2012年左右，鄂尔多斯的“鬼城”之称广为流传，这称号源自于那片仅32平方公里的康巴什新区，那里的常住人口寥寥无几，不足三万。当时，众多舆论纷纷指出，巨额资金投入建设的新城，最终效果不尽如人意，不禁引发了对巨额资金是否造成严重浪费的质疑。
从2012年至2023年，康巴什新区发生了哪些变迁？它是否已经能够摆脱“鬼城”这一标签了呢？
2013：鬼城的幻影危机
2013年，国内对鄂尔多斯鬼城的报道尤为密集。人们关注的焦点在于该地房地产项目的停工现象，同时，他们目睹了鄂尔多斯煤炭经济的衰退迹象，并对当地政府巨额的城建债务问题表示担忧。
康巴什新区的整体建成面积达到了352平方公里，其中市中心的区域占地32平方公里。在2010年，该地区的实际常住人口有2.86万人。据当时的媒体报道，该区域的规划入住人口预计将达到百万规模。
鲜明的对比之下，该地区超过九成的住宅处于闲置状态，街头巷尾的清洁人员数量甚至超过了行人的数目。众多标签的叠加，使得该地成为了房地产泡沫现象的典型代表。
据当时部分环卫工人的描述，新城区的环卫工人数目达到600，其中超过半数来自远方的赤峰地区。一位环卫工人向采访的媒体透露，由于人员不足，街道上几乎见不到垃圾。
在这些清洁工的眼中，新城的居民中绝大多数是外来务工人员。回溯至2003年前后，这里尚不过是一个人口不足千人的小村庄，与鄂尔多斯的老城区相隔大约25公里的距离。
自2004年工程破土动工，机器的轰鸣声此起彼伏，十年间，这片土地从宁静的村庄蜕变为一座繁华的城市。根据当时的公开信息，到2012年，该建设项目的总投资额已攀升至1500亿元人民币。
与此同时，2012年鄂尔多斯地区的财政收入达到了810亿元。换言之，当地政府投入城市建设资金，其数额至少是收入的二倍以上。
尽管外界将其称作“鬼城”，但部分当地居民对此持有异议。据当地出租车司机所述，当2013年媒体广泛报道康巴什新城时，该地区的人口数量已从原先的不到三万增长至十余万。
当地管委会的规划显示，该地区需用20年时间实现人口达到30万的目标，而人口峰值则限定在50万以内。此外，据当时预测，至2025年，居住人口数量将攀升至30万。
2013年，媒体的相关报道已呈现于众，然而，两年之后，外界对于康巴什新区的看法又是如何的呢？
2015年：鬼城不空
两年过去了，外界对鄂尔多斯的关注依然集中在大量闲置的房产上。许多人认为，这主要得益于21世纪初煤炭产业的迅猛增长，促使当地政府投入了大量资金用于建设规模宏大的新区。
2015年，甚至有传闻指出，对于那些闲置的住宅楼，人们计划对其进行拆除，而这一过程，包括爆破在内，有望激发出新的产业潜力。
这或许只是外界的一种戏谑，然而在旁观者的眼中，新城居民所遭遇的境遇显得颇为离奇，甚至可以被视为一种前卫的生活方式。
尤其是那些初到康巴什新城的外地游客，当他们目睹众多建筑、宽阔的街道和辛勤的清洁工时，可能会觉得这座城市的一切都显得异常庞大，仿佛每一栋建筑都像是被充了氦气的气球一般膨胀——然而，这实际上只是因为人烟稀少，才显得格外空旷。
有趣的是，众多目光仅停留于环绕鬼城的标识之上，而仅有少数观察者，愿意将注意力投向新城中那些生动活泼的个体。
自2015年起，部分媒体，甚至包括外国媒体，在探访康巴什新城时，观察到该地并非空无一人，相反，人潮涌动，熙熙攘攘。
市中心的美食广场内，三月的一个午后，顾客络绎不绝。与此同时，康巴什周边的村民们，正陆续搬迁至新城，住进了崭新的楼房。
