去年下半年，海珠客运站地块、三滘立交地块以及海珠大干围地块等项目相继推出市场，广州市海珠区，尤其是南洲板块，随之迎来了住宅供应的新一轮热潮，并成为了3月份市场的关注焦点。在该板块内，两个新项目仅相隔数百米，它们的共同特点是以500万元至800万元的总价区间主打住宅。尽管新房源大量推出市场，然而到了2月底，海珠区的一手住宅销售周期仅为14.8个月，这一数字低于行业所设定的风险阈值。在500万元至800万元的价格区间内，住宅的成交量在一季度中占据了超过一半的比例，这一价格区间已经成为了海珠区新房市场的首选。
海珠一手市场竞争激烈，全新盘卷公区、卷户型、卷细节服务。
500万元-800万元总价段成交过半，多个全新盘集中上市
去年下半年推出的地块如今正陆续在海珠亮相，该区域在3月的楼市中备受关注，成为推出新楼盘数量最多的地方。去年拍卖的三滘立交地块和海珠客运站地块，已经分别转型为“中交·天翠”和“绿城·馥香园”项目，这两个项目仅相隔一条河涌，在海珠西南洲板块上演着直接的竞争。越秀·江湾潮起项目，位于海珠大干围地块，也在3月份揭幕，与工业大道附近的多项新建住宅项目展开了激烈竞争。
海珠西南洲板块的该新楼盘，正经历着激烈的竞争，其定位与周边项目相仿。在中交·天翠的销售中心，负责人员对新快报的记者透露：“该楼盘主要推出90平方米至140平方米的户型广州海珠区二手房价，预计售价在5.8万元至6万元每平方米，开盘当天还将推出优惠价格。”绿城馥香园的销售人员进行了详细说明，该项目主打85平方米至128平方米的户型，预计售价为每平方米6.8万元，计划于4月份正式开盘。值得一提的是，我们两个楼盘相隔仅数百米，对方的绿化面积较为宽广，而我们所建设的配套小学将引入五中教育集团进行办学。
新快报的记者观察到，尽管两项目的占地面积和地理位置相仿，且都位于高架桥旁，难免会受到噪音的影响，中交·天翠的吹风单价为5.8万元每平方米，而绿城·馥香园的吹风单价则是6.8万元每平方米，两者相差一万元。据记者了解，这两个新推出的项目都致力于开拓500万元至800万元总价范围的细分市场。在海珠西片区，去年备受追捧的网红楼盘保利燕语堂悦、针对本地客户群体的越秀桂悦东晓，以及提供较大优惠的老盘中海江泰里，这些项目都处于这个价格区间内。
克而瑞广佛区域的首席分析师肖文晓在接受新快报记者采访时指出，在刚刚过去的这个季度，海珠区最受欢迎的住宅总价区间介于500万元至800万元之间。从今年1月1日至3月15日的统计数据显示，该区新增的一手住宅供应量为805套，而实际网签数量为417套，其中成交总价在500万元至800万元之间的住宅有238套，这一比例超过了总成交套数的五成。尽管新开盘项目数量较多广州海珠区二手房价，但海珠区的库存量依然保持在低于18个月警戒线的水平。肖文晓指出，至2月底，海珠区一手住宅的待售房源达到4431套，总面积约为59.7万平方米，去化周期为14.8个月，这一数据略超过了12个月的市场平衡点。
海珠西楼盘竞争激烈，有全新项目开盘月余网签仅3套
新推楼盘大量入市，加上之前的一手房库存，海珠区的在售楼盘数量已接近30个，市场竞争愈发激烈。据新快报记者调查，海珠西区今年2月推出的新盘，其成交情况并不突出。从广州市住建局官方网站公布的数据来看，位于工业大道的中建天钰项目在2月中旬开盘，截至3月26日，其网签成交套数仅有3套。
业内专家坦言：“那些去化效果不佳的楼盘，其开盘价格依旧未能贴近大众。”广州世联研究院副院长崔登科在接受新快报记者采访时表示，这些全新的项目均为符合新规的产品，其产品力相对较强，然而同质化问题较为突出，所面对的潜在客户群体基本相同。除了海珠区的项目，这些新开盘的楼盘还需应对荔湾新盘的竞争压力，而芳村区域的一些新盘在价格上更具吸引力，同时白鹅潭区域的规划和配套设施也颇具优势。若目标客户群体相同，商品特性相近，区域缺乏新兴城市概念，教育资源也未显特别优势，那么项目的销售主要还是依赖价格竞争。
当前，众多开发商将预售价格抬高，然而实际开盘时却将价格下调，造成了一种看似“物超所值”的假象，这实际上是一种促销策略。广州中原地产项目部总经理黄韬在接受新快报记者采访时指出，当前市场行情已趋于理性，对于新开盘项目的定价尤为关键。全新楼盘的一大亮点在于其能够依据市场定位进行精确的定价策略，对于大型项目而言，这样的定价既公道又恰当，而且后续还有可能实现价格上涨，从而使得开发商能够逐步收回投资并获得利润。
崔登科指出，板块内部次新住宅的价格同样对全新楼盘的定价产生重要影响。据新快报记者从贝壳平台得知，位于南洲板块的中海观云府，作为去年才交付的新盘，目前已经出现了二手交易案例，其成交均价大约为每平方米6万元。这些次新住宅的实物状况清晰可见，配套设施也已明确。而一手楼盘的配套设施尚在建设中，预计还需两三年才能交付。若新盘定价缺乏竞争力，将面临二手次新住宅的分流效应，导致客户流失。”他说。
开发商大卷细节，有新盘规划“电鸡车位”监测高空抛物
新快报记者在实地探访中观察到，海珠区部分新开发的楼盘在关注实用率、教育配套设施以及绿化公共区域的基础上，还从服务细节着手，推出了创新的物业配套与服务措施。例如，中交·天翠的销售人员透露：“我们的项目已计划设置与住宅数量相等的电动车停车位，并计划配备高空坠物监测系统，以及允许业主通过手机实时查看公共区域监控等便捷服务。”
肖文晓认为，优质住宅不仅应具备优质的产品属性，还应涵盖优质的交付与售后服务。随着新规产品在广州楼盘中成为普遍现象，越来越多的开发商开始注重提升自身的交付与服务质量。他们开始将电动车车位规划、高空抛物监测等业主在收楼后普遍关注的细节，作为营销的亮点。这种做法体现了开发商服务意识的提升，从售前到售后均得到了加强。
业内专家指出，住宅产品的竞争不仅仅局限于设计阶段的创新思维，更重要的是这些理念在实际交付时展现出的具体成效。因此，目前新房与“所见即所得”的二手房在成交速度上仍存在一定的差异。
“3月广州楼市呈现‘一手平稳，二手活跃’的状态。肖文晓对新快报记者透露，截至3月26日，一手住宅的网签面积达到了54.2万平方米，这一数字已经超过了去年3月份整月的总量。自去年10月起，该数据已连续六个月实现同比增长，尤其是在2月份春节期间，环比增长高达49.5%。此外，二手住宅近五周的网签量均保持在2400套以上的高水平，预计整个月的成交量有望再次突破1万套，与去年四季度的成交水平相当。
采写：新快报记者 何璐诗
