政府工作报告给出了指导方向，鄂尔多斯市有其自身的经济特征，房地产市场也处于当前现状。基于这些，2025 年鄂尔多斯市的房价走势可以综合以下这些因素来进行预测。
一、核心影响因素分析
1. 政策支持与市场调控
鄂尔多斯可通过减少限购限售政策鄂尔多斯房价2025走势图，并且加大城中村改造的力度，像东胜区、康巴什区的旧改项目那样，以此来释放本地的刚需和改善性需求。与此同时，政府收购存量的商品房，例如空置的商办用房，将其转化为保障性住房或者人才公寓，这样就能缓解库存压力，并且对房价起到托底的作用。
土地供应得到控制。新增的房地产用地受到限制，同时对存量用地进行盘活。这样一来，供需之间的矛盾有可能逐渐得到缓解，从而能够抑制房价继续下跌。
2. 经济与收入基础
鄂尔多斯经济高度依赖煤炭产业，2023 年煤炭贡献超 60%的财政收入。若 2025 年全球能源需求稳定或新能源替代速度低于预期，且煤炭价格能维持高位，那么地方财政收入和居民收入将对购房能力起到支撑作用。2023 年鄂尔多斯人均可支配收入约 5.2 万元，高于全国平均水平。反之，若能源转型加速或煤炭价格下行，可能削弱市场信心。
鄂尔多斯 2023 年常住人口约 220 万。2022 年城镇化率为 78.3%，城镇化率较高且增速放缓。住房空置率约 20%-30%，部分新区空置率更高。短期内供过于求的局面，仍需时间来消化。
3. 房地产新模式与品质升级
政府推动绿色、智能住宅建设，比如康巴什新区的低碳社区试点，这体现了“好房子”导向。这种推动可能会带动高端项目价格出现结构性上涨，然而普通住宅价格由于受到库存的压制，涨幅较为有限。
二、2025年房价预测
情景1：煤炭经济稳中向好，政策有效落地
房价走势：止跌趋稳，局部微涨
核心区，例如康巴什和东胜，因旧改而受益，也因优质项目的供给以及人口的集聚而受益，其房价或许会企稳鄂尔多斯房价2025走势图，或者会有小幅回升，涨幅大约在 2%到 5%之间。
郊区的房价仍承受压力，高库存区域的房价也仍承受压力，比如部分新区的房价。这些区域的房价跌幅已经收窄到 1%到 3%之间。
政策进行托底，包括存量收购以及土地控供等方面。同时，高收入人群的改善需求得以释放。这两者相互叠加，从而对冲了空置率所带来的压力。
情景2：能源需求走弱，政策效果滞后
房价走势：整体横盘，分化加剧
核心区房价持平，郊区及非优质项目价格下跌3%-5%。
煤炭经济处于下行态势，这使得财政与居民的收入出现收缩情况。收入收缩进而导致购房需求有所减弱，在这种情况下，那些高空置率的区域，其去化周期也随之延长了。
三、风险提示
能源价格存在波动。倘若国际能源价格出现大幅下跌的情况，比如处于全球衰退时期或者新能源替代的速度加快，那么鄂尔多斯的经济韧性将会面临考验，同时房价也会面临下行压力增大的状况。
政策执行力度方面：如果存量房的收购规模没有达到预期，或者旧改的进度较为缓慢，那么库存压力就难以得到缓解。
人口流动方面：资源型城市对人口的吸引力较为有限。倘若产业转型未能取得突破，像氢能、光伏等新兴产业尚未形成规模，那么从长期来看，对人口的需求支撑就会不足。
结论
2025 年鄂尔多斯的房价大概率呈现出一种分化格局，即整体上停止下跌，核心区域有轻微上涨，而边缘区域则承受着压力。全年的房价波动幅度在-3%到+5%这个范围内。建议重点去关注政府存量房的收购进展情况，以及煤炭价格的走势和产业转型政策。因为这些因素将会是决定房价是否能够超出预期而回升的关键变量。
鄂尔多斯露天煤矿
