2024年，碧桂园（股票代码：HK02007，当前股价为0.485港元，市值达到135.74亿港元）在确保项目交付和债务化解两方面持续发力。
1月14日，碧桂园公布了2023年度报告和2024年上半年报告。这两份报告的公布虽然晚于预期，其中既有令人担忧之处，也有令人欣喜的亮点，但对于碧桂园急需进行的全面复盘和境外债务重组的推进工作来说，无疑起到了关键的推动作用。
2024年，我国房地产行业正经历着深刻的调整期。曾经长期占据行业领先地位的碧桂园，如今也陷入了流动性困境，遭遇了空前的挑战。在这一年里，对碧桂园来说，无疑是一个充满挑战与困难的时期。销售业绩遭遇挫折，现金流紧张，而迫切需要回笼资金以及确保项目交付，成为了他们2024年的主要任务。
《每日经济新闻》记者观察到，尽管2024年碧桂园的销售量持续下滑，然而在确保房屋交付方面却展现出卓越表现，全年共计交付房屋数量超过38万套，稳居同行业首位。在过去的三年间，碧桂园总计交付了大约170万套住宅。
预计2024年亏损将大幅收窄
在房地产市场经历深度调整的过程中，碧桂园原本期待的市场销售业绩显得较为疲软。
中指研究院的统计资料表明，碧桂园在2024年的销售额达到了604亿元，其权益销售额为471.3亿元，位居行业第15名。相较之下，2023年碧桂园的销售额高达2199.8亿元，权益销售额为1720.6亿元，当时在行业内排名第六。
2019年至2022年期间，碧桂园的年度销售额及权益销售额均持续位居行业最前沿。特别在2022年，其权益销售额高达3553亿元，而2019年至2021年的权益销售额也均超过了5000亿元。
实际上，碧桂园的销售成绩持续呈现下降态势，这并非孤立现象。近年来，房地产行业经历了持续的深度调整，导致众多房地产企业的销售业绩普遍出现逐年减少的情况。中指研究院的数据显示，2024年，我国前百家房企的总销售额达到了43547.3亿元碧桂园房地产开发公司，这一数字较上年同期下降了30.6%。同时，销售额超过千亿元的房企数量降至11家，比2023年减少了5家；销售额超过百亿元的房企数量为86家，与2023年相比减少了30家。
记者观察到，面对流动性困境，碧桂园的管理团队反复强调“绝不放弃”。在碧桂园的日常运营中，确保销售业绩的有效达成始终是关键任务之一。2024年，碧桂园的高层领导在内部讨论中反复提及，公司着重于不断推动交付房屋、资产管理以及高效销售的进程。在销售领域，他们通过调整组织架构以应对市场波动，增强了在热门区域及旅游城市的销售活动，并充分利用了春节返乡购房和海南等旅游热点地区的销售时机。
碧桂园在2024年的中期报告中提到，预计全年亏损将显著减少，并且公司仍维持着一定规模的净资产。截至上半年度，公司的净资产超过700亿元人民币。鉴于集团目前正处在确保交付房屋和修复资产负债表的过渡时期，恢复盈利的具体时间点尚难以预测。这需要综合考虑外部市场状况、销售款项的回收、债务处理以及集团的整体运营状况。”
在土地获取方面，除了在2024年12月于兰州成功竞得一块土地从而引起了市场的广泛关注之外，碧桂园在公开市场上已经很少参与土地的竞拍了。
12月18日，兰州春霖房地产开发有限公司，作为碧桂园集团的一员，成功以1.55亿元的价格拿下了兰州G2421号居住用地。随后，碧桂园方面对此作出回应，指出该地块的成交价格包括了项目公司与兰州市政府就兰州项目土地摘牌所产生的一系列熟化费用，以及为市政配套设施建设所承担的部分建设开支。经过协商，政府决定采用土地抵债的形式来支付相关费用，并将对所涉款项进行后续的转手，筹集到的资金将专门用于确保房屋交付的顺利进行。
保交付和化债仍是核心任务
面对行业不景气的大环境，2024年全年，碧桂园持续在确保项目按时交付和债务化解这两大任务上努力拼搏。
