自2023年8月以来，碧桂园首次披露公司业绩。
1月14日夜晚，碧桂园（02007.HK）公布了2023年度和2024年上半年财务报告。在2023年，该公司的总收入下降了6.8%，降至4010亿元人民币，同时净亏损高达1784亿元；进入2024年上半年，其营收进一步下滑54.9%，降至1021亿元，净亏损约为128.4亿元。
碧桂园在2022年的销售额高达4643亿元，位居全国房企百强榜首，然而，该年度公司却由盈利转为亏损，净亏损额超过了60亿元。进入2023年，碧桂园的销售额锐减至2199.8亿元，排名跌至第七位，而上半年更是出现了高达489亿元的净亏损。
由于未能按时公布2023年度的业绩报告，自2024年4月2日起，碧桂园公司暂停了交易。时至今日，该公司尚未恢复交易。根据香港交易所的规定，对于连续停牌达18个月的上市公司，交易所有权将其从上市名单中移除。截至目前，碧桂园的停牌时间已累计9个月。在补发财务报表之后，公司正努力争取尽快恢复交易。
亏损收窄
2023年，碧桂园的净亏损高达1784亿元，税前净亏损为1673亿元，其中存货减值计提占了相当比例。公告透露，受房地产市场低迷影响，资产价值大幅缩水，公司对正在建设中的物业以及已竣工但尚未销售的物业进行了约823.54亿元的减值计提。然而，这一数字在2024年上半年显著下降，仅剩27亿元。
相较之下，2023年恒大提取了273.8亿元，而万科和融创的提取额分别为40亿元和25亿元。
公司不仅对存货价值进行了减记，还对金融资产和财务担保进行了减值处理，共计约372亿元，这两项减值之和在税前亏损总额中占据了相当大的比例，达到了七成。
2023年，我国房地产市场整体表现不佳。据中指研究院提供的数据，当年房企百强企业的销售总额达到了62791亿元，这一数字较上年同期下降了17.3%。在众多房企中，大约有七成企业的年度业绩出现了同比下滑，而其中31家企业的降幅超过了30%，碧桂园便是这其中的一个例子。
碧桂园在三四线城市的布局中占据较大比例，其平均销售价格相对较低。然而，该公司的房屋建造面积却显著超过其他房地产企业碧桂园房地产开发公司，2022年的销售面积达到了5715万平方米，这一数字几乎是排名第二和第三的保利与万科的总和，约为后两者的两倍。尽管如此，碧桂园的销售额仅比这两家高出200亿元和400亿元，差距并未明显拉开。
碧桂园在大量建设过程中遇到了去化难题。再者，观察近两年的房地产市场走势，三四线城市的房价下跌幅度超过了一二线城市，且去化速度也远远落后于后者。
尽管如此，在2023年，公司依然面临回收大量现金的迫切需求，这不仅是为了履行“保交房”的承诺，同时也是为了偿还2023年8月前到期的信用债券。鉴于房地产行业整体信用状况的紧缩，企业信用融资的规模显著减少，碧桂园不得不采取楼盘“大促销”的策略，这一举措间接导致了公司毛利润和经营利润的亏损。
在2024年的上半年，公司不仅显著降低了需计提的存货减值，而且全面实施了成本控制措施，其销售费用以及管理费用与去年同期相比均实现了超过50%的降幅。
没有出现“资不抵债”的情况
碧桂园的清盘聆讯定于1月20日进行，外界对此十分关注，焦点集中在公司的资产负债状况。查阅2024年半年报可知，报告期末碧桂园房地产开发公司，碧桂园的总资产达到了1.21万亿元，总负债为1.14万亿元，净资产为741亿元。这一数据显示，公司并未陷入“资不抵债”的困境。然而，与2022年底的3096亿元相比，其净资产已经大幅缩水，仅剩不到三成。
具体分析，该公司的流动资产，即一年内可变现或使用的资产，达到了1.078万亿，较上年同期下降了6.8%。同时，其流动负债，即一年内需偿还的债务，为1.069万亿，同比下降了5%。此外，公司的流动资产净值达到了83.49亿元。
