近期，国家统计局公布了1月至10月的房地产市场数据。引人注目的是，今年头十个月，商品住宅的销售额较去年同期增长了0.1%，这是自今年以来的首次正增长，且单月同比增长已连续四个月保持正值。这一现象或许预示着，今年全国商品住宅的销售额和销售总额有可能超过2018年的水平，这与业界普遍预测的今年房地产市场销售将下滑的观点形成了鲜明对比。此外，十月份数据亦显现出房地产市场整体状况有所好转。不仅销售环节呈现积极变化，上游环节的土地获取和项目开工，以及下游的竣工交付，均呈现出向好的发展态势。
自年初以来，房地产市场调控政策保持严格态势。据中原地产研究中心的数据，前10个月内，相关部门累计出台了482项调控措施。此外，今年的楼市调控已着手向建立长效机制的方向转变：一方面，对房地产领域的融资渠道进行严格管控，确保资金流向合理；另一方面，监管部门对信贷规模（含信托）实施了规模和比例的双重控制。此外，LPR新机制的引入，体现了监管机构致力于构建资金回流实体经济的长期机制所持有的坚定意志。
高层明确指出“不应将房地产开发作为短期拉动经济的策略”之后，各地纷纷暂停了直接或间接放松调控措施、支撑楼市的举措房地产市场销售，包括对热点区域的调控政策（例如购房限制、销售限制等），这些政策大体上维持了稳定状态。自年初以来，市场普遍持悲观态度，众多开发商纷纷采取降价销售策略。随着对“融资端”调控力度的加大，开发商的资金获取速度出现下滑，上半年增速从约7.5%降至7%，特别是国内贷款和自筹资金降幅显著。在这样的市场预期、政策背景和资金状况下，房地产行业为何还能实现明显好转呢？
作者认为，首先，去年同期的基数偏低是今年10月份全链条状况得到明显改善的关键因素之一。具体来看，去年10月份的新开工面积仅为1.6亿平方米，与去年下半年其他月份（均超过2亿平方米）相比，存在较大差距；此外，去年10月份的销售面积为1.38亿平方米，这也是当年内的最低点，低于下半年月均1.57亿平方米的规模。再者，由于调控政策日益严格、市场预期逐渐减弱以及资金流动性紧张等因素，迫使房地产开发商不得不采取“降价促销”的策略，从而加速了房地产市场的短期循环，使得产业链上下游的数据呈现好转趋势。以今年8月份为例，开发商纷纷加大促销力度，其销售均价（即销售金额除以销售面积）连续四个月呈现下降态势。在调研过程中，我还注意到，开发商普遍采取了全员营销、转型中介营销等多种手段。
房地产政策环境发生转变后，开发商对于快速回笼资金的愿望愈发迫切，这无疑对销售业绩的提升产生了积极影响。此外，结合行业内外部宏观环境的分析，目前开发商普遍认为，全国新房市场的销售潜力已接近顶峰，大约在17亿平方米左右。因此，在外部融资渠道收紧的情况下，内部融资手段，即开发贷款和销售回款房地产市场销售，变得尤为重要。于是，在需求保持稳定之际，开发商们竞相加快销售步伐，力图提升库存流转速度。工程进度考核日益严格，新项目开工逐渐转向“充足备货”策略，旨在抢占有限的增量市场。因此，新项目开工和销售均呈现出积极的发展态势，补充库存的行动也使得土地市场开始出现底部回升的迹象。
除此之外，从融资成本和政策导向的角度分析，行业趋势正逐渐向大型房地产企业倾斜，这些企业在获取土地方面表现出较高的稳定性。在土地出让的配套要求、项目竣工交付标准、消费者对产品的需求以及维权意识等方面，政策监管正变得更加严格，市场对企业的要求也愈发严格，同时，融资环节对抵押物品质的要求也在不断提高，这些因素均对大型房地产企业的运营环境产生了积极影响。因此，行业的集中度显著增强，那些领先的开发商在销售和拿地等领域，竞争态势愈发尖锐。
今年，无论是大城市还是三四线城市，在售的库存普遍较少。尤其是最近，许多地方政府都面临着财政收支的难题，土地市场上涌现出众多优质且价格低廉的地块，四季度土地购置的窗口期逐渐显现。为了补充库存、提升销售排名，同时考虑到2020年的融资计划已经部署，有必要提前安排并落实一定数量的土地储备。于是，近期，众多大中型开发商纷纷加大了拿地力度，此举有效推动了土地市场的逐渐回暖，进而为整个行业链条的快速周转提供了有利条件。
竣工后的市场改善成为房地产行业的一大焦点。截至目前，竣工面积已连续22个月呈现下降趋势，今年前10个月降幅达到-5.5%，相比上半年的两位数降幅（最高超过20%）有显著收窄。一方面，依照施工许可证规定的竣工时限（大约两年），在2016至2018年间开工量连续两位数增长之后，自今年下半年起，竣工项目数量预计将显著提升。此外，目前形势下，不论是政策监管力度加大，抑或是业主维权意识显著提升，延期完工的情况已经显著减少；展望未来，新房交付的规模预计将迎来大幅增长。
今年，调控措施与商品房市场的动态与上年同期颇为相似。年末及年初实施的稳定增长措施，共同引发了所谓的“小阳春”现象；年中加强调控，使得下半年政策趋向紧缩，市场呈现出“先扬后抑”的态势；年末着重提出“一城一策”的方针，并且开发商促销活动增强，11月至12月迎来了“翘尾”行情。鉴于此，对于年底的最后两个月，预计商品房市场将延续去年年底的“翘尾”走势。然而，鉴于基数较高，年末的单月销售增长速度将会减缓。在2020年，面对经济下滑的压力，调控措施将更加注重保持土地价格、房屋价格和预期的稳定，“因地制宜”的调控策略将更加灵活地执行，融资环境也将保持适度宽松，房地产市场将呈现更加明显的差异化，尽管如此，整体上仍将保持稳定态势。