尽管在城市里的众多公园里，人潮稀少，游客寥寥，然而新到城市的人们对此已见怪不怪，他们普遍觉得，不论城市人口密集与否，搬到城市生活相较于乡村，无疑要优越得多。
新城是否能够吸引更多人群，当时的讨论十分热烈。一部分人坚信这是可能的，而另一部分人则持不同意见，他们认为吸引大量人群相当困难，并且这个过程可能会耗费很长时间。至于最终结果会如何，当时并没有一个明确的答案。
外界仍旧只能持续关注，与此同时，那些已搬入楼房居住的人们，正迎来他们崭新生活的篇章。
2019：鬼城的消失
2019年的康巴什，居住者不再单一，既有国人，也有外籍人士。其中，一位35岁的英国人已在康巴什度过了8个春秋。自2011年起，他就开始在此定居。此外，他还与一位当地女子喜结连理。
康巴什不仅居住着英国人，还有来自南非的居民。2017年，一位来自南非的驯马师来到了康巴什。在此之前，他以为康巴什是一座荒无人烟的城市，然而当他抵达后，却发现这里实际上人潮涌动。
外国人眼中的康巴什呈现怎样的景象？从房屋的买卖情况来看，2019年的康巴什又是如何的呢？当地房产交易中心的数据揭示，该地区已建成的住宅区面积达748万平方米，然而，尚未售出的住宅仅有561套。
数据显示，该地区多数住宅已售出，然而，一个值得关注的点是，即便在2013年，相关数据同样揭示出大量房屋被售出，然而部分当地居民反映，这些房屋却闲置无人居住。
该段落阐述了房屋销售的相关信息，接下来我们分析居住人口的变动。至2019年，康巴什的常驻人口大约在十五万上下，而在此之前，这一数字仅为十万，这表明在过去数年间，人口数量呈现了上升的趋势。
常住人口之外，得益于当地推广的赛车与赛马活动，每年吸引的游客数量亦持续攀升。2018年，接待游客量高达285.7万人次，旅游收入在当地总收入中占比达16%。在旅游高峰期，新城内的48家宾馆酒店入住率几乎达到百分之百。
值得注意的是，在2016年，经国务院批准，康巴什新城正式晋升为县级行政单位，并隶属于康巴什区。
2022年：当地房价再过万
在房地产行业中，普遍认为康巴什的转折点出现在2011年。该年度，受煤炭价格波动及民间借贷危机的双重影响，当地房地产市场资金链出现了严重紧张，甚至断裂的情况。
当年数据显示，众多在建房地产项目进展受阻，超过七成项目难以继续。同时，房屋与常住人口的比例已高达十比一，而房屋空置率更是超过了七成。
十年时光匆匆流逝，到了2022年，康巴什的房价竟然飙升到了每平方米万元以上。这一过程和变化，充满了奇幻色彩，确实让旁观者感到眼花缭乱。
在此之前，外界普遍预测该地区房地产市场将面临硬着陆，然而，经过十多年的演变，当地政府通过暂停土地供应，新建住宅也逐渐被市场所吸收。
在这段时间里，煤炭价格再次上涨，当地政府凭借充裕的资金，以康巴什新城为中心，着手打造旅游胜地、教育强区以及风电装备制造等多个新兴领域。
在一系列政策扶持之下，不仅传统的市场住房需求、公共租赁住房和人才引进住房等多种住房形式得以逐步开放，其中最为核心的策略显然是停止了对新增房产用地的审批。
再者，人才安置的住房政策吸引了众多外来企业的目光，进而促进了它们的入驻。同时，通过棚户区改造，也有效吸收了一部分商品房。
2016年至2017年间，仅棚户区改造所涉及的商品房消化面积便分别达到了589.8万平方米与511万平方米。通过这一系列措施的实施，原本大量闲置的房屋也基本得到了有效处置。
