。1991年，该省的GDP增速达到了14.9%，而到了1992年，这一增速迅猛攀升至41.5%。这种异常的高增长，主要是由房地产市场的炒作引发的虚假增长所导致。1993年6月，中央政府开始对经济过热现象进行治理，全面收紧银根，这使得一度迅猛发展的海南房地产市场瞬间遭受重创。一夜之间，曾经被视为最佳投资对象的资产，变成了最不受欢迎的资产。
近期，我国房地产市场交易日益频繁，海南的住宅销售总额亦呈现出迅猛的增长态势。以2017年为例，该年度海南住宅销售额较上年同期增长了82%。然而，由于当地居民购买力有限，这部分增长很大程度上得益于外地炒房资金的涌入。海南省长沈晓明指出，房地产行业对海南经济的推动作用显著，无论是投资还是税收，其对经济总量的贡献都接近一半。尽管如此，海南仍需下定决心，严格控制房地产市场。
如何看待海南房地产市场近年来的演变？自实施限购政策以来，这一举措对海南的经济产生了怎样的影响？
北京中原地产市场总监
张大伟
海南，作为我国唯一一个拥有热带和亚热带气候特征的地区，其工业化进程相对较慢，甚至可以说是去工业化；此外，它与内陆地区被海峡所隔，因此，其经济发展模式在过去主要依赖于养老产业和沿海住宅业。这一特点是由其独特的地理环境所决定的。
海南在过去一年内出台了14项房地产调控措施。这些调控举措旨在通过政策优势激发市场活力，以降低海南对房地产市场的过度依赖。然而，政策的实际实施效果以及最终的成效，还需取决于执行力的强弱。
海南在房地产行业方面，过去确实遭受了损失。在90年代以及2010年前后，海南的房地产市场都遭遇了低谷。从市场的角度分析，我们应当从中吸取经验教训。展望未来，凭借其优越的自然环境，以及全国首个自由港政策的预期，近两年来，对海南来说，实现“去房地产化”无疑是一个绝佳的时机。未来发展的走向取决于当地政府的治理水平及其对经济的调控作用，唯有实体经济的有效推动，方能实现真正的去房地产化。
