在八月底的业绩讨论会上，当被询及新天地项目的分拆上市事宜时，瑞安房地产的董事长罗康瑞透露项目尚在深入调研之中。然而，仅仅不到一个月的时间，瑞安新天地便对外公布了上市申请的相关信息。
根据该公司最近公布的招股说明书，瑞安新天地的物业构成中，大部分属于瑞安房地产在上海、武汉、佛山以及重庆等地开发的“天地”系列城市更新项目中的主要商业区域，具体包括上海新天地、佛山岭南天地、武汉天地以及南京国际金融中心等地。
收入主要来源于租金及物业管理费用等方面。至2021年上半年度，瑞安新天地累计实现收入高达13.77亿元，毛利润为10.4亿元，归属于股东的净利润为4.04亿元。整体来看，其盈利能力十分显著。
然而，当罗康瑞在2019年谈及分拆上市的话题时，他提到当时的情况是“让利过多”，因此并没有设定具体的计划。然而，鉴于当前房地产市场和物业管理均出现了回落的趋势，瑞安新天地若要进入资本市场，能否得到一个令罗康瑞感到满意的估值，这还是一个尚未明朗的问题。
倚重上海市场
瑞安新天地位于上海核心区域，拥有该市最大商业物业组合之一，其业务范围亦主要集中于此。
截至2021年6月30日，瑞安新天地物业的总建筑面积达到了200.5万平方米，其中超过半数，即52.7%，位于上海。经过莱坊的独立评估，该物业的总价值高达531.35亿元人民币，而其中71.9%的价值同样集中在上海。
具体分析，瑞安新天地旗下共有13个商业物业项目，其中7个分布在上海。在上海的物业组合中佛山瑞安房地产，涵盖了上海新天地、新天地时尚II、瑞安广场、新天地广场、虹桥天地、创智天地、INNO创智以及企业天地5号和湖滨道等多个项目。
在这部分数据中，上海新天地在零售物业租金领域占据着极高的位置，自2018年起租金逐年攀升。截至2021年6月底，其平均实际租金已高达20.26元/平方米/日。然而，在同一时间段内，排名第二和第三的新天地时尚II和新天地广场的平均实际租金却出现了下降趋势，分别从之前的9.41元和8.49元的高点滑落至8.02元和7.32元。
我们目前在上海的商业地产项目较多，这使我们深受上海市场状况的制约。瑞安新天地将此视为经营中的一大风险点。与那些拥有更多物业、地域分布更广、业态更为丰富的公司相比，我们投资物业的地域集中性可能会让我们面临更高的风险。一旦上海市场状况恶化，我们的上海物业盈利能力将受到削弱。
瑞安新天地目前并无调整布局策略的打算，其战略将延续聚焦上海市场的方向。据悉，瑞安新天地的实际控制人瑞安房地产已拥有约130万平方米的商业物业储备，其中高达85.7%的储备物业位于上海，涵盖了瑞虹天地社区、鸿寿坊、太平洋新天地商业中心以及蟠龙天地等多个项目。而这些皆被列入了瑞安新天地的“收购蓝图”。
瑞安新天地的收入主要来源于物业组合的租金。在2018年至2020年期间，这一收入分别为15.91亿元、17.24亿元和16.01亿元。在这段时间内，其在总收入中的比重由66.5%上升至67.9%。
总体来看，瑞安新天地在报告期间内业绩表现呈现出显著的起伏。在2018年至2020年这一时间段内，公司的营业收入分别是23.93亿元、25.80亿元以及23.58亿元；同期毛利润分别为15.79亿元、17.57亿元和16.62亿元。
同期，该公司的股东净利润呈现了4.74亿元、3.69亿元以及-3.85亿元的数值，波动显著。这种情况主要归因于疫情爆发，导致其投资物业的公允价值下降了11.11亿元。然而，随着疫情的逐渐缓解，这一指标又转变为增值约2000万元。瑞安新天地表示：“物业公允价值的减值可能会对我们公司的财务状况和经营业绩产生重大负面影响。”
能否获得高估值？
瑞安房地产在2012年便发布了上市分拆的公告，然而在发展过程中，公司遭遇了多位高管提前退休、业务模式的转变以及资产处置等重重挑战，尽管如此，公司始终未能实现其上市分拆的愿望。
在2019年初的业绩讨论会上，当被问及新天地分拆上市的相关事宜时，罗康瑞回应说：“在过去的数年间，我们一直致力于探讨上市的可能性，然而，最关键的一点是，一旦上市佛山瑞安房地产，资产价值将面临大幅度的折价，因此，我们目前并无在此方面制定具体计划的打算。”
随着时间的推移，房地产行业的发展态势发生了变化，近期，与之相关的资产在资本市场上的表现愈发黯淡。
截至收盘时刻，众多内房股普遍呈现下跌态势，其中绿城中国的股价跌幅接近10%，碧桂园的股价跌幅亦达9%，新城发展、旭辉控股、禹洲集团以及雅居乐的股价跌幅均超过6%。
在2020年经历了一波大涨的物业股，今年以来也出现回调。
国金证券的研究报告表明，在1月20日，物业管理行业的市盈率平均值达到了上半年的最高值，为42倍。然而，随着房地产调控政策的加强，以及部分民营房地产企业流动性问题的显现，物业板块的估值持续走低。到了2021年9月9日，上市物业管理板块的市盈率平均值降至19倍，与1月份的高点相比，已经下降了51%。
近期，摩根士丹利发布了一份研究报告，指出上半年物业管理公司的业绩并未带来显著惊喜。自7月底起，该行业的股价也一直处于横盘整理的状态；对于物业管理公司短期内的表现，摩根士丹利持谨慎态度，并相信这种横盘整理的局面将持续至年底，甚至可能延续至明年1月。
截至目前，新希望服务、越秀服务、合景悠活、远洋服务、时代邻里、荣万家等众多股票的价格均已跌至低于其发行时的价位。
华润万象生活即便拥有商业管理的背景，其股价近期却持续下滑，从6月底的超过55港元每股的价格，一路跌至37港元每股，跌幅接近三成。
某券商分析师对记者透露，今年下半年，商业管理领域依然被视为一个值得投资的板块。万达商业管理公司的上市有望提升该板块的整体估值。此外，商业管理行业的门槛较高，与住宅物业相比，竞争更侧重于运营和品牌建设。瑞安新天地凭借其天地系列项目的标杆地位，质量上乘，整体来看，瑞安新天地选择此时上市也是相当合适的。
2019年正值物业上市的最佳时期，彼时市场估值颇高，但据那位券商分析师所言，目前上市的条件实际上并不如当年优越。汇生国际融资的总裁黄立冲更是直言不讳，指出如今（资产）的折价幅度将会更大。
