从“皖新传媒”说起
信用违约互换，简称CDS，其本质是在特定时间段内如何做空房地产，交易双方针对特定信用问题进行风险转移的协议。简言之，它是一种合约，允许买卖双方在一定期限内就特定信用事件进行风险转换。在企业面临暂时性资金短缺时，CDS能够满足其合理的债券融资需求。
我国CDS市场正迎来蓬勃发展。自2016年9月我国正式开展CDS交易业务，房地产行业便成为其关键应用领域之一。2017年，CDS交易额达到了7亿元，而到了2018年，这一数字增长至19亿元。尽管这一增长幅度颇为显著，但与全球8万亿美元的规模相较，我国CDS市场的规模仍然微不足道。
实际上，对于中国的房地产投资者来说，信用违约衍生品的问世，预示着一种能够做空房地产市场的工具诞生。那么，如何利用CDS来实现做空房产的目标呢？
我们首先设定一个前提，即在无需考虑资金来源的前提下，假如让你对房地产市场进行做空操作，你打算采取哪些步骤？
你或许会先将自家的房产出售，亦或是向他人借贷房产先行处置，待房价走低之际，以较低的价格购回，最终在计算好利息后，连同房产一并归还给原房主。
这两种策略在理论上是可行的，然而给人的感觉却有些“简单直接”。那么，我们该如何应对房产市场的空置问题呢？这里，我们先来介绍两个关键术语：MBS与CDO。
关于MBS和CDO
抵押支持债券，简称MBS，实质上是对抵押贷款进行证券化处理。通过将贷款组合产生的本金和利息现金流定期转化为证券，并由政府相关机构或具有政府背景的金融机构提供担保。
担保债务凭证，简称CDO，它是一种基于抵押债务信用的创新型衍生证券产品，通过将债券、贷款等资产进行结构重组，实现了投资回报和风险的重新分配，旨在满足不同投资者的特定需求。
这两种均属于资产证券化的范畴，它们之间的相互联系可以通过一幅“酒杯金字塔”图形进行阐释：
资产证券化过程宛如将美酒缓缓注入酒杯金字塔，逐层填充直至酒杯满溢。将未来房屋抵押贷款的还款与利息所形成的现金流比作美酒，那么MBS便相当于这座金字塔中承载美酒的酒杯，它是经过首轮资产证券化处理后的产物。
接着，我们将位于首个金字塔最底层的酒杯中的酒液重新灌入瓶中，继续进行倒酒操作；此时，第二个金字塔中的酒杯被命名为CDO，代表这是经过第二轮资产证券化处理后的产物。其基础资产为那些违约风险最高的债券部分。
重复执行此操作，可以计算出CDO的平方、CDO的立方，以此类推，持续累加。
如何用CDS做空房地产
我们继续探讨前文提到的内容，在充分理解了MBS和CDO之后，关于如何运用CDS进行房地产市场的做空操作，这个问题就变得相对清晰易懂了。
MBS和CDO等债券的估值，依赖于购房者未来持续偿还的本金和利息。若购房者违约，资金链断裂，这些债券的价值将大幅下跌，甚至沦为废纸——因此，若想做空房地产市场，只需做空这些债券即可。
债券价值一旦降低，敏锐的投资者便会察觉到如何做空房地产，房屋贷款违约的风险随之增加，拖欠贷款的现象将愈发普遍。这种情况进一步引发房产股票的下跌，愿意购房的人减少，从而导致房价自然而然地下降。然而，实际上要实施这一策略相当困难，因为愿意借出MBS、CDO等资产供你进行做空操作的机构寥寥无几。
CDS问世后，我们无需大量借贷债券，仅需对持有的债券购买保险，并按期缴纳保险费。保险覆盖的可以是MBS、CDO，甚至包括恒大、万科等地产公司发行的债券。所缴纳的保险费与该债券违约的可能性直接相关。
具体而言，伴随着房地产市场走势的下滑，贷款人选择放弃偿还贷款的可能性将逐步增加（据预测，若我国房地产市场跌幅达到20%，则将引发一定数量的贷款违约），与此同时，抵押贷款支持证券（MBS）以及房地产企业发行的债券违约的风险也将随之上升，在此情况下，信用违约互换（CDS）合约中的保费费用也将相应提高。
随着CDS保费持续上升，市场预期房价将进一步下滑，这会导致越来越多的人选择不再购买房产，或者急于出手房产，从而显现出做空策略的成效。
美国金融界推出了一种CDS指数，该指数在2008年的金融危机中飙升到了前所未有的最高水平。到了2011年，希腊、意大利等国家面临债务危机时，CDS指数再次达到了新的高度。这些指数共同揭示了房产市场正变得越来越危险。
美国的CDS指数具有可交易性，投资者可以通过持有多单或购买该指数，间接达到做空房地产市场的效果。
金融杠杆的效应使得这种间接做空的力量得到了极大的增强。在2008年的金融危机期间，被誉为华尔街“空神”的约翰·保尔森，他不仅做空了CDO债券，还同时购买了CDS，结果他的基金规模实现了从三倍到五倍的增长，而他个人也因此获得了高达20亿美元的收益。
2008年金融危机的另一面，显现了金融海啸肆虐下无数美国失业者的哀鸣，以及数十万无家可归者的凄凉景象。民众辛勤缴纳的税金，竟被用于填补华尔街的困境。目睹金融巨头在国难当头大发横财，民众长期积聚的怨气终于爆发，催生了著名的“占领华尔街”抗议活动。
今天我们所讨论的信用违约互换以及做空房地产市场，对于大多数人而言似乎遥不可及，然而随着金融衍生品规则日益繁复、陷阱层出不穷，我们如何才能确保广大民众的资产和辛勤所得不受侵害，这无疑是我们所有人，包括决策层在内，必须认真思考的关键议题。
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