截至2019年，该地区的住宅价格已停止下跌并开始逐渐回暖。进入2020年，该地新建住宅项目逐渐增多。到了2021年，该地二手房市场也开始崭露头角。根据2022年的购房数据，购房群体中约有20%至25%为本地居民，其余20%则为外地购房者。
时至今日，外界普遍相信，鄂尔多斯的楼市又复活了。
左兜揣右兜
众人始终困惑，不明白为何鄂尔多斯的房地产市场并未完全崩溃，亦或是为何那里的楼市还能有所恢复？实际上，这主要是因为鄂尔多斯所遭遇的房地产困境与其他地区的状况存在显著差异。
鄂尔多斯地区蕴藏着丰富的煤炭资源，这为当地带来了巨大的经济收益。据统计，截至2011年，该地区资产超过一亿的人数已超过7000名，而资产达到千万级别的人数则至少有10万之多。
通过煤炭生意积累了财富，随之又将资金投入到房地产市场，在征用土地和实施拆迁的过程中，由于高额的补偿金，催生了一大批以房产为核心的富豪阶层。那时，即便是从事清扫工作的普通人鬼城鄂尔多斯现在房价，也手握两三套房产。
尽管经济状况好转，但当地产业构成较为单一，大量资金流向了房地产市场，从而进一步加剧了房地产市场的热度。
随后，随着民间借贷危机的爆发，当地住宅价格从万元上下急剧下跌至三千元左右，诸多工程项目陷入停滞，持有房产者的资产价值亦随之大幅缩水。
尽管如此，当地房价在经历下跌之后，并未引发大规模的房产抛售。换言之，尽管房产价值有所缩水，但自始至终，资金流动和交易均局限于内部，未曾涉及外部资金流入，从而形成了一个封闭的循环。
譬如说，那些地方的煤炭商人，他们很可能已经涉足房地产市场，然而房价的涨跌，实际上并不会对其产业布局产生实质性的影响。
诸如因拆迁而迅速致富的本地居民，其中不少人在拆迁前并无财富，房价的起伏对他们实际生活的冲击似乎并不显著。
换言之，当后续出现危机之际，鉴于投资于房地产的资金并非源自外界，故而即便市场崩盘，最终仍需由他们自行承担后果。
此外，该地区的煤炭业依然存在，只要政府及个人能够持续从煤炭中获利，那么即便他们所建房屋的价值有所下降，所受影响也将相对较小。
这恰似将资金在左右口袋间转移，整个过程完全封闭在内部。因此，业内人士普遍认为，鄂尔多斯的状况，其他地区既无法模仿，也无法复制。
结语
2022年的上半年，鄂尔多斯的地区生产总值成功突破了两千五百亿元大关。与此同时，康巴什新城的住宅入住率已经攀升至91%。
不得不说，鬼城的标签正逐渐淡出人们的视野，2021年，这里接待的游客数量再次攀升，达到了410万人次。仅旅游一项，带来的收入就已接近13亿元。
鄂尔多斯近期成功吸引了汽车制造、高科技新材料以及光电产业等多个新兴领域的项目。在这些项目中，年产量显著，汽车产量超过十万辆，其中新能源汽车数量超过一万辆鬼城鄂尔多斯现在房价，手机显示屏的年产量更是达到了6500万片。
煤炭产业的基础依然稳固，其规模也在持续扩大、引入新技术和进行结构改革，只要有人持续投身其中，当地房价回升至万元以上也就不足为奇了。在这种发展态势下，所谓的“鬼城”已经成为过去式了。
参考资料：
《揭秘鄂尔多斯“鬼城”背后的双重困境》 新京报 2013年9月1日
《外媒聚焦“空城”现象，鄂尔多斯康巴什的消逝之谜》 新华社报道于2019年8月18日
《鄂尔多斯房地产市场再现生机：昔日“空城”康巴什的房价重返万元以上》 —— 第一财经报道，2022年9月13日