董事会特别强调，他们正考虑实施债务重组、调整销售及预售策略、监督施工进度、激活表现不佳的资产以及严格限制产能等措施，以缓解短期内的资金流动性问题，确保能够在一年内按时清偿债务。
然而，在独立核数师报告摘要中，汇安达会计师事务所指出，上述情况依旧面临极大的不确定性。截至2024年6月30日，公司累计负债高达2502亿元，其中流动负债占比达到2035亿元。同时，公司的现金及等价物仅有448亿元。在此期间，公司债务违约或交叉违约总额高达1473亿元，涉及优先票据、公司债券、可转换债券以及银行和其他欠款。
摘要中还提到，碧桂园未来的持续运营状况同样会受到境外债务重组方案的影响。
1月9日，碧桂园对外发布了一则公告，详细透露了其境外债务重组的最新进展。公告中提到，该重组方案的核心条款已经与由七家著名银行（如中银香港、建银亚洲等）构成的协调小组达成了共识。此重组方案旨在最大程度地减少116亿美元的债务负担，将债务到期期限延长至最多11.5年，同时将融资成本从大约6%降至大约2%。提案向债权人提出了五种选择，这些选择的本金减少幅度从0%至最低90%不等。同时，碧桂园的控股股东正在探讨将总计110亿美元的股东贷款转换为公司的或其子公司的股份。
碧桂园相关人士透露，他们预期在2025年的上半年能够与海外债权人就债务重组计划达成共识。
持续聚焦“保交房”
在“确保楼房交付”这一目标之上，2024年4月30日，中共中央政治局会议上首次提出了“确保房屋交付”的概念。此概念相较于“确保楼房交付”而言，要求更加严格，它不仅要求楼盘建设完成，还强调房屋在质量、设施、环境等各方面都必须达到能够让购房者入住的标准。
2024年12月24日至25日，住房和城乡建设部部长倪虹在全国住房城乡建设工作会议上公布，自2024年起，我国已成功交付住房338万套，圆满达成了既定目标。
在1月6日的月度管理会议上，董事会主席杨惠妍强调，2025年的全年工作重点依然是确保按时交付房屋和改善资产负债状况。她指出，国家近期推出的一系列政策为市场带来了新的生机，极大地提振了市场信心。
克而瑞地产研究的数据表明，得益于政策的扶持以及年末房地产企业业绩的冲刺，2024年12月，TOP100房企的销售操盘金额较上个月增长了24.2%，而在整个四季度，企业的销售业绩也显著超过了前三季度的表现。
碧桂园在其2024年上半年报告中指出，“确保按时交付住宅”成为公司当前阶段的核心经营战略。去年，公司成功交付了超过60万套住宅，而今年全年预计交付38万套。对于2025年的交房任务，总量相较于去年有所下降，然而，这仍需要公司及各方的不懈努力。据内部人士透露，《财经》杂志得知，公司目前尚有大约20万套住宅的交付工作待完成。
依据亿翰智库发布的数据，碧桂园在2024年中国房企交付套数排行榜上以38万套的成绩位居首位，而中海地产以18.27万套紧随其后，位列第二，融创中国则以17.01万套的成绩排名第三。
碧桂园方面透露，自2022年起，为了加大项目资金募集力度，该公司一直在积极处理那些难以销售的资产，并通过这种方式成功回收了资金，累计金额已超过600亿元。2023年8月，碧桂园完成了广州亚运城联营项目公司26.67%股权的出售，成功筹集了12.92亿元的资金；同年12月，公司又将长鑫科技1.56%的股权进行了转让，再次回笼了20亿元资金，这些所得款项主要用于保障楼房的交付以及相关建设项目的支出。
总体来看，碧桂园在艰难地寻求自救过程中，仍面临着诸多不确定性，尤其是即将进行的清盘听证会。破产清算并非任何一方所愿见之结果，据内部人士透露，唯有公司得以存续，才有望妥善解决债务困境。