在确保按时交付方面，碧桂园在2024年全年共交付了超过38万套住宅，这一成绩在行业内处于领先地位。然而，相较于年初设定的48万套的保交付目标，尚有10万套的差距未完成。在过去的三年间，碧桂园总共交付了大约170万套住宅，展望未来，还有大约20万套的交付任务在等待着公司去完成。
碧桂园方面透露，目前交付任务正逐步迈向关键阶段，公司正实施严格的收支平衡策略，深度挖掘现有交付资源潜力，并与主要承建方及供货商商讨制定合理的支付方案。此外，公司正充分利用国家及地方政府提供的包括“白名单”、项目及闲置土地储备在内的各项优惠政策，积极争取外部资源，以确保交付工作的顺利进行。
来源：中指研究院
《每日经济新闻》记者观察到，面对保障交付和化解债务的双重压力，碧桂园仅凭经营活动和融资渠道所获得的现金流入显得微不足道。目前，碧桂园正积极争取债权人的延期还款支持，并热切期待市场真实回暖所带来的信心以及数据的改善与恢复。
根据碧桂园2024年上半年财报，公司经营活动带来的现金流入达到约44.25亿元，投资活动带来的现金流入约为24.32亿元，而融资活动则导致现金流出约26.7亿元。至报告期末，碧桂园持有的现金及现金等价物总额为66.98亿元。
值得一提的是，碧桂园在国内债券市场的发展相对顺畅。2024年4月，其“21碧地01”“21碧地02”以及“21碧地04”三只债券的延期计划得到了批准；到了2024年9月底，碧桂园所申请延期的九只境内债券，在投票过程中均成功获得三年的延期资格。
在资金资产活化方面，碧桂园自2022年起，为加速资金回笼以确保按时交付房屋，采取了降价出售公务车辆、大宗资产以及难以处理的商业类沉淀资产等措施，累计回收资金已超过600亿元。进入2024年12月，公司以20亿元的总价出售了所持长鑫科技1.56%的股权，计划将这笔资金用于补充一般营运资金，并计划主要用于保障房屋交付等项目的建设费用。
此外，2024年上半年，存货减值计提金额达到了27亿元；到了2024年6月30日，碧桂园的净资产依然高达741亿元，其净资产状况依然保持正值。
来源：碧桂园微信公众号
2025年1月6日，碧桂园举办了集团2025年度的首场月度管理会议。在此次会议上，集团董事会主席杨惠妍对当前的政经形势与市场状况、集团目前的重点任务、未来的发展方向以及人才发展策略进行了细致的剖析。迎接充满挑战与机遇的2025年，她强调全年工作的重点依然是确保交房和改善资产负债状况，同时激励全体员工倾尽全力，保证各项任务能够顺利进行，从而为公司未来的长远发展打下坚实的基石。
最近，碧桂园传来了令人振奋的消息。根据碧桂园在1月9日公布的境外债务重组以及业务进展的最新动态，该公司已经与七家长期紧密合作的著名银行共同组建的协调小组达成了统一意见，计划最多减少116亿美元的债务负担碧桂园房地产开发公司，通过将债务到期期限延长至最多11.5年以及将融资成本降至每年大约2%的方式来实现这一目标。债权人可以选择五种经济方案，这些方案涵盖了现金回购、强制性的可转换债券、多样化的票据以及贷款融资等多种形式。
碧桂园方面透露，他们将持续主动与众多债权人就重组计划展开深入洽谈，同时分阶段推进重组支持协议的签订、协议条款的安排以及新债务工具的发行等多项程序性任务，预计到2025年上半年能够与境外债权人就债务重组方案达成共识。
在保交付领域，同样传来喜讯。据永胜经济社官方微信公众号于1月13日发布的信息，永胜经济社已召开股东代表会议，并作出决议，同意提供资金支持碧桂园进行二期回迁房的开发与建设。值得一提的是，桂城夏北永胜村被誉为佛山“旧改第一村”。若项目进展一切顺利，此案例或许还能为其他面临交付难题的房企提供有益的参考。
